ご自身の土地を会社に貸している方の中には、「土地の無償返還に関する届出書」という書類について耳にしたことがあるかもしれませんね。この届出は税金に関わる大切な手続きですが、「いつまでに提出すればいいの？」「うっかり確定申告の期限を過ぎてしまったけど、もう手遅れ？」といった疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。この記事では、土地の無償返還に関する届出書の提出期限や、期限を過ぎてしまった場合の対処法について、優しく解説していきます。
土地の無償返還に関する届出書ってそもそも何？
まず、「土地の無償返還に関する届出書」がどのようなものか、簡単におさらいしましょう。これは、個人（地主）と法人（借主）の間で、権利金のやり取りをせずに土地を貸し借りする際に、税務署へ提出する書類です。「将来、この土地は無償で返してもらいます」という約束を、貸主と借主の連名で税務署に届け出ることで、特別な税金のルールを適用してもらうための手続きなんですよ。
なぜこの届出が必要なの？（目的）
この届出書を提出する一番の目的は、「権利金の認定課税」を避けるためです。通常、権利金を支払う慣習がある地域で、権利金なしに法人が土地を借りると、税務署は「法人は地主から権利金相当額の経済的な利益をタダでもらった」と判断します。その結果、法人に多額の法人税が課されてしまうことがあるのです。この思わぬ課税を防ぐために、「無償で返還する約束なので、権利の贈与ではありません」と事前に税務署に知らせておくのが、この届出書の役割です。
貸主・借主双方のメリット
この届出は、借主である法人だけでなく、貸主である個人にもメリットがあります。どのようなメリットがあるのか、下の表で見てみましょう。
| 貸主（個人）のメリット | ・相続が発生した際、土地の評価額が下がる可能性がある（貸宅地評価） ・権利金を受け取らないため、高額な所得税がかからない |
| 借主（法人）のメリット | ・権利金の認定課税を回避できる ・高額な権利金を支払う必要がなく、初期費用を抑えられる |
届出をするときの注意点
メリットの多い手続きですが、適用を受けるためにはいくつかの注意点があります。
1. 貸主か借主のどちらかが法人であること
この制度は法人税法に基づくものなので、個人と法人の間の取引が対象です。個人同士の貸し借りでは提出できません。
2. 権利金などの授受がないこと
権利金や更新料など、実質的に権利の設定対価とみなされるお金のやり取りがあってはいけません。
3. 賃貸借契約書に「無償で返還する」旨を記載する
契約書の中に、「契約終了時には、借主は建物を撤去し、土地を無償で貸主に返還する」という内容の一文を必ず入れておく必要があります。
4. 適切な地代を設定する
地代がタダだったり、あまりに安すぎたりすると、税務上「使用貸借」とみなされ、相続税の評価額が下がらなくなる可能性があります。一般的には、その土地の固定資産税・都市計画税の合計額の2～3倍程度が目安とされています。
土地の無償返還届出の提出期限はいつ？
さて、ここからが本題の提出期限についてです。この届出、一体いつまでに提出すればよいのでしょうか。
ルール上の提出期限は「遅滞なく」
実は、税法のルール（法人税基本通達）では、「遅滞なく提出してください」と定められています。とても曖昧な表現ですよね。これは「正当な理由がない限り、できるだけ早く」という意味合いで、具体的な日付が決められているわけではないんです。
実務上の目安は「契約した年度の法人税申告期限」
「遅滞なく」では分かりにくいので、実務上は一つの目安があります。それは、土地の賃貸借契約を結んだ事業年度の法人税の確定申告期限です。例えば、3月決算の会社が2024年7月に土地の賃貸借契約を結んだ場合、その事業年度の確定申告期限である2025年5月31日まで、というのが一般的な考え方になります。
確定申告を跨いでしまった！提出はもう手遅れ？
「しまった！もう決算も確定申告も終わってしまった…」と焦っている方もいらっしゃるかもしれませんね。でも、安心してください。手遅れだと諦めるのはまだ早いですよ。
期限後でも受理してもらえる可能性があります
先ほどお話ししたように、提出期限が「遅滞なく」と曖昧なため、確定申告の期限を過ぎてから提出しても、税務署が受理してくれるケースは少なくありません。大切なのは、提出を忘れていたことに気づいた時点ですぐに手続きをすることです。何年も放置してしまうと問題になる可能性が高まりますが、少し遅れた程度であれば、まずは提出してみましょう。
なぜ期限後でも受理されることがあるの？
「遅滞なく」という言葉の解釈が税務署によっても異なり、また、提出が遅れたことに対する直接的な罰則規定がないため、柔軟な対応がなされることがあるようです。ただし、これは絶対に受理されることを保証するものではありません。あくまで「受理される可能性がある」ということを覚えておいてください。
提出が遅れた場合のリスク
提出が遅れることによるリスクも知っておきましょう。一番のリスクは、税務調査が入った際に、届出がされていないことを理由に権利金の認定課税を指摘されてしまうことです。また、提出が大幅に遅れた場合、税務署に受理してもらえない可能性もゼロではありません。特に、契約から7年以上など長期間が経過すると、税金の時効との関係もあり、話が複雑になることがあります。
提出に必要な書類と手続きの流れ
実際に届出をする際の手続きについても確認しておきましょう。
必要な書類一覧
提出には、主に以下の書類が必要です。
- 土地の無償返還に関する届出書
- 土地の賃貸借契約書の写し
届出書は国税庁のホームページからダウンロードできます。貸主（個人）と借主（法人）がそれぞれ署名・押印して、連名で作成します。
提出先と部数
書類の提出先と必要な部数は以下の通りです。
| 提出先 | 土地所有者（貸主）の納税地を所轄する税務署 |
| 提出部数 | 合計4部（税務署提出用2部、貸主控え1部、借主控え1部） |
提出した際に、控えの2部に受付印（収受印）を押してもらい、貸主と借主で大切に保管してくださいね。
相続税への影響も忘れずに！
この届出は、法人税だけでなく、将来の相続税にも大きく影響します。特に重要なのが、地代の設定です。
賃貸借契約と使用貸借契約の違い
地代の金額によって、税務上の契約の扱いが変わります。これが相続税評価額に影響するのです。
| 賃貸借契約 | 適切な地代（固定資産税等の2～3倍以上）を収受している場合です。この場合、土地は「貸宅地」として評価され、自分で使っている土地（自用地）よりも評価額が20%減額されます。 |
| 使用貸借契約 | 地代が無料、または固定資産税額と同程度など著しく低い場合です。この場合、土地は「自用地」として評価され、評価額の減額はありません。 |
小規模宅地等の特例との関係
適切な地代を設定して「賃貸借契約」と認められれば、相続時に「小規模宅地等の特例」を使える可能性があります。この特例が適用されると、土地の評価額をさらに大幅に下げることができます。例えば、一定の要件を満たす同族会社に貸している土地（特定同族会社事業用宅地等）であれば、400㎡を上限に評価額を80%も減額できるのです。相続税対策としても、この届出と適切な地代設定は非常に重要になります。
まとめ
「土地の無償返還に関する届出書」について、ご理解いただけましたでしょうか。最後にポイントをまとめます。
- 届出書の提出期限は「遅滞なく」。実務上は「契約した年度の法人税申告期限」が目安。
- 決算や確定申告を跨いでしまっても、受理される可能性はあるので、気づいたらすぐに提出しましょう。
- 提出を忘れると、法人に「権利金の認定課税」が行われるリスクがあります。
- 適切な地代を設定することで、将来の相続税対策にも繋がります。
手続き自体はそれほど複雑ではありませんが、地代の設定や契約書の内容など、専門的な判断が必要な部分もあります。もし不安な点があれば、税理士などの専門家に一度相談してみることをお勧めします。
参考文献
土地の無償返還に関する届出のよくある質問まとめ
Q.「土地の無償返還に関する届出書」とは、どのような書類ですか？
A.土地を借りる際、将来その土地を無償で地主に返す契約を結んだことを税務署に届け出る書類です。これを提出することで、通常発生する権利金の認定課税を避けることができます。
Q.土地の無償返還に関する届出書の提出期限はいつまでですか？
A.原則として、借地権の設定があった事業年度または年の確定申告書の提出期限までです。法人であれば事業年度終了日の翌日から2ヶ月以内、個人であれば翌年の3月15日までとなります。
Q.提出期限を過ぎてしまいました。決算や確定申告を跨いでしまった場合、もう手遅れですか？
A.期限後の提出は原則認められませんが、特別な事情がある場合は税務署に相談することで提出が認められるケースもあります。諦めずに、速やかに税務署や税理士にご相談ください。
Q.この届出書は誰がどこに提出するものですか？
A.土地の貸主（地主）と借主（借地権者）が連名で、借主の納税地を管轄する税務署に提出します。
Q.届出をしなかった場合、どのようなデメリットがありますか？
A.借主は権利金相当額の利益（受贈益）があったとみなされ、法人税や贈与税が課税される可能性があります。また、貸主側にも譲渡所得税が課されるリスクがあります。
Q.相当の地代を支払っていれば、この届出は不要ですか？
A.はい、権利金の授受に代えて、土地の価額に応じた「相当の地代」を毎年支払っている場合は、この届出書を提出する必要はありません。
