親から生前贈与を受けたお金で住宅ローンを繰り上げ返済することはできますが、そのお金には住宅取得資金贈与の非課税特例は使えません。非課税特例の対象は「これから家を新築・購入・増改築するための代金」に限られ、すでにあるローンの返済に充てるお金は対象外だからです。そのため、繰り上げ返済のための贈与は通常の贈与として扱われ、1年間の贈与が110万円を超えると贈与税の申告が必要になります。
「親が援助してくれるなら、ローンを一気に減らしたい」「親から借りて一括返済したら税務署に何か言われる？」と迷われる方は少なくありません。実は、同じ援助でも暦年贈与・相続時精算課税・親からの借入れのどれを選ぶかで、税金のかかり方が大きく変わります。
この記事では、住宅ローンの返済に贈与を使ったときの扱いを最初に整理し、贈与税の計算例、援助を受ける3つの方法の違い、住宅ローン控除への影響までを、国税庁の公表資料に沿ってご説明しますね。
| 親からのお金の使い道 | 住宅取得資金贈与の非課税特例 | 税金の扱い |
|---|---|---|
| 新築・購入・増改築の代金（頭金など） | 使える（要件あり） | 限度額まで非課税。申告は必須 |
| 今ある住宅ローンの繰り上げ返済・一括返済 | 使えない | 通常の贈与。暦年課税なら110万円超に贈与税 |
| 仲介手数料・登記費用などの諸費用 | 使えない | 通常の贈与として計算 |
| 親から借りて返済（返す約束あり） | 関係なし | 本当の貸し借りなら贈与にならない |
結論：繰り上げ返済・既存ローンの返済には非課税特例は使えません
いきなり結論からお伝えすると、住宅取得資金贈与の非課税特例は、すでに組んでいる住宅ローンの返済には使えません。国税庁のQ&Aでも、いま住んでいる住宅のローンを返すために父から金銭の贈与を受けたケースは、非課税特例の対象にならないと示されています。
非課税特例の対象は「新築・取得・増改築の対価」だけ
この特例でいう「住宅取得等資金」とは、自分が住むための家屋の新築、取得または増改築等の対価に充てるための金銭のことです。国税庁 No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
すでに引き渡しを受けて住んでいる家のローンを返すのは、「家を取得する代金を払う」ことではなく、「借りたお金を返す」ことにあたります。ですから、繰り上げ返済でも一括返済でも、ローンの返済に充てる限りは特例の対象外になる、と覚えておいてくださいね。
非課税特例の基本（期限と限度額）
あらためて制度の概要を確認しておきましょう。父母や祖父母など直系尊属から、2024年（令和6年）1月1日から2026年（令和8年）12月31日までの間に住宅取得等資金の贈与を受けた場合、一定の要件を満たせば、次の金額まで贈与税がかかりません（2026年10月時点の国税庁の案内に基づきます）。
| 住宅の種類 | 非課税限度額（受贈者1人あたり） |
|---|---|
| 省エネ等住宅 | 1,000万円 |
| 上記以外の住宅 | 500万円 |
暦年課税の基礎控除110万円と組み合わせると、省エネ等住宅なら最大1,110万円まで贈与税がかからずに援助を受けられます。ただし、これはあくまで「これから家を取得する」場面での話です。
特例を受けるための正しいお金の流れ
非課税特例を使うには、お金の流れの順番がとても大切です。正しいステップは次のとおりです。
- 親や祖父母から住宅取得等資金の贈与を受ける
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、そのお金の全額を新築の請負代金や購入代金（頭金など）に充てる
- 残りの代金を自己資金や住宅ローンで支払い、同じく翌年3月15日までに入居する（または遅滞なく入居することが確実と見込まれる）
先に住宅ローンで代金を全額払い終えてから贈与を受け、そのお金でローンを返す流れでは、特例は使えません。援助の話が出たら、代金を支払う前に贈与を受けるよう段取りすることがポイントです。
諸費用（仲介手数料・登記費用など）も対象外
「ローン返済がダメなら、諸費用に充てるのはどう？」というご質問もよくいただきます。国税庁の質疑応答事例では、売買契約書に貼る印紙、不動産仲介手数料、不動産取得税や登録免許税は、家の取得に必要な費用ではあっても「新築等の対価」には当たらないとされています。国税庁 住宅用家屋の新築等の対価又は増改築等の費用の範囲
一方で、建築業者以外の建築士に支払う設計料や、家と一体で取得した電気設備などの附属設備の代金は、対価に充てたものとみて差し支えないとされています。諸費用に充てる予定の分は、非課税特例の枠とは別に考えておくと安心です。
関連コラム住宅取得資金贈与の失敗例10選｜非課税が使えなくなる落とし穴と対策▸
繰り上げ返済に贈与を使うと贈与税はいくら？
非課税特例が使えない以上、ローン返済のためにもらったお金は通常の贈与になります。何もしなければ「暦年課税」で計算され、1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産の合計額から基礎控除110万円を差し引いた残りに贈与税がかかります。国税庁 No.4402 贈与税がかかる場合
暦年課税での計算例（親から子への贈与）
贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上の子や孫が、父母や祖父母から贈与を受けた場合は、税率が低めの「特例税率」で計算します。国税庁 No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税） たとえば、親から1年で500万円をもらって繰り上げ返済した場合は次のとおりです。
同じように1,000万円をまとめてもらった場合は、次のように177万円もの贈与税になります。
繰り上げ返済の金額ごとの目安を表にまとめました（18歳以上の子が親から1年でもらった場合・ほかの贈与はない前提）。
| 1年間の贈与額 | 基礎控除後の課税価格 | 贈与税額（特例税率） |
|---|---|---|
| 110万円 | 0円 | 0円（申告不要） |
| 200万円 | 90万円 | 9万円 |
| 300万円 | 190万円 | 19万円 |
| 500万円 | 390万円 | 48.5万円 |
| 1,000万円 | 890万円 | 177万円 |
関連コラム贈与税の税率はいくら？一般・特例の速算表と計算例を解説▸
親がローン会社に直接返済しても贈与になります
「子どもの口座を通さず、親がローンを直接返してくれれば贈与にならないのでは？」と考える方もいらっしゃいます。しかし、対価を支払わずに第三者に自分の借金を返してもらった場合、その返済額は返してくれた人からの贈与とみなされます。e-Gov法令検索 相続税法第8条
反対に、子が親名義の住宅ローンを代わりに返している場合も同じで、子から親への贈与として扱われます。お金の流れの形を変えても、「誰の借金を誰が負担したか」で判断される点に注意してくださいね。
夫婦間で繰り上げ返済するときの注意点
夫名義のローンを妻の預金で繰り上げ返済するなど、夫婦の間でも同じように贈与の問題が起こります。夫婦間の贈与は「特例税率」ではなく「一般税率」で計算するため、親子間より税額が高くなりやすい点も押さえておきましょう。たとえば500万円なら、基礎控除後390万円に20％を掛けて25万円を差し引き、贈与税は53万円です。
なお、婚姻期間20年以上の夫婦が使える「贈与税の配偶者控除（おしどり贈与）」は、居住用不動産そのもの、または居住用不動産を取得するための金銭の贈与が対象です。国税庁 No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除 すでにあるローンの返済資金として渡す場合は、この要件に当てはまるかを慎重に確認する必要があります。
関連コラム贈与税の配偶者控除を徹底解説！2,110万円まで非課税になる「おしどり贈与」▸
ローン返済の援助を受ける3つの方法
「それじゃあ、親にローン返済を助けてもらうのは無理なの？」とがっかりされたかもしれません。ご安心ください。非課税特例は使えませんが、次の3つの方法で援助を受けることはできます。まずは違いを一覧で確認しておきましょう。
| 方法 | 税金のかかり方 | 向いているケース | 主な注意点 |
|---|---|---|---|
| 暦年贈与 | 年110万円以下なら贈与税なし | 少しずつ長期で繰り上げ返済したい | 定期贈与の判定・相続前の贈与加算 |
| 相続時精算課税 | 年110万円＋累計2,500万円まで贈与税なし（超えた分は20％） | まとまった額で一括返済したい | 相続時に加算・暦年課税に戻れない |
| 親からの借入れ | 本当の貸し借りなら贈与にならない | 銀行より有利に借り換えたい | 返済の実績・無利子の場合の利益 |
暦年贈与（年110万円以内）で少しずつ返す
一つ目は、毎年110万円までの基礎控除の範囲で援助を受け、そのお金で繰り上げ返済していく方法です。1年間の贈与の合計が110万円以下なら贈与税はかからず、申告も要りません。使い道も自由です。
ただし、最初から「毎年100万円ずつ10年間渡す」と約束していたような場合は、まとめて約束した時点の贈与（定期贈与）とみなされるおそれがあります。毎年その都度贈与契約書を作り、銀行振込で記録を残しておくと安心です。
もう一つ気をつけたいのが、贈与した親が亡くなったときの加算です。相続や遺贈で財産を取得した人が、亡くなった方から一定期間内に暦年課税の贈与を受けていると、その金額を相続税の計算に加えます。2024年（令和6年）1月1日以後の贈与では、加算の対象期間が段階的に相続開始前7年以内まで延びています。国税庁 No.4161 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）
関連コラム暦年贈与とは？110万円の非課税枠と7年加算の注意点▸
相続時精算課税でまとめて返す
二つ目は、一度にまとまった援助を受けて一括返済したい場合に検討したい相続時精算課税です。原則として60歳以上の父母や祖父母から、18歳以上の子や孫へ贈与する場合に選べる制度で、毎年110万円の基礎控除に加え、累計2,500万円の特別控除を超えた部分に一律20％の贈与税がかかります。国税庁 No.4103 相続時精算課税の選択
たとえば、親から1,000万円をもらって一括返済した場合は次のようになります。
ただし、特別控除を使うには贈与税の期限内申告が必要で、最初の年には「相続時精算課税選択届出書」の提出も求められます。また、親が亡くなったときには、贈与を受けた年ごとの金額から基礎控除を差し引いた残り（この例では890万円）を相続財産に加えて相続税を計算します。一度選ぶとその親からの贈与は暦年課税に戻れないので、ご家族の相続全体を見て判断することが大切です。
関連コラム相続時精算課税110万円のデメリット｜暦年課税との選び方を解説▸
親から借りて一括返済する（金銭消費貸借）
三つ目は、「贈与」ではなく親子間の「借金」にする方法です。銀行のローンを親からの借入れで一括返済し、その後は親へ返していく形になります。親子間の貸し借りでも、借りた人の返済能力や返済の状況から見て本当の貸し借りと認められれば、借りたお金そのものは贈与になりません。国税庁 No.4420 親から金銭を借りた場合
一方で、無利子などの場合は利子に相当する利益が贈与として扱われることがあり、「ある時払いの催促なし」「出世払い」のような約束だと借りたお金そのものが贈与とされます。「親から借りて一括返済したら税務署に何か言われる？」という不安には、次の3つで備えておきましょう。
- 金銭消費貸借契約書を作る：借入額、返済期間、利率、返済方法を書面に残します。
- 無理のない返済計画にする：ご自身の収入で実際に返せる金額・期間に設定します。
- 契約どおりに返済する：毎月の銀行振込など、通帳に記録が残る方法で返し続けることが何より大切です。
関連コラム親からの借入で贈与税！？契約書など必要な書類を分かりやすく解説▸
住宅取得資金贈与の非課税特例を受けるための重要ポイント
これから家を新築・購入する方が非課税特例を正しく使えるよう、主な要件もあらためて確認しておきましょう。
対象となる人（もらう側）の要件
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 関係 | 贈与者の直系卑属（子や孫）であること。配偶者の父母は、養子縁組をしていなければ対象外です。 |
| 年齢 | 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること。 |
| 所得 | 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円を超えないこと（床面積40㎡以上50㎡未満の住宅なら1,000万円まで）。 |
| 取得先 | 配偶者や親族など特別の関係がある人から取得したもの、またはその人との請負契約等で新築・増改築したものではないこと。 |
| 期限・居住 | 贈与を受けた年の翌年3月15日までに全額を充てて新築等をし、同日までに住むこと（または同日後遅滞なく住むことが確実と見込まれること）。 |
対象となる住宅の要件
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 床面積 | 40㎡以上240㎡以下であること（マンションは専有部分の床面積）。 |
| 用途 | 床面積の2分の1以上が、自分の居住用であること。 |
| 中古住宅の場合 | 原則として、1982年（昭和57年）1月1日以後に建築されたもの。 |
贈与税が0円でも申告は必須です
非課税特例を使った結果、贈与税が0円になる場合でも、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告をしなければ特例は受けられません。申告書には戸籍の謄本や新築・取得の契約書の写しなど一定の書類を添付します。うっかり申告を忘れると、本来は非課税だった分にも贈与税がかかることになりかねないので気をつけましょう。
住宅ローン控除との関係
住宅取得資金贈与と繰り上げ返済は、年末のローン残高に応じて所得税が戻る「住宅ローン控除」にも関係してきます。あわせて押さえておきましょう。
非課税特例を使った分は控除の計算から外れる
非課税特例を使った場合でも住宅ローン控除は受けられますが、控除の計算の基になる借入金の額は、次のうち低いほうの金額になります。国税庁 住宅取得等資金の贈与と住宅借入金等特別控除との関係
- 住宅の取得等のための借入金の金額
- 住宅の取得等の対価の額から、非課税特例を受けた贈与額を差し引いた金額
たとえば、5,000万円の家を、非課税特例を使った贈与1,000万円と住宅ローン4,500万円で購入した場合は、次のようになります。
関連コラム住宅取得資金贈与と住宅ローン控除の併用！知らなきゃ損する注意点▸
繰り上げ返済で償還期間が10年未満になると控除が止まる
贈与などを使って繰り上げ返済をするときは、もう一つ注意点があります。住宅ローン控除は、償還期間が10年以上のローンであることが条件です。繰り上げ返済で返済期間が短くなっても、当初の契約で最初に返済した月から、短くなった後の最終返済月までが10年以上であれば、引き続き控除を受けられます。国税庁 繰上返済等をした場合の償還期間
反対に、この期間が10年未満になってしまうと、その年以後は住宅ローン控除を受けられなくなります。一括返済や大きな繰り上げ返済を考えている方は、控除で戻る税額と利息の節約額を比べてから判断すると安心です。
もし間違ってローンの返済に使ってしまったら？
非課税特例が使えると思い込み、贈与されたお金をローン返済に充ててしまった場合、その贈与は特例の対象外となり、通常の贈与として扱われます。暦年課税であれば、1年間の贈与額から110万円を差し引いた残りに贈与税がかかり、先ほどの計算例のとおり1,000万円なら177万円になります。
申告期限（翌年3月15日）を過ぎていても、気づいた時点でできるだけ早く申告することが大切です。後日の税務調査で指摘されると、本来の贈与税に加えて加算税や延滞税がかかる可能性があります。相続時精算課税を選んでいれば贈与税がかからなかったケースでも、その選択は期限内の届出・申告が前提になるため、迷ったら早めに専門家へご相談ください。
まとめ
- 住宅取得資金贈与の非課税特例は、すでにある住宅ローンの繰り上げ返済・一括返済には使えません。仲介手数料や登記費用などの諸費用も対象外です。
- ローン返済のための贈与は通常の贈与になり、暦年課税では年110万円を超えた部分に贈与税がかかります。親がローン会社へ直接返済しても贈与とみなされます。
- 援助を受けるなら、暦年贈与（少しずつ）・相続時精算課税（まとめて）・親からの借入れ（返す約束）の3つから、ご家庭の状況に合う方法を選びましょう。
- 繰り上げ返済で償還期間が10年未満になると、住宅ローン控除が受けられなくなる点にも注意が必要です。
どの方法が一番よいかは、援助してくれる親御さんの財産や将来の相続の見通しによって変わります。とくに相続時精算課税は一度選ぶと元に戻せないため、判断に迷われたら税理士などの専門家に相談してみることをおすすめします。
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参考文献
- 国税庁 No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
- 国税庁 住宅用家屋の新築等の対価又は増改築等の費用の範囲
- 国税庁 No.4402 贈与税がかかる場合
- 国税庁 No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）
- e-Gov法令検索 相続税法第8条
- 国税庁 No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除
- 国税庁 No.4161 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）
- 国税庁 No.4103 相続時精算課税の選択
- 国税庁 No.4420 親から金銭を借りた場合
- 国税庁 住宅取得等資金の贈与と住宅借入金等特別控除との関係
- 国税庁 繰上返済等をした場合の償還期間
住宅ローンの返済と贈与に関するよくある質問
Q. 親からの生前贈与で住宅ローンを繰り上げ返済できますか？
A. 繰り上げ返済そのものはできますが、住宅取得資金贈与の非課税特例は使えません。特例の対象は住宅の新築・取得・増改築等の対価に充てるお金に限られるため、既存ローンの返済に充てた贈与は通常の贈与となり、暦年課税なら1年間110万円を超える部分に贈与税がかかります。
Q. 親が住宅ローンを直接ローン会社に返済すれば贈与になりませんか？
A. 贈与になります。対価を支払わずに第三者に借金を返してもらった場合、その返済額は返済した人からの贈与とみなされます。子が親名義のローンを返す場合も、子から親への贈与として扱われます。
Q. 親から借りて住宅ローンを一括返済すると税務署に贈与と見られますか？
A. 返済能力や返済状況から見て本当の貸し借りと認められれば、借りたお金そのものは贈与になりません。ただし無利子なら利子相当額が贈与とされる場合があり、出世払いのような約束では借入金そのものが贈与とされます。契約書を作り、契約どおり銀行振込で返済することが大切です。
Q. 住宅取得資金贈与を仲介手数料や登記費用などの諸費用に充てられますか？
A. 非課税特例の対象にはなりません。印紙、不動産仲介手数料、不動産取得税や登録免許税は新築等の対価に当たらないとされています。建築業者以外の建築士に支払う設計料などは対価に含めて差し支えないとされています。
Q. 繰り上げ返済をすると住宅ローン控除は受けられなくなりますか？
A. 当初の契約で最初に返済した月から、繰り上げ返済で短くなった後の最終返済月までが10年以上あれば、引き続き控除を受けられます。10年未満になると、その年以後は住宅ローン控除を受けられません。
Q. 住宅取得資金贈与の非課税特例はいつまで使えますか？
A. 2026年10月時点の国税庁の案内では、2024年1月1日から2026年12月31日までの贈与が対象です。贈与を受けた年の翌年3月15日までに全額を住宅の新築等に充てて入居し、贈与税の申告をする必要があります。
