ご両親から相続した土地が、道路よりもなんだか高い（または低い）場所にあるな、と感じたことはありませんか？もし、その土地が周りの宅地と比べてひときわ高かったり低かったりする場合、相続税の評価額を10%も減額できる可能性があります。これは「利用価値が著しく低下している宅地」と判断されるためです。今回は、どのような場合にこの評価減が適用されるのか、具体的な判断ポイントを優しく解説していきますね。
道路との高低差がある宅地の相続税評価の基本
相続税を計算するとき、土地の評価はとても重要です。特に土地の「使いやすさ」、つまり利用価値は評価額に大きく影響します。道路と土地の間に大きな高低差があると、家を建てたり、駐車場を作ったりするために擁壁（ようへき）を設置したり、階段やスロープを作ったりと、追加の造成費用がかかってしまいますよね。こうした経済的な負担を考慮して、相続税評価額を下げることができる制度が設けられているんです。
「利用価値が著しく低下している宅地」とは？
国税庁は、特定の条件下で土地の利用価値が著しく低いと認められる場合、評価額を減額できるとしています。その一つが、まさに今回のテーマである「道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの」です。このほかにも、地盤がひどくデコボコしている土地や、線路沿いで振動が激しい土地なども、利用価値が低い宅地として評価減の対象になることがあります。
なぜ評価額が10%も減額されるの？
高低差のある土地を利用可能にするためには、さまざまな工事が必要です。例えば、土砂が崩れないようにするための擁壁工事や、安全に上り下りするための階段設置、車を停めるための駐車場造成など、平坦な土地に比べて数十万円から数百万円もの余分な費用が見込まれます。この「将来かかるであろう造成費用」という経済的なデメリットを、あらかじめ評価額から差し引いてあげましょう、というのがこの10%減額の趣旨なんです。例えば、評価額が4,000万円の土地であれば、400万円も評価額を下げられることになり、相続税の負担を大きく軽減できる可能性があります。
「著しい高低差」と認められる具体的な判断ポイント
「著しい高低差」といっても、具体的にどれくらいなのか気になりますよね。実は「何メートル以上あればOK」という明確な法律上の基準はありません。しかし、過去の裁判例や実務上の慣例から、評価減が認められるためのいくつかの重要なポイントが見えてきます。ここでしっかり確認しておきましょう。
高低差は何メートルからが目安？
明確な規定はないものの、過去の裁決例では約1.2メートルの高低差で評価減が認められたケースがあります。実務的には、おおむね1メートル以上の高低差が一つの目安と考えられることが多いようです。ただし、これはあくまで目安です。大切なのは、単に高さだけでなく、次の「周辺の宅地との比較」がどうなっているかという点になります。
最も重要！周辺の宅地との比較
この評価減が認められるかどうかを分ける最大のポイントは、「その土地だけが、周りの土地と比べて突出して高低差があるか」という点です。もし、その地域一帯が丘陵地などで、ご近所の土地もみんな同じように道路と高低差がある場合、その状況はすでに土地の基本評価である「路線価」に織り込み済みと判断されてしまいます。そのため、「うちの土地だけが特別に使いにくい」という状況を客観的に示すことが何よりも重要です。現地を訪れて周りの状況を確認したり、Googleストリートビューで確認したりすることが欠かせません。
| 評価減の判断ポイント | 具体的な確認内容 |
|---|---|
| 周辺との比較 | 評価対象地だけ、またはその一角だけが著しく高い、または低い状況か？ |
| 高低差の程度 | 明確な基準はないが、実務上は1メートル以上が一つの目安になることが多いです。 |
| 造成費用の要否 | 擁壁工事や階段設置など、宅地として利用するために追加の費用がかかるか？ |
| 路線価への反映 | 地域全体が高低差のある地形で、その状況が路線価に反映されていないか？ |
宅地のどこからでも出入りが不便か
評価減を検討する際には、宅地全体が道路に対して高低差があるかどうかも確認が必要です。例えば、坂の途中にある土地で、道路に面した部分すべてに高低差があり、車が直接入れないような場合は評価減の対象になりやすいです。しかし、土地の一部分は高いけれど、別の部分は道路と平坦でスムーズに出入りできるような場合は、「利用価値は著しく低下していない」と判断され、評価減が認められない可能性が高くなります。
10%評価減が認められないケースに注意
高低差があれば必ず評価減が認められるわけではありません。税務署との見解の相違が生まれやすい部分でもありますので、認められない典型的なケースも知っておきましょう。
路線価に高低差の状況が反映されている場合
先ほども少し触れましたが、周辺一帯が同じように高低差のある地形である場合、その地域の標準的な土地の状況として、すでに路線価の評価に反映されていると考えられます。路線価は、その道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価額ですので、地域全体の特性は加味されているのです。この場合、さらに10%の評価減を適用すると二重に減額することになるため、認められません。
高低差がプラスに働いている場合
高低差は必ずしもデメリットだけではありません。例えば、眺望や日当たりを良くするために、あえて盛土をして道路より高くしているケースもありますよね。このように、高低差があることでむしろ土地の価値が高まっていると考えられる場合は、利用価値が低下しているとは言えず、評価減の対象にはなりません。
評価減を適用するための手続きと注意点
実際に高低差による評価減を適用して相続税の申告をするには、どうすればよいのでしょうか。その手続きと注意点について簡単にご説明します。
現地調査と客観的な資料の準備
評価減の適用を主張するためには、その根拠を客観的に示すことが大切です。まずは現地調査を行い、高低差をメジャーなどで実測し、状況がよくわかる写真を何枚か撮影しておきましょう。また、周辺の宅地の状況も写真に収めておくと、「この土地だけが突出して高低差がある」ことの証明になります。これらの資料を申告書に添付することで、税務署の理解を得やすくなります。
土地評価の専門家へ相談を
「利用価値が著しく低下している宅地」の判断は、非常に専門的で難しいものです。ご自身で判断して申告した結果、後から税務署に否認されてしまうと、延滞税などのペナルティが発生するリスクもあります。特に、高低差が非常に大きい場合（例えば3メートル以上など）は、10%の減額ではなく、不動産鑑定士による鑑定評価を行うことで、より実態に即した評価額を算出できるケースもあります。土地の評価に不安がある場合は、相続に強い税理士や不動産鑑定士といった専門家に一度相談してみることを強くおすすめします。
関連するその他の土地評価減
道路との高低差以外にも、土地の状況によっては相続税評価額を減額できる特例があります。いくつか代表的なものをご紹介しますね。
無道路地
道路に全く接していない、あるいは建築基準法上の接道義務（原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接すること）を満たしていない土地のことです。このような土地は建物の建築ができないなど利用上の制限が大きいため、通路を開設する費用などを考慮して、最大で40%もの評価減が認められる場合があります。
がけ地（擁壁）のある土地
土地の一部が崖になっていて利用できない場合、その利用できない部分の面積に応じて評価額を減額できる「がけ地補正」という制度があります。高低差のある土地は、がけ地を伴っていることも多いので、こちらも合わせて確認するとよいでしょう。
まとめ
道路より高い、または低い位置にある宅地は、「付近にある他の宅地に比べて著しく高低差のあるもの」という要件を満たせば、相続税の評価額を10%減額できる可能性があります。しかし、その判断は、周辺の土地との比較や路線価への反映状況など、総合的に行わなければならず、決して簡単ではありません。もしご自身の土地が当てはまるかもしれないと感じたら、まずは相続専門の税理士に相談し、適切な評価を受けるようにしてくださいね。
参考文献
国税庁 タックスアンサー No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価
高低差のある土地（がけ地）のよくある質問まとめ
Q. 道路との高低差がある土地とは、どんな土地のことですか？
A. 道路や隣地との間に擁壁（ようへき）や斜面がある土地のことです。「がけ地」や「傾斜地」とも呼ばれ、階段やスロープで出入りするのが特徴です。造成されたひな壇状の宅地もこれに含まれます。
Q. 高低差のある土地のメリットは何ですか？
A. 周辺相場より価格が割安な傾向にあります。また、道路より高い土地は日当たりや風通し、眺望が良く、道路からの視線が気にならないためプライバシーを確保しやすい点もメリットです。
Q. 高低差のある土地のデメリットや注意点はありますか？
A. 擁壁のメンテナンスや再設置に費用がかかる可能性があります。また、大雨による土砂災害のリスクや、建物を建てる際に特殊な基礎工事が必要で費用が割高になる点に注意が必要です。
Q. 土地を支える「擁壁（ようへき）」は安全ですか？
A. 建築基準法に準拠して適切に施工・管理されていれば安全です。しかし、古い擁壁は現在の基準を満たしていないことや、経年劣化でひび割れや傾きが生じている場合もあるため、購入前に専門家による確認をおすすめします。
Q. 高低差のある土地は、資産価値が低くなりますか？
A. はい、一般的に平坦な土地に比べて資産価値の評価は低くなる傾向があります。擁壁の維持管理コストや利用上の制限、災害リスクなどが評価額に影響するためです。
Q. 家を建てる際に「がけ条例」は関係しますか？
A. はい、関係します。がけ条例は、がけ崩れから住民の安全を守るため、がけの近くに建物を建てる際の制限（がけからの距離など）を定めたものです。規制内容は自治体によって異なるため、建築前に必ず確認が必要です。
