親が施設入所後の実家を民泊に！相続時に小規模宅地の特例は使える？

2025-02-20

親御さんが要介護認定を受け、高齢者施設に入所されたとのこと、ご家族のサポート、本当にお疲れ様です。そして、空いたご実家を民泊として有効活用されているのは、とても素晴らしいことですね。ただ、その一方で「もし親の相続が発生したら、この家の土地の相続税はどうなるんだろう？」「節税効果が高い『小規模宅地等の特例』は使えるのかな？」と、ご不安に思われているのではないでしょうか。この特例が使えるかどうかで、相続税の額が大きく変わることもありますから、気になるのは当然です。この記事では、まさにあなたのような状況で、親御さんのご自宅を民泊として利用している場合に、小規模宅地等の特例が適用できるのか、その条件や注意点を詳しく、そして分かりやすく解説していきます。

小規模宅地等の特例の基本をおさらい

まず、相続税の話でよく耳にする「小規模宅地等の特例」が、どのような制度なのかを簡単におさらいしておきましょう。この特例は、亡くなった方（被相続人）が住んでいた土地や事業をしていた土地などを相続する際に、一定の要件を満たせば、その土地の評価額を最大で80%も減額してくれる、非常に節税効果の高い制度です。残されたご家族が、住む場所や事業の基盤を失うことなく生活を続けられるように、という目的で作られています。

特例の種類と減額割合

小規模宅地等の特例には、土地の使われ方によって主に3つの種類があります。それぞれ減額される割合や面積の上限が異なります。

宅地の種類	内　　容
特定居住用宅地等	亡くなった方が住んでいた自宅の敷地。330㎡まで評価額を80%減額できます。
特定事業用宅地等	亡くなった方が事業をしていた土地。400㎡まで評価額を80%減額できます。
貸付事業用宅地等	亡くなった方がアパート経営など不動産貸付をしていた土地。200㎡まで評価額を50%減額できます。

今回のように親御さんが住んでいたご自宅の場合は、主に「特定居住用宅地等」に当てはまるかどうかが最初のポイントになります。

特定居住用宅地等の基本的な考え方

「特定居住用宅地等」の特例が適用されるのは、原則として、亡くなった方が亡くなる直前まで住んでいた自宅の土地を、配偶者や同居していた親族が相続した場合です。この「亡くなる直前まで住んでいた」という点が、今回のケースでは重要なポイントになってきます。

親が施設に入所していた場合の特例の適用

「じゃあ、うちの親は亡くなる直前は施設にいたから、もうこの特例は使えないの？」と心配になりますよね。ご安心ください。たとえ亡くなる直前にご自宅に住んでいなくても、一定の条件を満たせば、特例の対象として認められる場合があります。

適用が認められるための具体的な要件

親御さんが老人ホームなどの施設に入所していた場合でも「特定居住用宅地等」の特例を使うためには、次のすべての要件を満たす必要があります。

要件	具体的な内容
要介護認定など	亡くなった親御さんが、要介護認定または要支援認定を受けていたこと。
入所していた施設	特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅など、法律で定められた特定の施設に入所していたこと。
自宅の利用状況	施設入所後、亡くなるまでの間、そのご自宅を誰かに貸したり、事業に使ったりしていなかったこと。
自宅の維持管理	ご自宅に親御さんの家具などが置かれたままで、いつでも戻れるような状態が維持されていたこと。

ここで最も注意すべきなのが、「自宅を誰かに貸したり、事業に使ったりしていなかったこと」という要件です。この特例は、あくまで「居住用」の財産を守るためのもの。もしご自宅を貸し出してしまうと、それは「居住用」ではなく「貸付用」の財産と見なされてしまい、特定居住用宅地等の対象から外れてしまうのです。

ご実家を「民泊」にしている場合の特例の扱い

さて、ここからが本題です。親御さんが施設に入所した後、そのご実家を「民泊」として利用している場合、小規模宅地等の特例はどうなるのでしょうか。結論からお伝えすると、残念ながら「特定居住用宅地等」としての80%減額の適用は非常に難しくなります。

民泊は「貸付」や「事業」にあたる

先ほどの要件で見たように、特定居住用宅地等の特例を受けるには、ご自宅を貸したり事業に使ったりしていないことが絶対条件です。民泊は、旅行者などにお部屋を貸して対価を得る行為ですので、これは明らかに「貸付」や「事業」に該当します。たとえ住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく年間180日以内の運営であっても、対価を得て建物を貸している事実に変わりはありません。そのため、相続が発生した（親御さんが亡くなった）時点でご実家が民泊として使われていると、「特定居住用宅地等」の要件を満たせない、と判断されてしまうのです。

では、他の特例は使えないの？

「80%減額は無理でも、何か使える特例はないの？」と思いますよね。はい、可能性はゼロではありません。民泊の運営状況によっては、「貸付事業用宅地等」や「特定事業用宅地等」として特例が適用できる場合があります。

貸付事業用宅地等（50%減額）	ご実家を不動産貸付業（アパート経営など）の敷地とみなし、200㎡まで50%減額する特例です。民泊がこれに該当すると認められれば、適用できる可能性があります。
特定事業用宅地等（80%減額）	民泊が旅館業のような本格的な「事業」と認められる場合、こちらの特例が適用できる可能性があります。評価額の減額割合は80%と大きいですが、その分、要件は厳しくなります。

事業用の特例を適用するための条件

ただし、「貸付事業用宅地等」や「特定事業用宅地等」の特例を使うためには、相続人がその民泊事業を引き継ぎ、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）まで事業を継続している必要があります。「親が亡くなったから民泊はやめよう」と考えている場合は、これらの特例も使えなくなってしまいますので注意が必要です。

民泊運営の注意点と対策

小規模宅地等の特例の観点から見ると、親御さんが施設入所後にご実家を民泊にするのは、相続税の節税面ではデメリットが大きいと言えます。しかし、空き家のままにしておくよりは、収益を生むという大きなメリットもあります。大切なのは、メリットとデメリットを正しく理解して判断することです。

固定資産税の増加に注意

もう一つ、知っておいていただきたいのが固定資産税です。人が住んでいる住宅の土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大で6分の1に軽減されています。しかし、民泊として利用すると、この特例の対象から外れてしまう可能性があります。その場合、固定資産税が何倍にも跳ね上がることがあるため、民泊の収益と税金の負担増を天秤にかける必要があります。

専門家への相談が不可欠

ここまでご説明したように、民泊と小規模宅地等の特例の関係は非常に複雑です。民泊の運営規模や契約形態、相続人の状況などによって、どの特例が使えるか、あるいは全く使えないかが変わってきます。ご自身の判断だけで進めるのは非常にリスクが高いと言えるでしょう。相続税は、生前の少しの対策で大きく変わることがあります。手遅れになる前に、一度、相続に詳しい税理士などの専門家に相談し、ご家庭の状況に合わせた最適なアドバイスをもらうことを強くおすすめします。

まとめ

今回は、親御さんが高齢者施設に入所後、ご実家を民泊にしている場合の小規模宅地等の特例について解説しました。

親が施設入所後に自宅を民泊で利用すると、原則として「特定居住用宅地等」の80%減額は使えません。
相続人が事業を引き継ぐことを条件に、民泊の規模によっては「貸付事業用宅地等（50%減）」や「特定事業用宅地等（80%減）」の特例が使える可能性があります。
民泊運営は、相続税だけでなく、固定資産税が増加するリスクもあります。
最適な判断をするためには、相続に詳しい税理士に相談することが大切です。

親御さんの介護とご実家の管理、そして将来の相続のことまで、考えることが多くて大変だと思います。この記事が、あなたの不安を少しでも解消し、次の一歩を踏み出すための助けとなれば幸いです。