建物附属設備の税金、分け方が重要！固定資産税と償却資産税の違い

2025-10-22

法人や個人事業主の方が建物を新築したり購入したりすると、「建物附属設備」の税金の扱いで悩むことはありませんか？会計帳簿を作成する際、「この設備は固定資産税？それとも償却資産税？」と迷うことも多いはずです。実は、この区分を正しく行わないと、税金を払いすぎてしまう可能性もあります。この記事では、建物附属設備の帳簿明細をなぜ分ける必要があるのか、その理由と具体的な区分方法をわかりやすく解説します。

建物附属設備の帳簿、なぜ分ける必要があるの？

結論から言うと、建物附属設備の帳簿明細は、固定資産税の対象となる「家屋」と、償却資産税の対象となる「償却資産」にしっかり分ける必要があります。なぜなら、この2つの税金は課税の仕組みや対象が全く異なるからです。もしこれらをまとめて「建物一式」として計上してしまうと、本来はかからないはずの税金を二重で支払ってしまったり、逆に申告漏れになったりするリスクがあります。正しく分けて経理処理することが、適切な節税とコンプライアンス遵守につながる第一歩なんですよ。

固定資産税（家屋）と償却資産税の違い

まずは、2つの税金の基本的な違いを理解しましょう。とても簡単に言うと、建物そのものと一体化しているものが固定資産税（家屋）、独立していて事業のために使われる設備が償却資産税の対象となります。それぞれの特徴を下の表で比べてみてください。

税金の種類	対象となる資産の概要
固定資産税（家屋として課税）	建物本体と構造的に一体となり、その建物の効用を高める設備です。（例：建物に埋め込まれた電気配線、給排水設備など）
償却資産税	土地や家屋以外の事業用資産で、法人税や所得税の計算上で減価償却の対象となるものです。（例：独立した受変電設備、ルームエアコンなど）

分けないとどうなる？起こりうる2つのリスク

もし帳簿を分けずに「建物一式」として処理してしまった場合、どんな問題が起きるのでしょうか。主に2つのリスクが考えられます。

1. 二重課税のリスク
本来は家屋として固定資産税の対象になる設備を、誤って償却資産税の対象としても申告してしまうケースです。例えば、建物と一体のセントラル空調は家屋に含まれますが、これを償却資産として申告すると、固定資産税と償却資産税の両方がかかってしまうことになります。

2. 申告漏れのリスク
逆に、償却資産税の対象となるべき設備を家屋に含めてしまい、申告を忘れてしまうケースです。例えば、敷地の舗装や門、塀といった外構工事や、独立した看板などは償却資産です。これを申告しないと、後から税務調査で指摘され、過去に遡って課税されるだけでなく、延滞税などのペナルティが発生する可能性があります。

減価償却にも影響する大切なポイント

税金だけでなく、法人税や所得税の計算に関わる会計処理上の減価償却にも影響します。建物本体と附属設備では、法定耐用年数が異なります。例えば、鉄筋コンクリート造の事務所用建物の耐用年数は50年ですが、電気設備は15年、冷暖房設備（冷凍能力22kW以下のもの）は13年といった具合です。
設備を正しく分けることで、耐用年数が短い設備はより早く多くの減価償却費を経費として計上できます。これにより、各年度の所得を抑え、結果として法人税や所得税の節税につながる可能性があるのです。

家屋？償却資産？具体的な区分方法をチェック

それでは、具体的にどんな設備がどちらに分類されるのか見ていきましょう。基本的な考え方は、「建物と構造的に一体化していて、その建物の価値（効用）を高めているか」という点です。ただし、自治体によって細かな判断が異なる場合があるため、最終的には資産が所在する市町村（東京23区の場合は都税事務所）に確認することをおすすめします。

「家屋」として固定資産税の対象になる主な設備

これらは建物の一部とみなされ、償却資産税の申告は不要です。家屋の評価額に含まれて固定資産税が課税されます。

電気設備：屋内の照明配線、分電盤、壁に埋め込まれたコンセントなど
給排水・衛生設備：建屋内の給排水管、洗面台、便器、ユニットバスなど
空調設備：ダクトを通じて空気を送るセントラル空調や、建物と一体化したパッケージエアコン
運搬設備：エレベーター、エスカレーター
その他：消火栓設備、スプリンクラー、火災報知設備など

「償却資産」として償却資産税の対象になる主な設備

これらは独立した資産とみなされ、毎年1月31日までに償却資産申告書を提出する必要があります。

構築物：門、塀、舗装路面、庭園などの外構工事、独立した広告塔や看板
電気設備：受変電設備（キュービクル）、発電機設備、蓄電池設備、屋外の照明設備
空調設備：取り外しが容易なルームエアコン、ウィンドウ型エアコン
その他：独立した機械式駐車設備、特定の生産・業務用設備（工場の動力配線など）、簡易な間仕切り、カーテン、ブラインドなど

迷いやすい設備の区分例（一覧表）

特に判断に迷いやすい設備を一覧表にまとめてみました。ぜひ参考にしてください。

設備の種類	家屋（固定資産税の対象）
電気設備	屋内配線、埋め込み照明、コンセント
空調設備	セントラル空調、建物一体型パッケージエアコン
内装・造作	建物と一体の壁・床・天井仕上げ
その他	エレベーター、エスカレーター、スプリンクラー

設備の種類	償却資産（償却資産税の対象）
電気設備	受変電設備、屋外照明、発電機
空調設備	ルームエアコン、ウィンドウ型エアコン
内装・造作	カーテン、ブラインド、簡易間仕切り
その他	門・塀（外構）、独立看板、機械式駐車設備

テナント（賃借人）が設置した設備はどうなる？

これは非常に重要なポイントです。もし、あなたがテナントとしてビルや店舗を借りている場合、その事業のために取り付けた内装や建築設備は、すべてテナントが所有する償却資産として申告が必要になります。
例えば、借りた店舗に設置した空調設備、内装の造作、厨房設備、看板などは、本来なら家屋に含まれるようなものであっても、テナントが費用を負担して設置した場合は「特定附帯設備」と呼ばれ、償却資産税の対象となります。これは地方税法で定められていますので、貸主（オーナー）と申告の範囲をしっかり確認し、申告漏れがないように注意しましょう。

国税（法人税・所得税）と地方税（固定資産税）の考え方の違い

もう一つ注意したいのが、国税と地方税での資産の捉え方の違いです。法人税や所得税の計算（国税）では、会計上、建物本体と建物附属設備を分けて、それぞれ異なる耐用年数で減価償却するのが一般的です。
しかし、固定資産税・償却資産税（地方税）では、これまで説明したように、建物と一体の設備は「家屋」としてまとめて評価されます。会計ソフト上で建物と設備を分けて管理していても、地方税の評価はそれとは別の基準で行われると理解しておくことが大切です。

税金の種類	資産の捉え方
国税（法人税・所得税）	会計上、建物本体と附属設備を区分し、それぞれ異なる耐用年数で減価償却計算をすることが一般的です。
地方税（固定資産税・償却資産税）	建物と一体の設備は「家屋」として評価。独立した設備は「償却資産」として評価します。会計上の区分とは必ずしも一致しません。

償却資産税の申告で注意すべきこと

償却資産税の申告は、毎年1月1日時点での資産状況を、その年の1月31日までに資産が所在する市町村に申告します。いくつか注意点がありますので押さえておきましょう。

・免税点
同一市町村内にある償却資産の課税標準額の合計が150万円未満の場合は、償却資産税は課税されません。ただし、課税されない場合でも申告は必要ですので注意してください。

・少額の資産の取り扱い
税務会計上、取得価額が10万円未満で損金算入したものや、20万円未満で3年一括償却したものは償却資産税の対象外です。一方で、中小企業者等の少額減価償却資産の特例（取得価額30万円未満）を適用して全額損金算入した資産は、償却資産税の課税対象となります。この点は間違いやすいので特に気をつけましょう。