自宅の一部を使って民泊を運営している方、あるいはこれから始めようと考えている方にとって、相続税のことは気になりますよね。特に「小規模宅地等の特例」という制度が使えるかどうかは、相続税額に大きな影響を与えます。この特例の中でも、民泊が「貸付事業用宅地」に当たるのか、それとも別の宅地に当たるのかで、減額効果が全く違ってくるんです。この記事では、民泊で使っている自宅が小規模宅地等の特例を受けられるのか、どの区分になるのかを分かりやすく解説していきます。
相続税が大きく変わる！小規模宅地等の特例とは？
相続税には、亡くなった方（被相続人）が住んでいた土地や事業で使っていた土地の評価額を大幅に減額できる「小規模宅地等の特例」という制度があります。この特例を上手に使うことで、相続税の負担を大きく軽減できる可能性があるんです。まずは、この特例の基本的な仕組みから見ていきましょう。
特例の種類は3つ！宅地の使い方で変わる減額
小規模宅地等の特例には、土地の使い方によって主に3つの種類があります。どの種類に当てはまるかで、減額される面積の上限（限度面積）と減額される割合が異なります。
| 宅地の種類 | 主な内容 |
| 特定居住用宅地等 | 被相続人が住んでいた自宅の敷地です。330㎡まで評価額が80%減額されます。 |
| 特定事業用宅地等 | 被相続人が事業をしていた土地です。不動産貸付業は除きます。400㎡まで評価額が80%減額されます。 |
| 貸付事業用宅地等 | 被相続人がアパートや駐車場など、不動産貸付事業をしていた土地です。200㎡まで評価額が50%減額されます。 |
このように、同じ土地でも使い方によって減額効果が大きく変わることがわかりますね。
併用できる？できない？特例の組み合わせルール
複数の土地を相続した場合、この特例を組み合わせて使うことができます。しかし、どんな組み合わせでもOKというわけではありません。特に重要なのが「特定居住用宅地等」との組み合わせです。
・併用できるケース： 「特定居住用宅地等（自宅）」と「特定事業用宅地等（事業用の土地）」は併用できます。この場合、最大で合計730㎡（330㎡＋400㎡）まで80%の減額が受けられます。
・併用できないケース： 「特定居住用宅地等（自宅）」と「貸付事業用宅地等（アパート敷地など）」は併用できません。この場合は、どちらか有利な方を選択して適用することになります。
このルールが、民泊を運営している自宅の相続税評価に大きく関わってくるんです。
民泊はどの宅地？「特定事業用」と「貸付事業用」の分かれ道
では、本題の民泊で使っている自宅は、どの宅地に分類されるのでしょうか。これが一番のポイントです。民泊事業が「ホテル業」のような本格的な事業とみなされるか、それとも「アパート経営」のような不動産貸付業とみなされるかで、適用される特例が変わってきます。
「特定事業用宅地等」になる場合（ホテル業に近いケース）
もし、民泊の運営が宿泊サービスを提供する「事業」と認められれば、その敷地は「特定事業用宅地等」に該当する可能性があります。この場合、大きなメリットがあります。
先ほど説明したように、「特定居住用宅地等」と「特定事業用宅地等」は併用が可能です。つまり、自宅部分で330㎡まで80%減額、さらに民泊事業部分で400㎡まで80%減額という、非常に大きな節税効果が期待できるのです。
例えば、自宅兼民泊の敷地が500㎡だった場合、自宅部分330㎡と事業部分170㎡に分けて、両方で80%の減額を受けられる可能性があるということです。
「貸付事業用宅地等」になる場合（貸家に近いケース）
一方で、民泊の運営が単に部屋を貸しているだけで、事業性が低いと判断された場合は、「不動産貸付業」とみなされ、敷地は「貸付事業用宅地等」に該当します。
この場合、減額率は50%に下がり、限度面積も200㎡までとなります。さらに重要なのは、「特定居住用宅地等」との併用ができない点です。自宅部分で特例を使ったら、民泊部分は使えません。多くの場合、減額率の高い自宅（特定居住用宅地等）を優先することになるため、民泊部分については特例の恩恵を受けられない可能性が高くなります。
自宅の一部を民泊に！特例適用の判断ポイント
自宅の一部を民泊として貸し出している場合、特例の適用はさらに複雑になります。税務署が「事業」と判断するか「貸付」と判断するかのポイントはどこにあるのでしょうか。
事業性の有無がカギ！サービス内容をチェック
判断の分かれ目となるのは「事業性の有無」です。単に部屋を貸すだけでなく、宿泊サービスを提供している実態があるかどうかが重要視されます。
| 判断要素 | 具体的な内容 |
| 人的サービスの提供 | 食事の提供、清掃、ベッドメイキング、観光案内など、宿泊者へのサービスが充実しているか。 |
| 運営の継続性・規模 | 年間を通じて継続的に運営されているか。週末だけ、空室の時だけ、といった一時的な運営ではないか。 |
| 収益の状況 | 民泊事業によって、生計を立てられるほどの収益があるか。単なるお小遣い稼ぎのレベルではないか。 |
これらの要素を総合的に見て、旅館業に近いと判断されれば「特定事業用宅地等」に、不動産賃貸業に近いと判断されれば「貸付事業用宅地等」に分類される傾向があります。
旅館業法の許可は必要？
「事業」と認められるには、旅館業法の許可が必要なのでは？と考える方もいるかもしれません。もちろん、旅館業法の許可を受けて本格的に運営していれば、事業と認められやすくなります。
しかし、相続税の特例判断と旅館業法の基準は必ずしもイコールではありません。旅館業法の許可がなくても、実態として事業と呼べる規模や内容であれば、「特定事業用宅地等」と認められる可能性はあります。ただし、無許可での運営は法律違反になるリスクがあるため、民泊を始める際は必ず自治体のルールを確認してくださいね。
特例を受けるための注意点
民泊で小規模宅地等の特例の適用を目指す場合、いくつか注意すべき点があります。相続が起きてから慌てないように、事前に確認しておきましょう。
相続人が事業を引き継ぐ必要がある
「特定事業用宅地等」の特例を受けるには、その土地を相続した親族が、相続税の申告期限までに事業を引き継ぎ、その申告期限後も事業を継続している必要があります。民泊事業を誰も引き継がない場合は、特例を使えないので注意が必要です。
「事業的規模」でないと認められない？
所得税の計算では、不動産所得が「事業的規模」かどうかで青色申告特別控除の額が変わります（5棟10室基準など）。しかし、小規模宅地等の特例における「事業」の判断は、所得税の「事業的規模」とは必ずしも一致しません。
たとえ所得税法上で事業的規模と認められていなくても、相続税法上では事業として認められるケースもあります。逆に、事業的規模であっても、サービス内容が乏しければ不動産貸付業と判断されることもあります。あくまで実態が重要になることを覚えておきましょう。
民泊と他の特例の関係
民泊に関連する税金の特例は、小規模宅地等の特例だけではありません。他の制度との関係も知っておくと、より良い選択ができます。
住宅ローン控除との関係
自宅で住宅ローン控除を受けている場合、民泊事業に使う部分が「居住用」とみなされなくなり、控除額が減ってしまったり、適用が受けられなくなったりする可能性があります。自宅の一部を事業に使う場合は、床面積の割合などで按分計算が必要になることも。税務署や専門家への確認が必要です。
固定資産税はどうなる？
住宅が建っている土地には、固定資産税が軽減される「住宅用地の特例」が適用されています。しかし、民泊事業を本格的に行うことで、その建物が「住宅」ではないと判断されると、この特例が適用されなくなり、固定資産税が大幅に上がる可能性があります。相続税の節税メリットと、固定資産税の負担増を天秤にかける必要があります。
まとめ
民泊で使っている自宅が小規模宅地等の特例を受けられるかどうかは、その運営実態によって大きく変わります。
もし、宿泊サービスを伴う本格的な「事業」として認められれば、評価額が80%減額される「特定事業用宅地等」として、自宅部分との併用も可能になり、大きな節税効果が期待できます。
一方、単なる部屋貸しとみなされると、50%減額の「貸付事業用宅地等」となり、自宅部分との併用ができないため、特例のメリットは大きく減少します。
判断は非常に専門的で、個別のケースによって異なります。将来の相続に備え、民泊運営による節税を考えている方は、税理士などの専門家に相談し、ご自身の状況に合わせた最適な対策を立てることをおすすめします。
参考文献
国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
民泊と相続税｜貸付事業用宅地の特例に関するよくある質問
Q.民泊で使っている自宅に「小規模宅地等の特例」は適用できますか？
A.原則として、民泊事業は「不動産貸付業」に該当しないため、「貸付事業用宅地等の特例」の適用は難しいとされています。事業的規模であるなど、一定の要件を満たす場合は専門家への相談が必要です。
Q.民泊が「事業的規模」と認められる基準はありますか？
A.相続税法上、事業的規模に明確な数値基準はありません。建物の構造や利用状況、管理体制などから、事業として成立しているか実態に基づいて総合的に判断されます。
Q.自宅の一部を民泊として貸している場合、特例の扱いはどうなりますか？
A.ご自身が住んでいる部分は「特定居住用宅地等」、民泊部分は「貸付事業用宅地等」として、それぞれ特例の適用を検討します。ただし、民泊部分が事業と認められない場合は特例の対象外となります。
Q.民泊が「貸付事業」と認められるためのポイントは何ですか？
A.帳簿書類が整備されているか、継続的に収益を上げているか、施設の管理やサービス提供をどの程度行っているかなど、事業としての実態が重要視されます。
Q.旅館業法の許可を受けていれば、特例を適用できますか？
A.旅館業法の許可は事業性を判断する上での有利な材料の一つですが、許可があるだけで自動的に特例が適用されるわけではありません。最終的には事業の実態が問われます。
Q.特例が使えないと、相続税はどうなりますか？
A.小規模宅地等の特例が適用されない場合、土地の評価額を減額できないため、相続税の負担が大幅に増加する可能性があります。事前の対策が重要です。
