ご家族から大切な土地を相続したとき、その土地が「市街地開発事業等予定区域」に指定されていると、どうなるのか不安になりますよね。この制度は少し複雑ですが、土地の利用が制限されたり、相続税の評価額に影響してきたりする大切なポイントです。この記事では、市街地開発事業等予定区域とは何か、そして土地の利用や相続税評価額がどう変わるのかを、一つひとつ丁寧に解説していきます。
市街地開発事業等予定区域ってどんな区域？
まず、「市街地開発事業等予定区域」がどのようなものなのか、基本から見ていきましょう。これは、都市計画法という法律に基づいて定められる区域のことです。簡単に言うと、「将来、このエリアで大規模な街づくりや開発をする予定ですよ」とお知らせされている区域を指します。あくまで「予定」の段階であり、事業が正式に決定したわけではない、という点がポイントです。
市街地開発事業等予定区域の目的
では、なぜこのような区域が前もって定められるのでしょうか。その一番の目的は、将来行われる事業をスムーズに進めるためです。もし、大規模な開発計画があるにもかかわらず、そのエリアで自由に新しい建物が次々と建てられてしまうと、どうなるでしょうか。いざ事業を始めようとしたときに、多くの建物を買収したり、立ち退きをお願いしたりする必要が出てきて、計画がなかなか進まなくなってしまいます。こうした事態を防ぐため、事業が正式に決まる前の「予定」の段階から、無秩序な開発や建築を抑える目的でこの区域が指定されるのです。
具体的にどんな事業が予定されているの？
「市街地開発事業」と聞いても、あまりピンとこないかもしれませんね。具体的には、以下のような事業が計画されています。私たちの暮らしをより良くするための、さまざまな街づくりが含まれています。
| 事業の種類 | 内容の例 |
| 市街地開発事業 | 土地の区画を整えて道路や公園を整備する「土地区画整理事業」や、複数の土地をまとめて新しいビルやマンションを建てる「市街地再開発事業」などがあります。 |
| 都市施設の整備事業 | 新しい道路や駅前広場、上下水道、公園といった、街に不可欠なインフラを整備する事業です。 |
自分の土地が該当するか調べる方法
ご自身の土地がこの区域に指定されているかどうかは、土地がある市区町村の役所の窓口（都市計画担当部署）で確認するのが最も確実です。窓口では「都市計画図」という地図を閲覧でき、自分の土地がどの区域に含まれているかを確認できます。また、必要であれば「都市計画決定証明書」といった公的な書類を取得することも可能です。相続した土地については、一度確認しておくと安心ですね。
予定区域になると土地の利用にどんな制限がかかる？
市街地開発事業等予定区域に指定されると、土地の所有者にはいくつかの利用制限がかかります。これは、将来の事業の妨げになるような行為を防ぐためのルールです。具体的にどのようなことが制限されるのか見ていきましょう。
建築行為などが許可制になる
この区域内で以下のような行為をしようとする場合、原則として都道府県知事（または市長）の許可が必要になります（都市計画法第52条の2）。
- 土地の形を変える（宅地造成など）
- 建物を新築・増改築する
- 重さが5トンを超えるような工作物（広告塔など）を設置する
つまり、勝手に家を建てたり、土地を駐車場にするために大規模な工事をしたりすることができなくなります。もし許可を得ずに工事などを進めてしまうと、原状回復を命じられることもあるので注意が必要です。
許可が不要なケース
ただし、すべての行為に許可が必要なわけではありません。将来の事業に大きな影響を与えないと考えられる、以下のような行為は許可が不要です。
| 許可が不要な行為の例 | 具体的な内容 |
| 通常の管理行為や軽易な行為 | 例えば、木造2階建て以下で、移転や解体が簡単にできる仮設建築物の建築などが該当します。 |
| 非常災害のための応急措置 | 地震や台風などで建物が壊れた際に、応急的に修理するようなケースです。 |
| 都市計画事業として行う行為 | すでに決定している都市計画事業の一環として行われる工事などです。 |
土地の売買はできるの？
「建築が制限されるなら、土地を売ることもできないの？」と心配になるかもしれませんが、土地の売買自体は可能です。ただし、この土地には建築制限があるという事実を、買主に対してきちんと説明する義務があります。不動産取引では「重要事項説明」として必ず伝えられるため、買主は制限を理解した上で購入することになります。そのため、制限のない土地と比べると、売却価格に影響が出る可能性は考えられます。
相続税評価額への影響は？基本の考え方
ここからが本題です。市街地開発事業等予定区域に指定されている土地は、相続税を計算するときの評価額にどう影響するのでしょうか。結論から言うと、「市街地開発事業等予定区域である」という理由だけで直接的に評価額を減額する特別なルールはありません。しかし、利用が制限されるという事実が、評価額に間接的に影響することがあります。
原則的な評価方法は変わらない
土地の相続税評価は、国税庁が定めた「財産評価基本通達」に基づいて行われます。市街地にある土地は、主に「路線価方式」で評価されます。これは、道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格（路線価）を基準に、土地の形や奥行きなどに応じて評価額を計算する方法です。市街地開発事業等予定区域内の土地であっても、この基本的な評価方法自体は変わりません。
利用価値の低下が評価に反映される可能性
建築などが制限されるということは、土地の自由な利用ができないため、「利用価値が低下している」と考えることができます。財産評価基本通達では、法令によって利用が制限されている土地は、その制限の度合いに応じて評価額を減額できる場合があります。
ただし、市街地開発事業等予定区域の指定だけでは、通常、「利用価値が著しく低下している」とまでは認められにくいのが実情です。なぜなら、将来的に開発が進めば、むしろ周辺環境が整備されて土地の価値が上がる可能性も期待されるからです。そのため、この指定だけを理由に大幅な評価減を求めるのは難しいと言えるでしょう。
具体的な評価減の可能性を探る
直接的な減額規定はありませんが、他の制度と組み合わせることで評価額を下げられる可能性があります。どのようなケースが考えられるか見ていきましょう。
都市計画道路予定地と重なっている場合
最もよくあるのが、市街地開発事業の一環として道路の整備が計画されているケースです。もし、相続した土地が「都市計画道路予定地」の区域内にも含まれている場合、そちらの評価減のルールを適用できます。都市計画道路予定地にかかっている土地は、建築できる建物の種類や構造に厳しい制限（例：木造2階建てまでなど）がかかるため、その制限の度合いに応じて評価額を減額できます。
| 制限の内容 | 補正率（減額割合の目安） |
| 容積率や地区区分に応じた制限 | 最大で50%の減額が適用される可能性があります。 |
このように、別の明確な評価減のルールと重なっている場合は、その適用を検討することが非常に重要です。
その他の法令上の制限と重なる場合
ほかにも、「土地区画整理事業」が予定されている場合など、事業の種類によっては個別の評価方法が定められていることがあります。事業が「予定」の段階から進んで、「事業施行中」の区域になると、また別の評価ルールが適用されます。このように、土地にかかっている制限の種類や事業の進捗状況を正確に把握することが、適正な評価につながります。
専門家への相談が不可欠
見てきたように、市街地開発事業等予定区域の評価は、さまざまな法律や規制が絡み合うため非常に専門的で、判断が難しい分野です。建築制限の内容や事業の具体的な進捗状況などを総合的に考慮して評価額を判断する必要があるため、土地評価に詳しい相続専門の税理士に相談することが不可欠です。自己判断で評価してしまうと、本来受けられるはずの評価減を見逃してしまい、相続税を払い過ぎてしまうリスクがあります。
土地を相続したらまず確認すべきこと
もし相続した土地が市街地開発事業等予定区域かもしれないと思ったら、慌てずに以下のステップで確認を進めましょう。
ステップ1：市区町村の都市計画課で情報を収集する
まずは、土地が所在する市区町村の都市計画担当部署へ行き、正確な情報を確認しましょう。以下の点についてヒアリングし、資料をもらうと良いでしょう。
- 市街地開発事業等予定区域に指定されているか
- どのような事業が予定されているのか（事業の種類、内容）
- 建築制限など、具体的にどのような制限があるか
- 都市計画道路など、他の制限と重なっていないか
ステップ2：相続税申告の専門家に相談する
役所で集めた資料を持って、相続税を専門とする税理士に相談します。専門家は、収集した情報をもとに、その土地の相続税評価額を正確に計算してくれます。適用できる可能性のある評価減の特例がないか、多角的な視点で検討してもらうことが重要です。
ステップ3：今後の土地利用や納税計画を立てる
評価額がわかったら、その土地を今後どうするのか（そのまま保有するのか、売却するのか、あるいは物納に使うのかなど）を家族で話し合いましょう。建築制限があるため、将来的な活用方法も踏まえて、長期的な視点で検討することが大切です。また、相続税の納税資金の準備も計画的に進める必要があります。
まとめ
今回は、市街地開発事業等予定区域と相続税評価額について解説しました。最後に、大切なポイントをもう一度おさらいしましょう。
- 市街地開発事業等予定区域は、将来の街づくりのために、建築などの行為が許可制になる区域です。
- この区域指定だけを理由とした直接的な相続税評価額の減額ルールはありませんが、利用価値の低下が評価に影響する場合があります。
- 都市計画道路予定地など、他の法令上の制限と重なっている場合は、そちらの評価減を適用できる可能性があります。
- 評価は非常に専門的で複雑なため、必ず市区町村で正確な情報を確認し、土地評価に詳しい税理士に相談することが何よりも大切です。
相続手続きはただでさえ大変ですが、このような特殊な土地が関わるとさらに複雑になります。一人で悩まず、専門家の力を借りながら、適切に手続きを進めていきましょう。
参考文献
市街地開発事業等予定区域に関するよくある質問まとめ
Q.市街地開発事業等予定区域とは何ですか？
A.将来、土地区画整理事業や市街地再開発事業といった大規模な開発が計画されている区域のことです。都市計画法に基づき、事業が始まるまでの間、無秩序な建築を防ぐために指定されます。
Q.自分の土地が市街地開発事業等予定区域か調べる方法はありますか？
A.土地が所在する市区町村の役所（都市計画課など）で確認できます。窓口で直接問い合わせるか、自治体のウェブサイトで公開されている都市計画図で調べることも可能です。
Q.市街地開発事業等予定区域内の土地の相続税評価額は変わりますか？
A.はい、変わります。建築制限などを受けるため、土地の利用価値が制限されることを考慮し、一定の割合で評価額が減額されます。減額割合は事業の種類や計画決定からの経過期間で異なります。
Q.市街地開発事業等予定区域内では、建物の建築に制限はありますか？
A.はい、建築行為には制限がかかります。原則として都道府県知事等の許可が必要となり、事業の施行に支障がないと認められる簡易な建築物（例：2階建て以下の木造建築など）に限られます。
Q.市街地開発事業等予定区域に指定されるメリットとデメリットは何ですか？
A.メリットは、事業完了後に道路や公園が整備され、土地の資産価値が向上する可能性があることです。デメリットは、事業が完了するまで建築制限を受け、土地の売買がしにくくなる場合があることです。
Q.市街地開発事業等予定区域内の土地を売却することはできますか？
A.売却自体は可能ですが、建築制限があるため買い手が限定される可能性があります。また、土地の売買には都道府県知事への届出が必要になる場合があるため、注意が必要です。
