共有持分の私道にも使える？小規模宅地の特例の適用範囲を解説

2025-01-22

ご自宅の土地にかかる相続税を大幅に減額できる「小規模宅地の特例」。このとてもありがたい特例が、ご自宅の敷地だけでなく、そこへアクセスするために通る「共有持分の私道」にも使えるのか、気になっている方も多いのではないでしょうか。もし私道にも適用できれば、さらに相続税を抑えられる可能性がありますよね。この記事では、共有持分の私道が小規模宅地の特例の対象になるのか、その条件や注意点を分かりやすく解説していきます。

そもそも小規模宅地の特例とは？

まずは、小規模宅地の特例がどのような制度なのか、基本をおさらいしておきましょう。この特例は、亡くなった方（被相続人）が住んでいた土地や事業をしていた土地などを相続したときに、一定の要件を満たせば、その土地の相続税評価額を大幅に減額できるという制度です。残されたご家族の生活基盤を守ることを目的としています。

特例の概要と大きなメリット

最大のメリットは、なんといってもその大きな減額率です。例えば、ご自宅の敷地（特定居住用宅地等）であれば、最大で評価額を80%も減額できます。仮に評価額が5,000万円の土地だった場合、この特例を使えれば評価額は1,000万円（5,000万円 × 20%）まで下がります。相続税は評価額をもとに計算されるため、この差はとても大きいですよね。相続税の負担を劇的に軽くできる、非常に重要な制度なんです。

主な対象となる土地の種類

小規模宅地の特例は、土地の利用状況によっていくつかの種類に分かれています。それぞれ減額される割合や、特例を使える面積の上限（限度面積）が異なります。主なものは以下の通りです。

土地の種類	内　　容
特定居住用宅地等	被相続人が住んでいたご自宅の敷地です。330㎡までの部分について、評価額を80%減額できます。
特定事業用宅地等	被相続人が事業を営んでいた土地です。400㎡までの部分について、評価額を80%減額できます。
貸付事業用宅地等	被相続人がアパート経営など、不動産貸付業を行っていた土地です。200㎡までの部分について、評価額を50%減額できます。

特例を受けるための基本的な要件

この特例を受けるためには、誰が土地を相続するかによって細かい要件が定められています。例えば、ご自宅の敷地（特定居住用宅地等）の場合、主に以下のような方が対象となります。
・被相続人の配偶者
・被相続人と同居していた親族で、相続税の申告期限までその家に住み続け、土地を所有し続ける方
これらの要件を満たす人が相続することが、特例適用の大前提となります。

結論：共有持分の私道にも特例は使えます！

それでは本題です。ご自宅へ続く共有持分の私道に、小規模宅地の特例は使えるのでしょうか。結論からお伝えすると、一定の要件を満たせば、私道の共有持分に対しても小規模宅地の特例を適用することができます。ご自宅の敷地と私道を一体のものとして考え、特例の対象に含めることができるのです。

なぜ私道も対象になるの？

その理由は、その私道が「ご自宅の宅地としての価値や機能を維持するために、必要不可欠なもの」と考えられるからです。例えば、公道に出るためにはその私道を通る以外に方法がない場合、その私道はご自宅と一体となって初めて意味をなしますよね。このように、ご自宅と私道が一体利用されている実態があれば、私道部分もご自宅の敷地の一部として特例の対象に含めることができる、という考え方に基づいています。

国税庁の見解も適用を認めています

これは単なる解釈ではなく、国税庁も公式な見解を示しています。質疑応答事例において、「相続により取得した宅地等のうち、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等の維持及び効用を果たすために必要不可欠なものの用に供されていたと認められる部分」は、特例の対象となる宅地等に含まれる、とされています。つまり、私道がご自宅にとって「必要不可欠」であれば、特例の対象として認められるということです。

すべての私道が対象になるわけではない！注意点

「私道なら何でも特例が使える」というわけではないので注意が必要です。特例の対象になるかどうかを考える前に、まずはその私道が相続税の課税対象になるのか、どのように評価されるのかを知る必要があります。私道の評価は、その利用状況によって大きく3つのパターンに分かれます。

私道の評価方法3つのパターン

私道は誰がどのように利用しているかによって、相続税評価額の計算方法が変わります。

私道の種類	評価方法
不特定多数の人が利用する私道	公道から公道へ通り抜けできる道など、公共性が高い私道です。このような私道は、評価額が0円（非課税）として扱われます。
特定の人だけが利用する私道	袋小路（行き止まり）の道など、その私道に面した家の人しか利用しない道です。このような私道は、通常の土地（自用地）として評価した額の30%相当額で評価されます。
所有者専用の通路	いわゆる旗竿地の竿部分のように、特定の宅地のためだけに存在する通路です。これは私道ではなく、宅地と一体のものとして100%の評価をします。

特例の対象となるのはどの私道？

上の表のうち、小規模宅地の特例の対象となり得るのは、相続税評価額がつく「特定の人だけが利用する私道」と「所有者専用の通路」です。
一方で、「不特定多数の人が利用する私道」は、そもそも評価額が0円で相続財産として計上されないため、小規模宅地の特例の対象にもなりません。

固定資産税が非課税でも要注意

よくある間違いとして、「うちの前の私道は、固定資産税が非課税（公衆用道路扱い）だから相続税もかからないはず」と思い込んでしまうケースです。しかし、固定資産税のルールと相続税のルールは異なります。袋小路のような「特定の人だけが利用する私道」は、たとえ固定資産税が非課税であっても、相続税の申告では「自用地評価額の30%」で評価して財産に計上する必要があります。そして、その評価額に対して小規模宅地の特例が使えるかどうかを検討することになります。

私道に小規模宅地の特例を適用するための要件

それでは、具体的にどのような条件を満たせば、共有持分の私道に小規模宅地の特例が使えるのでしょうか。ポイントは以下の3つです。

ご自宅の敷地と一体で利用されていること

まず大前提として、ご自宅の敷地と私道が、亡くなった方の居住のために一体として利用されていた実態があることが必要です。日常生活において、その私道がご自宅への通路として不可欠な役割を果たしていたことが重要になります。

宅地の効用を維持するために必要不可欠であること

これが最も重要なポイントです。その私道がなければ公道に出られない、あるいは著しく不便になるなど、ご自宅の宅地としての価値や機能を保つために「必要不可欠」な存在でなければなりません。単に「あると便利」という程度では認められない可能性があります。

相続人がご自宅の特例要件を満たしていること

私道部分だけで特例を使うことはできません。ご自宅の敷地に対して小規模宅地の特例の適用要件を満たしている相続人（配偶者や同居親族など）が、その私道の共有持分も一緒に相続する必要があります。あくまで、メインであるご自宅の敷地とセットで考えることが大切です。

具体的なケースで見てみましょう

少しイメージがしにくいかもしれませんので、具体的なケースで考えてみましょう。

ケース1：袋小路の私道を近隣住民と共有している場合

亡くなった方のご自宅が、数軒の家が立ち並ぶ袋小路の突き当りにあり、その袋小路の道路（私道）を近隣住民の方々と共有名義で所有していたとします。この場合、この私道は「特定の人だけが利用する私道」に該当し、自用地評価額の30%で評価されます。そして、この私道を通らなければ公道に出られないため、「必要不可欠」な土地と言えます。したがって、ご自宅の敷地とあわせて、この私道の共有持分についても小規模宅地の特例を適用できる可能性が非常に高いです。

ケース2：旗竿地（路地状敷地）の場合

ご自宅の敷地が、道路から奥まった場所にあり、細い通路（竿部分）を通って出入りする「旗竿地」だったとします。この通路部分もご自身（またはご家族）の所有地です。この通路は「所有者専用の通路」として、奥の宅地部分と一体で評価されます。この場合、通路部分もご自宅の敷地の一部ですから、当然、敷地全体に対して小規模宅地の特例を適用することができます。