住宅街区整備事業と相続税。土地の評価額への影響を徹底解説！

2025-09-11

ご自身の土地が「住宅街区整備事業」の対象になったとき、もし相続が発生したら、その土地の相続税評価額はどうなるのでしょうか？この事業は、完了までに長い年月がかかることが多く、その進み具合によって土地の評価方法が大きく変わってきます。今回は、住宅街区整備事業の基本から、相続税評価額への具体的な影響、注意点まで、分かりやすくお話ししていきますね。

住宅街区整備事業ってどんな事業？

まずは、「住宅街区整備事業」がどのようなものか、基本から確認しましょう。これは、古くなった木造住宅が密集しているなど、住環境や防災面に課題がある地域を、より安全で快適な街に生まれ変わらせるための事業です。道路を広げたり、公園を造ったり、宅地を使いやすい形に整えたりします。

住宅街区整備事業の目的

この事業の主な目的は、良好な住宅地を供給することです。具体的には、公共施設（道路、公園、下水道など）を整備し、宅地の利用価値を高めることを目指します。地権者の方から土地の一部を提供してもらい（これを減歩（げんぶ）といいます）、それを公共用地や事業資金を生み出すための土地（保留地）に充てることで、自己資金が少なくても事業を進められる仕組みになっています。

知っておきたい関連用語

この事業を理解する上で、いくつか専門用語が出てきます。少し難しいかもしれませんが、大切な言葉なので覚えておきましょう。

従前地（じゅうぜんち）	事業が始まる前の、もともとの土地のことです。
仮換地（かりかんち）	工事期間中に、従前地の代わりとして仮に割り当てられる土地です。工事が完了するまで、この土地を使用収益（利用したり貸したり）できます。
換地（かんち）	事業完了後に、従前地の代わりに正式に割り当てられる新しい土地のことです。
減歩（げんぶ）	事業に必要な公共用地などを生み出すために、地権者が提供する土地の面積のことです。これにより、換地の面積は従前地より小さくなるのが一般的です。
清算金（せいさんきん）	従前地と換地の価値に差額が生じた場合に、その差額を調整するためにお金のやり取りをすることです。換地の価値が高い場合は清算金を支払い（徴収）、低い場合は受け取ります（交付）。

住宅街区整備事業の基本的な流れ

住宅街区整備事業は、計画決定から完了まで、大きく分けて以下のような流れで進みます。この流れのどの段階で相続が発生したかによって、土地の評価方法が変わるのがポイントです。

【事業の主な流れ】

事業計画の決定・認可
仮換地の指定
建物の移転や工事の開始
仮換地の使用収益開始
換地処分の公告
登記手続き・清算金の徴収または交付

特に相続税評価において重要になるのが、「仮換地の指定」と「換地処分の公告」のタイミングです。

事業の進捗状況で変わる！土地の相続税評価方法

それでは、本題である相続税評価額の計算方法を見ていきましょう。相続が発生したのが、事業のどのタイミングかによって評価対象となる土地が変わります。

仮換地が指定される前の評価方法

事業は始まっているけれど、まだ仮換地が指定されていない段階で相続が発生した場合。このときは、事業が始まる前の土地、つまり「従前の宅地」の価額で評価します。評価方法は、通常の土地と同じように、路線価方式や倍率方式を用いて計算します。

仮換地指定後から換地処分までの評価方法

仮換地が指定され、換地処分の公告が行われる前の期間に相続が発生した場合。この場合は、原則として「仮換地」の価額で評価します。従前の土地ではなく、将来的に自分のものになる予定の仮換地を基準に評価する、ということですね。ただし、この時期の土地はまだ整備中のため、路線価が設定されておらず、「個別評価」という特別な手続きが必要になることがほとんどです。

換地処分の公告後の評価方法

換地処分の公告があった後に相続が発生した場合は、事業は完了しています。そのため、新しく割り当てられた「換地」の価額で評価します。この時点では新しい区画や道路が完成しているので、それに合わせて設定された路線価などを使って評価額を計算します。

評価額の計算で注意したい特例的なケース

原則は上記の通りですが、状況によっては評価方法が変わる例外的なケースもあります。少し複雑ですが、評価額に大きく影響することもあるので知っておきましょう。

仮換地がまだ使えない場合

仮換地が指定されていても、工事が終わっておらず「使用または収益を開始する日」がまだ来ていない場合があります。このように、仮換地をまだ使えない状態で相続が発生した場合は、仮換地ではなく「従前の宅地」の価額で評価することになります。

仮換地の工事が長引く場合（95%評価）

仮換地が使える状態になっていても、造成工事がまだ続いていて、工事完了まで1年を超えると見込まれる場合。このときは、仮換地が完成したものとして評価した価額から5%を減額できます。まだ完全に整備されていないことによる不便さなどを考慮した評価減ですね。これを「95%評価」と呼んだりします。

清算金が発生することが確実な場合

相続が発生した時点で、将来的に清算金の徴収または交付があることが確実と見込まれるときは、その金額を評価額に反映させる必要があります。

清算金を徴収される（支払う）場合：仮換地の評価額から、徴収される清算金の額を差し引きます。
清算金が交付される（受け取る）場合：仮換地の評価額に、交付される清算金の額を加算します。

相続税申告で必要な手続き「個別評価」とは？

住宅街区整備事業の施行中の地域では、路線価図に「個別評価」と表示され、路線価が設定されていないことがよくあります。これは、土地の区画が変動している最中で、一律の価格を付けられないためです。この場合、税務署に対して「個別評価の申出書」を提出し、その土地の評価額を個別に算定してもらう必要があります。

個別評価の申出に必要な主な書類

個別評価を申し出る際には、以下のような書類の提出を求められます。事業の施行者（市役所など）から取り寄せる書類も多いので、早めに準備を始めましょう。

個別評価申出書	税務署で入手、または国税庁のウェブサイトからダウンロードできます。
案内図、位置図	評価対象地の場所がわかる地図です。
仮換地指定通知書・仮換地図	どの土地が仮換地として指定されたかを示す書類と図面です。
従前地の公図や実測図	事業前の土地の状況がわかる図面です。
重ね図	従前地と仮換地の位置関係がわかる図面です。
仮換地の使用収益開始の通知書	いつから仮換地が使えるようになったかを示す書類です。

これらの書類を揃えて税務署に提出すると、おおむね1か月程度で評価額の回答が得られます。相続税の申告期限に間に合うように、余裕を持って手続きを進めることが大切です。

まとめ

住宅街区整備事業の対象地域にある土地を相続した場合、その相続税評価額は、相続が発生した時点での事業の進捗状況によって大きく異なります。どの段階にあるのかを正確に把握し、正しい評価方法を選択することが、適正な相続税申告の第一歩です。
特に、仮換地指定後の評価は「個別評価」が必要になるなど、手続きが複雑になりがちです。ご自身で判断するのが難しいと感じたら、相続税に詳しい税理士などの専門家に相談することをおすすめします。大切な財産のことですから、慎重に対応していきましょう。