ご家族が亡くなられて相続が発生したとき、特に大きな財産となるのがご自宅などの「土地」です。土地の評価額によっては高額な相続税がかかることもあり、不安に思われる方も多いのではないでしょうか。そんなときにぜひ知っておきたいのが、「小規模宅地等の特例」という制度です。この特例をうまく活用できれば、土地の評価額を最大で80%も減額でき、相続税の負担を大幅に軽くすることができます。ただ、適用するためには細かい要件がたくさんあり、「うちは使えるのかな？」と迷われることも少なくありません。この記事では、小規模宅地等の特例の適用可否について、誰にでも分かりやすく、具体的な要件や注意点を解説していきます。
小規模宅地等の特例とは？相続税が大幅に減る仕組み
まずは、「小規模宅地等の特例」がどのような制度なのか、基本から見ていきましょう。この特例は、亡くなられた方（被相続人）が住んでいた土地や事業をしていた土地などを、ご家族が相続した場合に、その土地の相続税評価額を一定の面積まで大幅に減額できるというものです。相続税の負担を軽減し、ご遺族が住む場所や事業を失うことがないように作られた、とても重要な制度なんです。
なぜこの特例があるの？
もしこの特例がなかったら、どうなるでしょうか。例えば、都心にご自宅があった場合、土地の評価額が非常に高くなり、それに伴って相続税も高額になります。その結果、相続税を支払うために、長年住み慣れた家を売却しなければならない…といった事態が起こりかねません。また、お店や工場などの事業用の土地も同様です。ご遺族の生活基盤や事業基盤を守ること、それがこの特例の大きな目的なのです。
どれくらい減額される？土地の種類と減額割合
減額される割合は、その土地がどのように使われていたかによって変わります。主に3つの種類があり、それぞれ減額割合と対象となる面積の上限（限度面積）が決められています。一番節税効果が高いのは、ご自宅の土地の場合ですね。
| 宅地の種類 | 減額内容 |
| 特定居住用宅地等（自宅の敷地） | 330㎡までの部分について評価額を80%減額 |
| 特定事業用宅地等（事業用の敷地） | 400㎡までの部分について評価額を80%減額 |
| 貸付事業用宅地等（アパート等の敷地） | 200㎡までの部分について評価額を50%減額 |
特例の対象となる「宅地等」とは？
特例の対象となる「宅地等」とは、建物や構築物の敷地として使われている土地のことを指します。登記上の地目が宅地である必要はありません。例えば、亡くなった方が駐車場として貸していた土地でも、アスファルト舗装やフェンスなどの構築物があれば、この特例の対象になる可能性があります。
【居住用】自宅の土地に適用するための要件
多くの方が利用を検討されるのが、ご自宅の土地に適用する「特定居住用宅地等」です。この特例は、誰がその土地を相続するかによって、満たすべき要件が大きく異なります。ここでは主な3つのパターンに分けて、適用可否のポイントを見ていきましょう。
配偶者が相続する場合
配偶者の方がご自宅の土地を相続する場合、要件は非常にシンプルです。相続が始まる直前に亡くなった方と同居していなくても問題ありません。相続税の申告期限までその土地を所有し続けていれば、この特例の適用が受けられます。最も条件が緩やかで、適用しやすいケースと言えますね。
同居していた親族が相続する場合
亡くなった方と一緒に住んでいたお子さんなどが土地を相続するケースです。この場合、以下の2つの要件を両方満たす必要があります。
- 亡くなる前から相続税の申告期限まで、その家に継続して住んでいること。
- 相続税の申告期限まで、その土地を所有し続けていること。
つまり、「これからもこの家に住み続けます」という方が対象になる、ということですね。一時的に住民票を移しただけ、といった形式的な同居では認められない場合があるので注意が必要です。
同居していない親族が相続する場合（家なき子特例）
亡くなった方とは別に暮らしていた親族が土地を相続する場合、非常に厳しい要件が課せられます。これが通称「家なき子特例」と呼ばれるものです。適用できるケースは限られていますが、主な要件は以下の通りです。
- 亡くなった方に配偶者や同居の法定相続人がいないこと。
- 土地を相続する親族が、相続開始前の3年以内に自分や配偶者、3親等内の親族などが所有する家屋に住んだことがないこと。
- 相続税の申告期限まで、その土地を所有し続けていること。
特に「3年以内に持ち家に住んでいない」という要件が厳しく、賃貸暮らしの方などが対象となります。適用可否の判断が非常に難しいので、専門家への相談が不可欠です。
【事業用・貸付用】事業の土地に適用するための要件
ご自宅だけでなく、事業で使っていた土地や、アパートなどを建てて貸していた土地にも特例は適用できます。こちらも、ご遺族が事業や貸付を続けられるようにするための制度です。
特定事業用宅地等の要件
亡くなった方が行っていた事業（個人事業）の敷地を相続した場合です。この特例を受けるためには、土地を相続した親族が、相続税の申告期限までにその事業を引き継ぎ、申告期限後もその事業を続けていくことが必要です。また、申告期限までその土地を所有し続けることも要件となります。
貸付事業用宅地等の要件
亡くなった方がアパート経営などの不動産貸付業を行っていた土地を相続した場合です。こちらも事業用と同じように、土地を相続した親族が、相続税の申告期限までに貸付事業を引き継ぎ、申告期限後もその事業を続けていくことが求められます。もちろん、申告期限まで土地の所有を継続することも必要です。
小規模宅地等の特例が適用できない！よくある注意点
節税効果が非常に大きい特例ですが、適用可否の判断を誤ったり、手続きを忘れたりすると、全く使えなくなってしまうことがあります。ここでは、特に注意したいポイントをいくつかご紹介します。
申告しないと適用されない
最も重要な注意点です。小規模宅地等の特例は、何もしなくても自動で適用されるものではありません。相続税の申告書に「この特例を使います」という意思表示を記載し、必要な書類を添付して税務署に提出する必要があります。特例を使った結果、相続税がゼロになる場合でも、申告そのものは必須ですので、絶対に忘れないようにしましょう。
申告期限までに売却してしまった
ここまで何度も触れてきましたが、この特例は原則として相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）まで、対象の土地を所有し続けることが大前提です。もし申告期限より前に土地を売却してしまうと、特例は適用できなくなってしまいます。相続した土地の売却を考えている場合は、タイミングに十分注意してください。
複数の土地がある場合の面積の調整
例えば「自宅の土地」と「アパートの土地」の両方を相続した場合など、複数の土地に特例を適用したいケースもあります。この場合、それぞれの限度面積まで単純に使えるわけではなく、調整計算が必要になります。どの土地にどの特例を適用すれば最も有利になるかは、ケースバイケースで複雑な判断が求められます。ご自身で判断せず、税理士などの専門家にシミュレーションを依頼するのが安心です。
特例適用のための手続きと必要書類
実際に特例を適用するためには、どのような手続きが必要で、どんな書類を用意すればよいのでしょうか。大まかな流れと書類について解説します。
手続きの流れ
特例適用の手続きは、相続税申告の一環として行います。
- 遺産分割協議：相続人全員で話し合い、誰がどの財産（土地を含む）を相続するかを決めます。
- 必要書類の収集：特例の適用に必要な戸籍謄本や住民票などを集めます。
- 相続税申告書の作成：申告書に特例を適用する宅地の情報を記載します。
- 税務署への提出：収集した書類を添付して、亡くなった方の住所地を管轄する税務署へ申告書を提出します。
主な必要書類
申告書に添付する書類は、適用する特例の種類や相続の状況によって異なりますが、主に以下のようなものが必要になります。
| 書類の種類 | 主な内容 |
| 共通で必要な書類 | 遺言書の写し又は遺産分割協議書の写し、相続人全員の印鑑証明書など |
| 状況に応じて追加で必要な書類 | 亡くなった方の戸籍の附票の写し（同居の確認）、相続人の住民票の写し、相続人が持ち家に住んでいなかったことを証明する書類（家なき子特例の場合）など |
まとめ
小規模宅地等の特例は、適用できれば相続税の負担を劇的に減らすことができる、非常にパワフルな制度です。しかし、その適用可否の判断は、誰が相続するのか、土地がどう使われていたのかによって要件が細かく分かれており、非常に複雑です。特に、同居していない親族が相続する「家なき子特例」や、複数の土地に適用を検討するケースでは、専門的な知識が不可欠になります。ご自身で判断して申告した結果、後から税務署に否認されてしまうと、多額の追加納税と延滞税が発生するリスクもあります。相続が発生し、この特例が使えそうだと感じたら、まずは相続税に詳しい税理士に相談し、正確な適用可否の判断をしてもらうことを強くおすすめします。
参考文献
国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
小規模宅地等の特例 よくある質問まとめ
Q. 被相続人が老人ホームに入っていた場合、実家は特例の対象になりますか？
A. 要介護認定を受けていたなど、一定の要件を満たせば適用できる可能性があります。ただし、その家を賃貸に出していた場合は適用できません。
Q. 二世帯住宅に住んでいますが、特例は使えますか？
A. 建物の登記状況や内部の構造によります。完全に分離した区分登記の二世帯住宅だと、相続人が居住していた部分しか適用対象にならない場合があります。
Q. 相続した土地をすぐに売却したいのですが、特例は適用されますか？
A. 相続税の申告期限まで土地を所有している必要があります。申告期限前に売却すると、この特例は適用できなくなるので注意が必要です。
Q. 親が所有していた賃貸アパートの敷地も特例の対象ですか？
A. 「貸付事業用宅地等」として特例の対象になる可能性があります。この場合、200㎡を上限に評価額が50%減額されます。
Q. 自宅の土地と事業用の土地、両方に特例を適用できますか？
A. はい、併用可能です。ただし、それぞれの宅地に定められた限度面積まで、評価額を減額できるわけではなく、調整計算が必要になります。
Q. 相続人が複数いる場合、誰が特例を受けられますか？
A. 遺産分割によってその土地を取得し、かつ特例の適用要件を満たしている相続人が受けることができます。例えば、被相続人と同居していた親族がその土地を相続した場合などです。
