相続税の計算で、土地の評価はとても重要ですよね。特に、形が整っていない「不整形地」の評価は複雑で、頭を悩ませるポイントの一つです。中でも、「不整形地補正」に「間口狭小補正」や「奥行長大補正」が絡むと、計算ルールが異なり、「なぜ？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。今回は、間口狭小補正率と奥行長大補正率で不整形地の評価方法が異なる理由について、わかりやすく解説していきます。
土地の評価額を下げる「画地補正」の基本
まず、今回のテーマを理解するために、基本となる3つの補正率について簡単におさらいしましょう。これらはすべて、土地の使いにくさを評価額に反映させて、相続税の負担を軽くするための大切なルールです。
不整形地補正率とは？
不整形地補正率は、正方形や長方形ではない、いびつな形をした土地（不整形地）の評価額を減額するための補正率です。土地の形がいびつだと、建物を建てにくかったり、使えないスペース（かげ地）が生まれたりするため、その分価値が低いと評価されます。この「かげ地」が、想定されるきれいな四角形の土地（想定整形地）に対してどれくらいの割合を占めるか（かげ地割合）によって補正率が決まります。
間口狭小補正率とは？
間口狭小補正率は、道路に接している部分（間口）が狭い土地の評価額を減額するための補正率です。間口が狭いと、車の出し入れがしにくかったり、大きな建物を建てられなかったりと、土地の利用価値が下がってしまいます。そのマイナス点を評価に反映させるのがこの補正率です。
奥行長大補正率とは？
奥行長大補正率は、間口の幅に比べて奥行きが長すぎる土地の評価額を減額するための補正率です。「うなぎの寝床」のような細長い土地は、奥の部分が有効活用しにくいため、その価値が下がると考えられています。この補正率は、間口と奥行のバランスの悪さを評価するものです。
不整形地評価のルール：間口狭小と奥行長大の扱いの違い
ここからが本題です。不整形地が「間口狭小」や「奥行長大」でもある場合、評価の仕方が異なります。この違いが、多くの方を混乱させる原因になっています。それぞれのケースを見ていきましょう。
ケース1：不整形地で「間口狭小」の適用がある場合
不整形地で、かつ間口が狭い土地の場合、計算方法は比較的シンプルです。まず「不整形地補正率」を計算し、それに「間口狭小補正率」を掛け合わせます。
計算式：不整形地補正率 × 間口狭小補正率
この計算で出た数値が、最終的な不整形地補正率となります。ただし、重要なルールが一つあります。それは、この計算結果が0.60を下回ることはない、ということです。不整形地補正率には0.60という下限が定められており、たとえ掛け算の結果が0.59になったとしても、0.60として扱われます。
ケース2：不整形地で「奥行長大」の適用もある場合
一方、不整形地が「奥行長大」でもある場合、計算方法は選択制になります。これは大きな特徴で、納税者が有利な方を選べる仕組みになっているんです。具体的には、以下の2つの方法を計算して、補正率がより小さくなる（＝評価額がより低くなる）方を選択できます。
| 方法A | 不整形地として評価する方法 |
| 計算式 | （不整形地補正率 × 間口狭小補正率） を適用する |
| 方法B | 奥行長大補正を選択する方法 |
| 計算式 | （間口狭小補正率 × 奥行長大補正率） を適用する ※この場合、不整形地補正は行いません。 |
このように、奥行長大のケースでは、2つの評価方法を比べて、より土地の評価額を下げられる方を選んでよいことになっています。では、なぜこのような違いが設けられているのでしょうか？
奥行長大補正の選択が認められる2つの理由
間口狭小の場合は単純な掛け算なのに、奥行長大の場合は選択制になる。このルールの違いには、しっかりとした理由があります。
理由1：評価減の要因（使いにくさ）の性質が似ているから
土地の評価減は、「その土地がどれだけ使いにくいか」を金額に反映させる作業です。ここで、「形がいびつであること（不整形）」と「間口に比べて奥行きが長すぎること（奥行長大）」は、どちらも「土地の有効利用がしにくい」という点で、減価要因の根本的な性質がとても似ています。
もし、性質の似た補正を単純にすべて掛け合わせてしまうと、評価額を過剰に下げすぎてしまう可能性があります。そこで、これらの補正は同時に適用するのではなく、どちらか実態に合った評価方法を選択する、という考え方が採用されているのです。
理由2：土地の形状によって有利な評価方法が変わるから
特に、旗竿地や「うなぎの寝床」のような極端に細長い土地を想像してみてください。このような土地は、不整形地として評価しようとすると、意外にも「かげ地割合」が小さくなってしまい、見た目の使いにくさほど評価額が下がらないケースがあります。
一方で、奥行長大補正は「間口と奥行の比率」という別の視点から使いにくさを評価します。そのため、土地の形状によっては、不整形地補正よりも奥行長大補正を使った方が、土地の利用しにくい実態をより適切に評価できることがあるのです。
つまり、国税庁は「どちらの物差しで測った方が、その土地の本当の価値（使いにくさ）をより正確に評価できますか？」という選択肢を納税者に与えてくれている、と考えることができます。これは、実態に即した公平な課税を行うための、とても合理的なルールなのです。
【具体例】旗竿地の評価で比較してみよう
それでは、具体的な例で2つの方法を比べてみましょう。ここでは、普通住宅地区にある以下のような旗竿地を評価します。
- 地積：260㎡
- 想定整形地の面積：300㎡（間口10m × 奥行30m）
- 間口：4m
- 奥行：30m
方法A：不整形地補正を適用する場合
1. かげ地割合の計算
(300㎡ – 260㎡) ÷ 300㎡ = 0.133… → 13%
2. 不整形地補正率の決定
不整形地補正率表（普通住宅地区・地積区分A）から、かげ地割合10%以上15%未満なので、不整形地補正率は0.98となります。
3. 間口狭小補正率の決定
間口狭小補正率表（普通住宅地区）から、間口4mなので補正率は0.94です。
4. 最終的な補正率の計算
0.98 (不整形地) × 0.94 (間口狭小) = 0.9212
方法B：奥行長大補正を選択する場合
1. 奥行長大の判定
奥行30m ÷ 間口4m = 7.5
普通住宅地区ではこの比率が2以上で奥行長大に該当しますので、適用可能です。
2. 奥行長大補正率の決定
奥行長大補正率表（普通住宅地区）から、比率が7以上8未満なので補正率は0.90です。
3. 間口狭小補正率の決定
方法Aと同じく0.94です。
4. 最終的な補正率の計算
0.90 (奥行長大) × 0.94 (間口狭小) = 0.846
どちらを選択すべき？
方法A（0.9212）と方法B（0.846）を比較すると、方法Bの方が補正率が小さく、土地の評価額をより低く抑えられることがわかります。したがって、このケースでは方法Bを選択するのが正解です。このように、必ず両方のパターンを計算して比較することが節税の鍵となります。
まとめ
最後に、今回のポイントを整理しましょう。
- 間口狭小補正と奥行長大補正で不整形地の評価ルールが違うのは、評価減の要因の性質が似ているためです。
- 特に「不整形」と「奥行長大」は、土地の有効利用を妨げるという点で共通しており、単純な併用は認められていません。
- その代わり、土地の形状の実態をより適切に評価できるよう、納税者にとって有利な計算方法を選択できる仕組みになっています。
- 土地を評価する際は、必ず両方の方法で計算し、どちらの補正率が低くなるかを比較検討することが非常に重要です。
土地の評価は相続税額に直結する、とても専門的な分野です。計算が複雑で判断に迷う場合は、ご自身で抱え込まず、相続税に詳しい税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
参考文献
不整形地・間口狭小・奥行長大補正のよくある質問まとめ
Q.そもそも不整形地補正率、間口狭小補正率、奥行長大補正率とは何ですか？
A.土地の形状や道路との接し方が標準的でないことによる利用価値の低下を、相続税などの土地評価額に反映させるための補正率です。それぞれ、形のいびつさ（不整形地）、道路に接する間口の狭さ（間口狭小）、間口に対して奥行が長すぎること（奥行長大）による減価を調整します。
Q.なぜ奥行長大補正の適用がある場合、不整形地補正を使わない計算方法が選択できるのですか？
A.間口が狭く奥行きが長い土地（いわゆる「うなぎの寝床」）は、不整形地としての評価減よりも、間口の狭さと奥行の長さという２つの要因を直接組み合わせた方が、土地の使いにくさをより適切に評価できる場合があるためです。そのため、納税者にとって有利な方を選択できるようになっています。
Q.間口狭小補正だけが適用される場合、不整形地補正率との関係はどうなりますか？
A.まず不整形地補正率を算出し、その値に間口狭小補正率を乗じて計算します。ただし、この計算結果が不整形地補正率表に定められた最小値（0.60）を下回ることはありません。下限値が設定されているのが特徴です。
Q.奥行長大補正がある場合、2つの計算方法のうちどちらを選べばよいですか？
A.「①不整形地補正率を適用する方法」と「②間口狭小補正率と奥行長大補正率を乗じる方法」の2つを計算し、補正率がより小さくなる（＝評価額が低くなる）方を選択します。納税者にとって有利な方を選択することが認められています。
Q.どのような土地で、不整形地補正を適用しない選択が有利になりやすいですか？
A.間口が極端に狭く、奥行きが非常に長い、いわゆる「うなぎの寝床」や一部の「旗竿地」のような土地で有利になる傾向があります。これらの土地は、個別の減価要因を組み合わせた方が、土地の実態に即した評価になりやすいためです。
Q.これらの補正率は、評価する側が有利な方を選ぶのですか？
A.いいえ、納税者が有利な方を選択して申告することができます。土地の評価においては、その土地の状況に応じて最も評価額が低くなる合理的な方法を選択することが原則とされています。したがって、選択肢がある場合は、有利な方で計算して問題ありません。
