地代が固定資産税の3倍なら何年で土地の時価になる？徹底シミュレーション

2025-11-03

土地を貸している地主さん、またはこれから貸そうと考えている方にとって、地代の設定はとても大切な問題ですよね。「地代は固定資産税の2倍から3倍が相場」と聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。では、その地代をコツコツと貯めていくと、一体何年でその土地の時価に到達するのでしょうか？この素朴で大切な疑問について、具体的な数字を使いながら、誰にでも分かりやすくシミュレーションしていきます。

地代と固定資産税、時価の関係ってどうなってるの？

地代を考える上で、なぜ固定資産税が基準になるのか、そして土地の時価とどう関わってくるのか、まずは基本から押さえていきましょう。これらの関係性を理解することが、適正な地代設定への第一歩になりますよ。

そもそも「地代」の相場はどう決まる？

地代の決め方にはいくつかの方法がありますが、中でも広く使われているのが、固定資産税や都市計画税を基準にする「公租公課倍率法」という考え方です。地主さんは毎年、土地に対して固定資産税や都市計画税を納める必要があります。そのため、少なくともその税金の負担分は地代でカバーしたい、と考えるのが自然ですよね。そこから、税額の何倍かを地代の目安にするという方法が一般的になったのです。この倍率は、土地の利用目的が住宅用か商業用かによっても変わってきます。

なぜ「固定資産税の2倍から3倍」が目安なの？

「固定資産税の2倍から3倍」という目安は、昔からの慣習的な側面もありますが、非常に現実的なラインとして定着しています。これは、地主さんが支払う固定資産税・都市計画税をカバーし、さらに土地を貸し出すことによる収益を確保するための、一つのバランスの取れた水準と考えられています。ただし、これはあくまで一般的な目安です。都心の一等地や、逆に郊外の土地など、地域や利用状況によって適正な水準は変わってくるので、この数字がすべてではない、ということも覚えておいてくださいね。

土地の「時価」とは？どうやって調べる？

土地の「時価」とは、その土地が実際に市場で取引されるとしたらいくらになるか、という価格のことです。これを正確に知るのは難しいですが、目安を知る方法はいくつかあります。
代表的なものに、周辺の実際の取引価格を参考にする「実勢価格」や、国や都道府県が公表する「公示地価」「基準地価」、そして相続税や贈与税の計算で使われる「路線価」があります。
今回のシミュレーションでは、比較的調べやすい路線価を基準に考えます。一般的に路線価は時価の80%程度と言われているので、「路線価 ÷ 0.8」という計算で時価を概算することができます。

【シミュレーション】地代が土地の時価になるまでの年数を計算してみよう

それでは、いよいよ本題のシミュレーションです。「地代の累積額が土地の時価に追いつくのは何年後なのか」、具体的なモデルケースを使って計算してみましょう。ご自身の土地の状況と比べながら見てみてください。

計算の前提条件を設定します

今回は、以下のような条件の土地をモデルとして計算を進めます。まずはこの前提をしっかり確認しましょう。

項目	金額・税率
土地の時価	5,000万円
固定資産税評価額	3,500万円（時価の70%と仮定）
固定資産税・都市計画税（年額）	59万5,000円（評価額 × 1.7%で計算）

※固定資産税率は1.4%、都市計画税率は0.3%として計算しています。

ケース1：年間地代が固定資産税の「2倍」の場合

まずは、地代を固定資産税の2倍に設定した場合から見ていきましょう。

年間の地代収入
59万5,000円（年間固定資産税額） × 2倍 = 119万円

時価に到達するまでの年数
5,000万円（土地の時価） ÷ 119万円（年間地代） ≒ 42.0年

年間地代を固定資産税の2倍に設定すると、土地の時価と同じ額になるまでには約42年かかる計算になります。

ケース2：年間地代が固定資産税の「3倍」の場合

次に、地代を固定資産税の3倍に設定した場合はどうなるでしょうか。

年間の地代収入
59万5,000円（年間固定資産税額） × 3倍 = 178万5,000円

時価に到達するまでの年数
5,000万円（土地の時価） ÷ 178万5,000円（年間地代） ≒ 28.0年

3倍に設定すると、期間はぐっと縮まり、約28年で土地の時価に到達するという結果になりました。

シミュレーション結果のまとめ

2つのケースの結果をまとめてみましょう。地代の設定倍率によって、回収期間が大きく変わることが一目でわかりますね。

地代の設定	年間地代額	時価に到達するまでの年数
固定資産税の2倍	119万円	約42年
固定資産税の3倍	178万5,000円	約28年

シミュレーション結果からわかることと注意点

シミュレーションをしてみると、具体的な年数が見えてきましたね。ただ、この数字を鵜呑みにする前にもう少し知っておいてほしい大切な注意点があります。現実にはもう少し複雑な要素が絡んできます。

地代設定で回収期間は大きく変わる

今回の計算で最もはっきりしたことは、地代設定の重要性です。固定資産税の2倍と3倍では、回収期間に約14年もの差が生まれました。土地を貸すという長期的な視点で見ると、この差は非常に大きいですよね。契約時に適切な地代を設定することが、将来の資産形成に直結するのです。

注意点1：地代収入には税金がかかる

忘れてはいけないのが、税金の存在です。今回のシミュレーションは、税金を一切考慮しない単純計算です。しかし、実際に得た地代収入は「不動産所得」として、所得税や住民税の課税対象になります。つまり、手元に残る金額は地代の満額ではありません。税金を支払った後の手取り額で計算すると、土地の時価に到達するまでの期間は、シミュレーション結果よりもさらに長くなるということを覚えておきましょう。

注意点2：土地の時価や固定資産税は変動する

土地の価格は、景気や周辺環境の変化によって常に変動しています。今回のシミュレーションでは時価を5,000万円に固定しましたが、10年後、20年後も同じ価格とは限りません。同様に、固定資産税評価額も3年ごとに見直しが行われます。将来、地価が上がれば、目標とすべき時価も上がり、回収期間は延びる可能性があります。定期的な地価のチェックや地代の見直しが大切になります。

注意点3：「通常の地代」と「相当の地代」の違い

「固定資産税の2～3倍」というのは、権利金の授受があるような一般的な借地契約（通常の地代）での目安です。もし、権利金なしで土地を貸す場合や、親子間での貸し借りなどの場合は、「相当の地代」という別の基準で考える必要があります。国税庁によると、相当の地代は「土地の更地価額のおおむね年6%程度」とされており、通常の地代よりもかなり高額になります。この違いを理解しておかないと、思わぬ税務上の問題が発生する可能性もあるので注意が必要です。

適正な地代を算出するための他の計算方法

「固定資産税の2～3倍」という目安は分かりやすいですが、より実態に合った地代を知るためには、他の計算方法も知っておくと役立ちます。ここでは代表的な3つの方法を簡単にご紹介します。

積算法（利回り法）

積算法は、土地の価格に対して、大家さんが期待する利回りを元に地代を計算する方法です。計算式は以下のようになります。
（土地の更地価格 × 期待利回り） + 必要経費（固定資産税など） = 年間地代
投資的な視点で、合理的に地代を算出したい場合に用いられることが多い方法です。

路線価から算出する方法

相続税路線価を基準にする方法もあります。路線価から土地の時価（更地価格）を「路線価÷0.8」で概算し、その価格に対して1.5%～3.0%程度を年間の地代とする考え方です。路線価は公的な価格なので、客観的な基準として交渉しやすいメリットがあります。

賃貸事例比較法

これは、最も分かりやすい方法かもしれません。貸したい土地の近隣で、条件が似ている土地が実際にいくらで貸し出されているかを調べ、それを参考にして地代を決める方法です。周辺の相場から大きく外れることがないため、借主さんにも納得してもらいやすいですが、都合よく比較できる事例が見つからない場合もあります。

地代に関するよくある質問

最後に、地代に関して地主さんが抱きがちな疑問について、Q&A形式でお答えします。

Q1. 地代はずっと同じ金額でなければいけませんか？

A1. いいえ、そんなことはありません。一度決めた地代を未来永劫変えられないわけではないです。土地の固定資産税が上がった場合や、周辺の地価が明らかに上昇した場合など、経済事情の変動があれば、借主さんとの合意の上で地代を見直す（増額改定する）ことが可能です。トラブルを避けるためにも、最初の賃貸借契約書に「地代改定に関する条項」を盛り込んでおくことをお勧めします。

Q2. 地代が安すぎると何か問題がありますか？

A2. はい、特に親族間で土地を貸し借りする場合に注意が必要です。相場と比べて著しく低い地代を設定していると、税務署から「権利金を授受すべきところをしなかった」とみなされ、借主側に贈与税が課税されるリスクがあります。適正な地代を設定することは、税務上のリスクを回避するためにも非常に重要です。

Q3. 専門家に相談した方が良いですか？

A3. 地代の設定は、ご自身の長期的な収益計画や税金に大きく影響を与える重要な決定です。もし少しでも不安な点があれば、不動産鑑定士や税理士などの専門家に相談することをお勧めします。特に新規の契約時や地代の改定交渉の際には、専門家の客観的な意見を聞くことで、トラブルを未然に防ぎ、双方にとって公平で適正な地代を設定する手助けになります。

まとめ

今回は、「地代を固定資産税の2倍から3倍に設定した場合、何年で土地の時価に到達するか」というテーマでシミュレーションを行いました。
結果として、時価5,000万円の土地の場合、約28年から42年という具体的な数字が見えてきました。しかし、これはあくまで税金や経費、地価の変動を考慮しない単純な計算上の話です。実際には、手取り額は減り、回収期間はもっと長くなることを忘れないでください。
大切なのは、「固定資産税の〇倍」という目安だけに頼るのではなく、積算法や周辺事例など、様々な角度からご自身の土地の価値を見つめ直すことです。そして、将来にわたって安定した収益を得るためには、適切な地代設定が不可欠です。この記事が、あなたの土地活用や地代設定のヒントになれば嬉しいです。