相続で土地を受け継ぐことになったとき、「この土地の相続税はいくらになるんだろう？」と不安になりますよね。実は、土地の相続税評価額は、その土地がどの「区域区分」にあるかによって大きく変わることがあります。この記事では、区域区分とは何か、そしてそれが相続税の土地評価にどう影響するのかを、わかりやすく解説していきます。
土地の評価に関わる「区域区分」とは？
土地の評価額を知る上で、まず理解しておきたいのが「区域区分」です。これは都市計画法という法律に基づいて、日本の土地を計画的に利用するために分けられたエリアのことです。私たちの暮らしやすさや街の発展に関わる、とても大切なルールなんですよ。相続する土地がどの区分にあるかで、土地の価値や活用方法、そして税金の額も変わってくるんです。
市街化区域｜街として発展させるエリア
「市街化区域」とは、すでに市街地になっているエリアや、これからおおむね10年以内に優先的に市街化を進めるべきエリアのことです。駅前や住宅街、商業施設が集まっている場所などがこれにあたります。人々が活発に生活し、経済活動を行う場所なので、インフラも整備されています。そのため、土地の評価額は高くなる傾向にあります。ここに土地を持っていると、固定資産税のほかに「都市計画税」も課税されるのが特徴です。
市街化調整区域｜市街化を抑えるエリア
「市街化調整区域」は、市街化区域とは対照的に、市街化を抑制すべきと定められたエリアです。豊かな自然環境や農地を守ることを目的としています。原則として、住宅や商業施設などを新たに建てることに厳しい制限があります。そのため、土地の活用が難しく、買い手が見つかりにくいことも。その分、土地の評価額は市街化区域に比べて低くなるのが一般的です。
非線引き区域｜まだ区分が決まっていないエリア
「非線引き区域」とは、市街化区域でも市街化調整区域でもない、どちらにも区分されていない都市計画区域のことです。「線引き」がされていない区域ということですね。主に大都市圏以外の地域に存在します。開発や建築に関する規制が比較的緩やかですが、将来的に市街化区域や市街化調整区域に指定される可能性もあります。土地の評価は、その土地の状況に応じて個別に判断されることになります。
区域区分は相続税評価額にどう影響するの？
区域区分が違うと、なぜ相続税の評価額が変わるのでしょうか。それは、土地の評価方法そのものが区域の特性を反映しているからです。相続税を計算する際の土地評価は、主に「路線価方式」と「倍率方式」という2つの方法が使われますが、どちらの方法を用いるかは、その土地がある場所によって決まります。
評価方法の基本｜路線価方式と倍率方式
土地の評価方法は、国税庁が定める「財産評価基準書」によって決められています。主に市街地では「路線価方式」、それ以外の地域では「倍率方式」が使われます。
| 評価方式 | 概 要 |
| 路線価方式 | 道路（路線）ごとに定められた1平方メートルあたりの価格（路線価）を基に、土地の形状などに合わせて評価額を計算する方法です。主に市街化区域で採用されます。 |
| 倍率方式 | 土地の固定資産税評価額に、地域ごとに定められた一定の倍率を掛けて評価額を計算する方法です。路線価が定められていない地域、例えば市街化調整区域や郊外などで採用されます。 |
市街化区域の土地評価
市街化区域にある土地は、ほとんどが路線価の定められた「路線価地域」です。そのため、評価は路線価方式で行われます。路線価は市街地の価値を反映しているため、一般的に評価額は高くなります。ただし、土地の形が不整形であったり、道路に接している間口が狭かったりする場合には、評価額を下げる補正（減額）が適用されることもあります。
市街化調整区域の土地評価
市街化調整区域にある土地は、多くが路線価の定められていない「倍率地域」にあたり、倍率方式で評価されます。固定資産税評価額自体が市街化区域より低く設定されているため、相続税評価額も低くなる傾向があります。さらに、建物の建築が厳しく制限されていることを考慮して、評価額が減額されることがあります。宅地への転用が見込めない場合などは、近隣の宅地の評価額から造成費を引いたり、「斟酌（しんしゃく）割合」として最大50%の評価減が認められたりすることもあります。
非線引き区域の土地評価
非線引き区域の土地評価は、明確なルールが定められていません。そのため、その土地が路線価地域にあれば路線価方式、倍率地域にあれば倍率方式と、個別の状況に応じて評価方法が決まります。規制が緩やかなため、周辺の状況や開発の可能性などを総合的に見て評価されることになります。
評価額を左右するもう一つの要素「地目」
区域区分だけでなく、「地目（ちもく）」も土地の評価に大きく影響します。地目とは、土地の主な用途を示す分類のことです。相続税の評価では、登記簿に記載されている「登記地目」ではなく、相続が開始した時点での実際の利用状況である「現況地目」で判断されるのがポイントです。
相続税評価で使われる地目の種類
相続税評価で使われる地目は、宅地、田、畑、山林、原野、牧場、池沼、鉱泉地、雑種地の9種類に区分されます。例えば、登記上は「畑」でも、実際には駐車場として使われていれば「雑種地」として評価されますし、家が建っていれば「宅地」として評価されます。現況がどうなっているかが非常に重要なんです。
宅地と雑種地の評価方法の違い
地目によって評価方法は異なります。特に「宅地」と「雑種地」では評価の仕方が変わることがあります。
| 地目 | 評価方法のポイント |
| 宅地 | 路線価方式または倍率方式で評価されます。家が建っている土地なので、その利用状況（自分で使っているか、人に貸しているかなど）によっても評価額が変わります。 |
| 雑種地 | 駐車場や資材置き場など、他の地目に当てはまらない土地です。基本的には宅地と同じように評価されますが、宅地に転用するための造成費がかかると見なされ、その分が評価額から控除される「宅地比準方式」が用いられることがあります。 |
知っておきたい！相続税の負担を軽くする特例
土地の評価額が高額になっても、要件を満たせば相続税の負担を大幅に軽減できる特例があります。その代表が「小規模宅地等の特例」です。
小規模宅地等の特例とは？
小規模宅地等の特例は、亡くなった方（被相続人）が住んでいた土地や事業をしていた土地を、配偶者や同居の親族などが相続した場合に、土地の評価額を最大で80%減額できるという非常に強力な制度です。例えば、評価額が5,000万円の土地であれば、80%減額が適用されると1,000万円で評価されることになり、相続税を大きく節税できます。
適用要件と減額割合
この特例を受けるには、土地の種類（居住用、事業用、貸付用）ごとに、相続する人や面積の上限、相続後の利用継続など、細かな要件が定められています。
| 土地の種類 | 限度面積と減額割合 |
| 特定居住用宅地等（自宅の敷地） | 330㎡まで80%減額 |
| 特定事業用宅地等（事業用の敷地） | 400㎡まで80%減額 |
| 貸付事業用宅地等（アパート等の敷地） | 200㎡まで50%減額 |
市街化調整区域にある土地でも、被相続人が居住していたなどの要件を満たせば、この特例の対象となる可能性があります。
土地の評価で損しないためのポイント
相続税の土地評価は非常に専門的で複雑です。ご自身で判断すると、本来受けられるはずの減額評価を見逃してしまい、税金を払いすぎてしまう可能性があります。
必ず現地を確認する
土地の評価は「現況」が基本です。登記簿や地図だけで判断せず、必ず現地に足を運んで、土地の利用状況、形状、周辺環境などを自分の目で確認することが大切です。例えば、地図上では分からないような高低差や、私道として利用されている部分など、評価額を下げる要因が見つかるかもしれません。
専門家である税理士に相談する
相続税の申告、特に土地の評価は、知識と経験が豊富な税理士に相談することをおすすめします。税理士は、区域区分や地目、土地の形状などを総合的に判断し、適用できる特例や減額要素を漏れなく洗い出してくれます。適正な評価額を算出することで、納税額を抑えるだけでなく、税務調査のリスクを減らすことにも繋がります。
まとめ
今回は、土地の相続税評価に影響を与える「区域区分」について解説しました。土地が市街化区域にあるのか、市街化調整区域にあるのかで、評価方法や評価額が大きく変わることをお分かりいただけたでしょうか。
- 市街化区域は、街として発展させるエリアで評価額は高め。
- 市街化調整区域は、開発が抑制されており評価額は低めになる傾向がある。
- 評価方法は主に路線価方式と倍率方式があり、区域によって使い分けられる。
- 評価は登記地目ではなく現況地目で行われる。
- 小規模宅地等の特例などを活用すれば、相続税を大幅に軽減できる可能性がある。
土地の相続税評価はとても複雑ですが、基本的な仕組みを知っておくことで、いざという時に落ち着いて対応できます。相続が発生した際や、生前対策をお考えの際は、ぜひ一度、相続に詳しい専門家にご相談くださいね。
参考文献
区域区分と相続税評価のよくある質問まとめ
Q. 区域区分とは何ですか？
A. 区域区分とは、都市計画法に基づき、都市を計画的に発展させるために「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けることです。市街化区域は街づくりを促進するエリア、市街化調整区域は原則として市街化を抑制するエリアです。
Q. 市街化区域と市街化調整区域では、土地の評価はどのように違いますか？
A. 一般的に、建物の建築などが積極的に認められる「市街化区域」の方が、開発が制限される「市街化調整区域」よりも土地の評価額は高くなる傾向にあります。
Q. 相続税の土地評価で、区域区分はなぜ重要なのでしょうか？
A. 区域区分によって土地の利用価値や市場性が大きく異なるため、相続税評価額に直接影響します。特に市街化調整区域内の土地は、評価方法が複雑になるため注意が必要です。
Q. 市街化調整区域にある宅地の相続税評価額はどのように計算しますか？
A. 市街化調整区域内の宅地は、路線価方式や倍率方式で算出した価額から、開発上の制限などを考慮して評価額が減額（斟酌）される場合があります。減額の度合いは個別の土地の状況によって異なります。
Q. 市街化調整区域の農地や山林の評価はどうなりますか？
A. 市街化調整区域内の農地や山林は、原則として固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる「倍率方式」で評価されます。ただし、「純農地」や「中間農地」など、土地の状況によって評価方法が細かく分かれます。
Q. 自分の土地の区域区分はどこで確認できますか？
A. 土地が所在する市区町村の役所（都市計画課など）で確認できます。また、多くの自治体ではウェブサイト上の「都市計画図」で公開しており、オンラインで調べることも可能です。
