ご両親が所有する土地に、ご両親の家とご自身の家が建っている、という方は少なくないのではないでしょうか。「うちの場合は、将来の相続で土地の評価額が80%も減額される小規模宅地の特例が使えるのかな？」と疑問に思いますよね。特に、固定資産税の納税通知書では「1棟」として扱われていると、期待も膨らむかもしれません。この記事では、そんな「一筆の土地に2棟の建物」があるケースで、小規模宅地の特例が適用できるのか、その重要なポイントを分かりやすく解説していきます。
小規模宅地の特例の基本をおさらい
まずはじめに、相続税の負担を大きく軽減できる「小規模宅地の特例」とはどのような制度なのか、基本的な部分を確認しておきましょう。この制度の趣旨や要件を知ることで、今回のケースの判断基準がより深く理解できますよ。
制度の概要と大きな節税効果
小規模宅地の特例は、亡くなった方（被相続人）が住んでいた土地などを相続した場合に、一定の要件を満たすことで、その土地の相続税評価額を最大で80%減額できるという、非常に節税効果の高い制度です。ご自宅の土地に適用する場合、「特定居住用宅地等」と呼ばれ、330㎡（約100坪）までの面積に適用できます。例えば、評価額が5,000万円の土地であれば、1,000万円として相続税を計算できるため、納税額に絶大なインパクトがあります。
なぜこのような特例があるの？
この特例が設けられている主な理由は、残されたご家族の生活を守るためです。もし、自宅の土地に高額な相続税が課されてしまうと、納税のためにその土地や家を売却せざるを得ない状況に陥ってしまうかもしれません。そうした事態を防ぎ、ご家族が安心して住み続けられるように、という配慮からこの特例が作られました。
特例を使うための基本的な要件
特定居住用宅地等の特例を受けるためには、土地を相続する人が誰で、どのように利用を続けるかによって、満たすべき要件が定められています。主な取得者ごとの要件は以下の通りです。
| 土地を相続する人 | 主な要件 |
|---|---|
| 配偶者 | 特に要件はなく、無条件で適用できます。 |
| 同居していた親族 | 相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月後）まで、その土地を所有し、かつその家に住み続ける必要があります。 |
今回のケースでは、相続人となるお子様が「同居していた親族」に該当するかが、非常に重要なポイントになります。
「1筆の土地に2棟」の特例適用を左右するポイント
さて、ここからが本題です。1つの土地の上に、被相続人が住んでいた建物と相続人が住んでいた建物の2棟がある場合、何が特例適用の判断を左右するのでしょうか。固定資産税の通知書が「1棟」だからといって、必ずしも相続税法上も同じように扱われるわけではない点に注意が必要です。
税法上の「1棟の建物」かどうか
最も重要なポイントは、その2棟の建物が税法上「1棟の建物」とみなされるかどうかです。たとえ登記上2棟に分かれていても、あるいは物理的に離れていても、構造上・機能上・外観上の観点から総合的に判断されます。例えば、壁で完全に繋がっていて内部で行き来ができるような増築家屋は「1棟の建物」と判断されやすいです。一方で、単に渡り廊下でつながっているだけのような場合は、それぞれが独立した「別棟の建物」と判断される可能性が高くなります。
「別棟」と判断された場合
もし2棟の建物が「別棟」と判断された場合、相続人は被相続人と「同居」していたことにはなりません。その結果、小規模宅地の特例を適用できるのは、被相続人が居住していた建物の敷地部分のみとなります。相続人が住んでいた建物の敷地部分については、原則として特例の対象外となってしまいます。
「一体（1棟の建物）」と判断された場合
反対に、2棟の建物が実態として一体であり「1棟の建物」と判断された場合はどうでしょうか。この場合、相続人は「被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族」、つまり同居親族に該当する可能性が非常に高くなります。同居親族と認められれば、相続人が住んでいた部分も含めた土地全体に対して、小規模宅地の特例を適用できる道が開けます。
建物の登記状況がカギを握る
「1棟の建物」かどうかの実態判断と並行して、非常に重要になるのが建物の登記状況です。登記がどのようになっているかで、税務署の判断も大きく変わってくる可能性があります。
最も有利な「1棟で登記」または「未登記」
建物が全体で「1棟」として登記されている場合、あるいは増築部分が未登記である場合は、相続人にとって有利に働くことが多いです。登記上も実態上も一体として扱われやすく、相続人が「同居親族」と認められる可能性が高まります。結果として、土地全体に特例が適用できるケースが多いでしょう。
判断が分かれる「別棟で登記」
今回のテーマである「固定資産税上は1棟だが、実際には2棟ある」というケースは、登記がそれぞれ「別棟」としてされている可能性があります。この場合、税務署はまず「同居していない」という見方をします。そのため、原則的には被相続人が住んでいた建物の敷地部分にしか特例は適用できません。ただし、建物の構造が物理的に密接不可分であるなど、実態として「1棟」であると強く主張できる場合は、適用が認められる余地も残されています。専門的な判断が必要な領域です。
適用が難しい「区分所有登記」
最も注意が必要なのが「区分所有登記」です。これはマンションのように、建物の一部分を独立した所有権の対象として登記する方法です。もし、親世帯と子世帯の居住部分がそれぞれ区分所有登記されている場合、それらは明確に別の家屋とみなされます。このケースでは、たとえ内部で行き来ができる構造であったとしても、原則として同居とは認められず、小規模宅地の特例の適用はできません。
同居親族の要件を詳しくチェック
小規模宅地の特例（特定居住用宅地等）を相続人である子が使うには、「同居親族」の要件を満たすことが不可欠です。2棟の建物がある場合の「同居」の考え方について、もう少し詳しく見ていきましょう。
「同居」の基本的な考え方
税法における「同居」とは、原則として「同じ家屋に居住していること」を指します。そのため、同じ敷地内であっても、明らかに別の建物（離れなど）に住んでいる場合は、同居とは認められません。だからこそ、2棟の建物が「1棟の建物」とみなされるかどうかが、これほどまでに重要になるのです。
生計が別でも大丈夫？
「特例を使うには、親と生計を共にしている必要があるのでは？」と心配される方もいらっしゃるかもしれません。ご安心ください。平成25年の税制改正により、同居親族の要件から「生計を一にしていること（生計一要件）」は撤廃されました。つまり、お財布が別々で、それぞれ独立して生活していたとしても、建物が一体とみなされ「同居」の要件さえ満たせば、特例の適用は可能です。
【ケース別】適用可否のシミュレーション
これまでのポイントを踏まえて、具体的なケースで特例が使えるかどうかを考えてみましょう。ご自身の状況と照らし合わせてみてください。
| ケース | 特例適用の可能性 |
|---|---|
| 親の母屋に、子が離れを建てて住んでいる（登記は別棟） | 低い 原則として、被相続人が住んでいた母屋の敷地部分のみが対象です。相続人が住む離れの敷地部分は対象外となる可能性が高いです。 |
| 親の家を増築し、そこに子が住んでいる（登記は1棟） | 非常に高い 構造的にも登記上も一体であるため「同居親族」と認められ、土地全体に特例が適用できる可能性が非常に高いです。 |
| 固定資産税上は1棟だが、登記は2棟に分かれている | ケースバイケース 最も判断が難しいケースです。登記上は別棟ですが、建物の物理的な接続状況など実態を基に判断されます。専門家による詳細な検討が必要です。 |
まとめ
一筆の土地の上に2棟の建物があり、それぞれに被相続人と相続人が住んでいた場合、小規模宅地の特例が使えるかどうかは、非常に個別性の高い判断となります。重要なポイントをまとめると以下の通りです。
- 固定資産税の通知書が「1棟」でも、相続税の判断が同じとは限らない。
- 税法上「1棟の建物」とみなされるか（構造的・機能的な一体性）が最大のカギ。
- 建物の「登記状況」（1棟登記か、別棟登記か、区分所有登記か）が判断に大きく影響する。
「うちはどうなんだろう？」と悩まれたら、まずは建物の登記簿謄本（登記事項証明書）を確認し、建物の物理的な状況を整理した上で、相続に強い税理士に相談することをおすすめします。専門家の視点で判断することで、本来受けられるはずだった特例を見逃すことなく、円満な相続を実現しましょう。
参考文献
国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
一筆の土地に2棟の建物がある場合の小規模宅地等の特例 よくある質問
Q.一つの土地に被相続人と相続人がそれぞれ別の建物に住んでいました。小規模宅地等の特例は使えますか？
A.はい、それぞれの建物が建っている敷地部分について、要件を満たせば小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。
Q.土地全体に特例が適用されるのですか？
A.いいえ、被相続人が住んでいた建物の敷地と、相続人が住んでいた建物の敷地、それぞれで適用要件を判断します。両方で要件を満たせば、合わせて最大330㎡まで適用可能です。
Q.固定資産税の通知書では建物が1棟とされていますが、影響はありますか？
A.いいえ、影響はありません。相続税の特例適用は、固定資産税の評価とは別に、実際の利用状況（2棟の建物にそれぞれ居住していた事実）に基づいて判断されます。
Q.相続人が住んでいた部分の土地にも特例は適用できますか？
A.はい、その土地を相続した親族が、相続開始前からその建物に住み続け、申告期限まで土地を所有し続けるなどの要件を満たseba、特定居住用宅地等として特例の対象になります。
Q.土地はどのように評価・区分されるのですか？
A.各建物の利用状況に応じて、合理的に敷地を区分して評価します。例えば、建物の真下部分や庭など、一体として利用されている範囲をそれぞれの敷地として考えます。
Q.特例を適用するための手続きで注意すべきことは何ですか？
A.相続税の申告書に、この特例の適用を受ける旨を記載し、計算明細書や遺産分割協議書の写しなどを添付して、申告期限内に提出する必要があります。
