不動産を相続したり、マイホームの購入を検討したりするときに目にする「不動産登記簿」。専門用語が並んでいて、なんだか難しそう…と感じていませんか？でも、ご安心ください。見るべきポイントさえ押さえれば、誰でも大切な情報を読み解くことができるんです。この記事では、不動産登記簿の読み方を、4つの構成部分に分けて、初心者の方にも分かりやすく丁寧に解説していきますね。
そもそも不動産登記簿（登記事項証明書）って何？
不動産登記簿とは、大切な財産である土地や建物について、「どこにあって、どれくらいの広さで、誰が持っているのか」といった情報を記録している公的な帳簿のことです。法務局という国の機関が管理していて、不動産の取引を安全に行うために作られました。このおかげで、私たちは不動産の情報を確認して、安心して売買や相続ができるんですよ。
登記簿謄本と登記事項証明書の違い
「登記簿謄本」と「登記事項証明書」、二つの言葉を聞いたことがあるかもしれませんね。実はこれ、ほぼ同じものを指しています。昔は紙の帳簿（登記簿）で情報を管理していて、その写しを「登記簿謄本（とうきぼとうほん）」と呼んでいました。現在では、情報はコンピューターでデータ管理されています。そのデータを印刷したものが「登記事項証明書（とうきじこうしょうめいしょ）」です。呼び方は違いますが、書かれている内容は同じなので、どちらも「不動産の成績表」のようなものだと考えてくださいね。
なぜ登記簿で情報を確認する必要があるの？
不動産は高価な資産ですから、取引で失敗はしたくないですよね。登記簿を確認することで、本当にその人が所有者なのか、住宅ローンなどの担保に入っていないか、といった権利関係をはっきりと確認できます。特に、不動産を相続するときや売買するときには、この登記簿の情報がすべての基本になります。権利関係を正確に把握することが、トラブルを防ぐための第一歩になるんです。
不動産登記簿は4つのパートでできている
難しそうに見える不動産登記簿ですが、実は大きく分けて4つのパートで構成されています。この4つのブロックに分けて見ていくのが、読み解くための最大のコツです。
- 表題部（ひょうだいぶ）：不動産の基本的なプロフィールが書かれています。
- 権利部（甲区）（けんりぶ こうく）：所有権について書かれています。「誰が持ち主か」がわかる一番大切な部分です。
- 権利部（乙区）（けんりぶ おつく）：所有権以外の権利、主に抵当権（住宅ローンなどの担保）について書かれています。
- 共同担保目録（きょうどうたんぽもくろく）：複数の不動産をまとめて担保に入れている場合の一覧です。
それでは、一つずつ詳しく見ていきましょう。
【ステップ1】表題部で不動産の基本情報をチェック！
まず最初に見るのが「表題部」です。ここは、その不動産の物理的な状況、つまり「どんな不動産なのか」を示している部分です。人間でいうところのプロフィール欄のようなものですね。土地と建物では記載されている項目が少し違うので、それぞれ見ていきましょう。
土地の表題部で見るべきポイント
土地の登記簿では、特に以下の4つの項目が重要です。これを見れば、その土地がどこにあって、どんな目的で使われていて、どれくらいの広さなのかが分かります。
| 所在 | 土地がある市区町村や町名などが書かれています。 |
| 地番 | 土地一筆ごとにつけられた番号です。「住所」とは少し違う、法務局が管理する番号です。 |
| 地目 | 土地の主な用途です。「宅地」「畑」「山林」「雑種地」など23種類あります。 |
| 地積 | 土地の面積です。平方メートル（㎡）で表示されています。 |
建物の表題部で見るべきポイント
次に、建物の登記簿です。一戸建てやマンションなどの建物情報が記載されています。
| 所在 | 建物が建っている土地の地番が書かれています。 |
| 家屋番号 | 建物一棟ごとにつけられた番号です。 |
| 種類 | 建物の用途です。「居宅」「店舗」「事務所」などと記載されます。 |
| 構造 | 建物の材質（木造、鉄骨造など）、屋根の種類（かわらぶきなど）、階数が書かれています。 |
| 床面積 | 各階の広さが平方メートル（㎡）で表示されています。 |
表題部の注意点
ひとつ注意しておきたいのが、表題部に書かれている情報が、必ずしも現在の状況と一致しているとは限らないということです。例えば、地目が「畑」のままでも実際には駐車場として利用されていたり、増築した部分が登記されていなかったりするケースもあります。不動産の状況に変更があった場合、1ヶ月以内に変更登記を申請する義務がありますが、実際には行われていないことも少なくありません。現地の状況と照らし合わせて確認することが大切です。
【ステップ2】権利部（甲区）で「誰のものか」を確認！
次に、登記簿の中で最も重要ともいえる「権利部（甲区）」です。ここには、「所有権に関する事項」が記録されています。つまり、「その不動産の持ち主は誰なのか」という、権利の核心部分が書かれているんです。
所有権の移り変わりがわかる
甲区は「順位番号」という欄があり、番号の若い順に、その不動産が過去から現在に至るまで、どのように所有者が変わってきたかの歴史が記録されています。「登記の目的」という欄に「所有権保存」とあれば、それが一番最初の所有者登記です。その後に「所有権移転」とあれば、所有者が次の人に移ったことを意味します。
現在の所有者を特定する方法
現在の所有者を見つけるのは簡単です。順位番号が一番新しく、下線などで消されていない人が、現在の正式な所有者です。「原因」という欄を見ると、「売買」「相続」「贈与」といったように、なぜ所有権が移ったのかの理由もわかります。ここをしっかり確認すれば、今の持ち主が誰なのかを正確に把握できます。
【ステップ3】権利部（乙区）で「担保や借金」をチェック！
最後の重要なパートが「権利部（乙区）」です。ここには、所有権以外の権利について書かれていますが、私たちの生活に最も関係が深いのは「抵当権（ていとうけん）」です。簡単に言うと、住宅ローンなどを組んだ際に、その不動産が借金の担保になっているかどうかを示しています。
抵当権とは？
抵当権とは、銀行などの金融機関から住宅ローンでお金を借りるときに、購入した土地や建物を担保として提供する権利のことです。もし万が一、ローンの返済が滞ってしまった場合に、金融機関はその不動産を売却（競売）して、貸したお金を優先的に回収することができます。乙区に記載があれば、その不動産にはローンなどの負担が残っている可能性がある、ということになります。
乙区から読み取れる情報
乙区の「登記の目的」に「抵当権設定」と書かれていたら、その不動産は担保になっています。「権利者その他の事項」の欄を見ると、さらに詳しい情報がわかります。
- 債権額：借入れた金額（例：4,000万円）
- 利息：ローンの金利
- 債務者：お金を借りた人（不動産の所有者であることが多いです）
- 債権者：お金を貸した金融機関名（株式会社〇〇銀行など）
ただし、ここに書かれている「債権額」は、あくまでローンを組んだ当初の金額です。現在のローン残高がいくらかは登記簿からは分かりませんので、注意してくださいね。
共同担保目録とは？
例えば、一戸建てを購入するとき、土地と建物をセットで住宅ローンの担保に入れることが一般的です。このように、複数の不動産をまとめて担保にしている場合、その不動産の一覧が「共同担保目録」に記載されます。乙区の欄に「共同担保目録（あ）第1234号」のような記載があれば、この目録もあわせて確認することで、担保の全体像がわかります。
まとめ
不動産登記簿の読み方、いかがでしたか？専門用語が多くて戸惑うかもしれませんが、今回ご紹介したように4つのパートに分けて、順番に見ていけば、必要な情報をしっかり読み取ることができます。
| 表題部 | まず、不動産の基本的なプロフィール（場所、広さ、種類など）を確認します。 |
| 権利部（甲区） | 次に、一番新しい所有者は誰かを確認します。 |
| 権利部（乙区） | 最後に、住宅ローンなどの担保（抵当権）が設定されていないかを確認します。 |
この3ステップで、不動産の全体像を掴むことができます。不動産登記簿を正しく読み解くことは、安全な不動産取引や、スムーズな相続手続きを進めるための大切な第一歩です。もしご自身で読んでみて不安な点や分からないことがあれば、司法書士などの専門家に相談するのも一つの方法ですよ。
参考文献
不動産登記簿の読み方に関するよくある質問まとめ
Q.不動産登記簿（登記事項証明書）とは何ですか？
A.不動産の所在地や面積、所有者、担保権（抵当権など）の有無などが記録された公的な帳簿です。法務局で誰でも取得できます。
Q.登記簿はどこで取得できますか？
A.全国の法務局の窓口や郵送のほか、オンラインの「登記・供託オンライン申請システム」でも請求できます。
Q.登記簿の「甲区」「乙区」には何が書かれていますか？
A.「甲区」には所有権に関する事項（誰が所有者か、いつ取得したかなど）が、「乙区」には所有権以外の権利（主に抵当権など）が記載されます。
Q.「共同担保目録」とは何ですか？
A.複数の不動産をまとめて担保にしている場合に、その不動産の一覧が記載されるものです。住宅ローンで土地と建物を担保に入れる際などに見られます。
Q.登記簿に「差押」と記載がありました。どういう意味ですか？
A.税金の滞納などにより、国や自治体がその不動産を差し押さえている状態です。この記載がある物件の取引には専門家への相談と注意が必要です。
Q.登記簿の権利部が「（空白）」ですが、問題ないですか？
A.乙区が空白の場合は、その不動産に抵当権などの担保が設定されていないことを意味し、一般的には良い状態です。甲区が空白になることはありません。
