地主である親族が資産管理会社を設立し、土地を貸して駐車場経営を行うケースはよくありますよね。このとき、「資産管理会社は地主に権利金を払うの？」「『土地の無償返還に関する届出書』って必要なの？」といった疑問が出てくるかと思います。実は、この手続きを正しく行わないと、思わぬ税金がかかってしまう可能性があるんです。この記事では、地主さんと資産管理会社との土地の貸し借りに関する税金のルールを、分かりやすく解説していきます。
地主が資産管理会社に土地を貸すときの基本
個人である地主が、ご自身の資産管理会社に土地を貸して駐車場などで運用するケースは、所得分散や相続対策として有効な手段です。しかし、この「貸し借り」には税務上のルールがあり、注意が必要です。特に問題になるのが「権利金」の扱いです。
なぜ権利金が問題になるの？「権利金の認定課税」とは
通常、第三者に建物の所有などを目的として土地を貸す場合、地主は借主から権利金を受け取るのが一般的です。もし、この権利金を受け取らずに土地を貸した場合、税務署は「権利金相当額の利益を借主に贈与した」とみなし、借主である法人に法人税が課税されてしまうことがあります。これを「権利金の認定課税」と呼びます。
たとえ相手が自分の資産管理会社であっても、このルールは原則として適用されるため、対策をしないと突然多額の税金が発生するリスクがあるのです。
資産管理会社は地主に権利金を支払うべき？
では、資産管理会社は地主に権利金を支払わなければならないのでしょうか？ 結論から言うと、必ずしも支払う必要はありません。権利金を支払うと、資産管理会社は多額の資金が必要になりますし、受け取った地主側には所得税（不動産所得または譲渡所得）がかかってしまいます。
そこで、権利金を支払わずに「権利金の認定課税」を避けるための方法が重要になってきます。その代表的な方法が、次に説明する「土地の無償返還に関する届出書」の提出です。
権利金の認定課税を避けるための３つの方法
権利金の認定課税を避けるためには、主に以下の３つの方法があります。それぞれの特徴を理解して、ご自身の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
| 方 法 | 概 要 |
| 権利金を支払う | 慣行に従い、実際に権利金を授受する方法。資産管理会社に資金力が必要で、地主側に所得税が発生します。 |
| 相当の地代を支払う | 権利金の代わりに、高額な地代（土地の更地価額のおおむね年6%）を支払う方法。地主の所得税負担が大きくなる可能性があります。 |
| 土地の無償返還に関する届出書を提出する | 「将来、土地を無償で返還します」という約束を税務署に届け出る方法。権利金も相当の地代も不要で、多くのケースでこの方法が選択されます。 |
「土地の無償返還に関する届出書」とは？
「権利金の認定課税」を避けるための最も一般的な方法が、「土地の無償返還に関する届出書」（以下、無償返還の届出書）を税務署に提出することです。これは、地主と資産管理会社が連名で、「将来、この土地は無償で地主に返します」と約束する書類です。
無償返還の届出書を提出するメリット
無償返還の届出書を提出することには、税務上、大きなメリットがあります。
- 権利金の認定課税を回避できる： 最大のメリットです。権利金の支払いがなくても、資産管理会社に余計な法人税がかかる心配がありません。
- 地主の所得税負担を軽減できる： 高額な権利金や相当の地代を受け取る必要がないため、地主の所得税負担を抑えられます。
- 相続税評価額を減額できる可能性がある： 一定の地代を設定することで、その土地は「貸宅地」として評価され、相続税評価額を自用地評価額の80%に減額できる可能性があります。
無償返還の届出書を提出する際の注意点
メリットの大きい無償返還の届出書ですが、提出にあたってはいくつか重要な注意点があります。これらを守らないと、せっかくのメリットが受けられなくなる可能性があるので、しっかり確認しましょう。
貸主か借主のどちらかが法人であること
無償返還の届出書は、法人税法上の制度です。そのため、地主（貸主）と資産管理会社（借主）のどちらかが法人であることが前提となります。個人間の貸し借りでは利用できません。今回のケースのように、個人地主と資産管理会社（法人）という組み合わせは、この要件を満たしています。
権利金などの授受がないこと
この届出書は、権利金の授受がないことを前提としています。もし権利金やそれに類する経済的利益を受け取ってしまうと、この制度は適用できなくなりますので注意してください。
地代の設定はいくらが適切？
無償返還の届出書を提出する場合でも、地代をゼロにすることはおすすめできません。地代の金額によって、税務上の取り扱いや相続税評価額が変わってくるからです。
| 地代の金額 | 契約の種類と土地の評価 |
| 無償または固定資産税相当額程度 | 使用貸借とみなされます。土地の相続税評価額は更地と同じ自用地評価額（100%）となり、評価額の減額メリットがありません。 |
| 固定資産税・都市計画税の年額の2～3倍以上 | 賃貸借契約とみなされます。土地の相続税評価額は貸宅地として評価（自用地評価額の80%）され、節税効果が期待できます。 |
相続対策を考えるなら、地代を固定資産税・都市計画税の合計額の2～3倍程度に設定し、賃貸借契約とすることが重要です。
賃貸借契約書への記載
無償返還の届出書を提出する際には、添付書類として賃貸借契約書のコピーが必要です。その契約書には、「契約終了時には、借主は土地を無償で貸主に返還する」という趣旨の条項を必ず記載しておく必要があります。
届出の手続きと提出期限
無償返還の届出書は、決められた手続きに沿って正しく提出することが大切です。ここでは、具体的な手続きの流れと提出期限について解説します。
届出書の作成と提出先
届出書は、国税庁のウェブサイトからダウンロードできます。地主（貸主）と資産管理会社（借主）の情報を記入し、両者が記名押印します。
提出先は、土地の所有者である地主（貸主）の納税地を管轄する税務署です。控えを含めて2部作成し、1部に受付印をもらって保管しておきましょう。
いつまでに提出すればいい？
提出期限は「土地の貸し借りが始まった後、遅滞なく」と定められています。具体的には、賃貸借契約を締結した事業年度の法人税の確定申告期限までに提出するのが一般的です。万が一遅れてしまっても、税務署が受け付けてくれる場合もありますが、できるだけ早く提出するようにしましょう。
土地の相続税評価はどうなる？
地主の方にとって、将来の相続税は大きな関心事ですよね。無償返還の届出書を提出し、適切な地代を設定した場合の土地の相続税評価額について見ていきましょう。
賃貸借契約の場合の評価額
前述の通り、地代を固定資産税等の2～3倍以上に設定して「賃貸借契約」と認められれば、その土地は「貸宅地」として評価されます。貸宅地の評価額は、以下の式で計算されます。
貸宅地の評価額 ＝ 自用地としての評価額 × （1 － 借地権割合）
ただし、地主と借主が同族関係にある資産管理会社の場合、計算は少し簡略化され、一般的に「自用地としての評価額 × 80%」として評価されることが多いです。つまり、1億円の土地であれば8,000万円となり、20%の評価減が受けられることになります。
使用貸借とみなされた場合の評価額
もし地代が無償であったり、固定資産税と同程度であったりして「使用貸借」とみなされた場合は、土地は貸していない更地と同じ「自用地」として評価されます。この場合、評価額の減額は一切ありません。相続税対策を考える上では、この違いは非常に大きいと言えます。
小規模宅地等の特例は使える？
土地の相続税評価額を大幅に下げることができる「小規模宅地等の特例」。この特例が使えるかどうかも重要なポイントです。
貸付事業用宅地等としての適用可能性
地主が資産管理会社に土地を貸している場合、その土地は「貸付事業用宅地等」として小規模宅地等の特例の対象になる可能性があります。この特例が適用できれば、200㎡までの部分について評価額を50%減額できます。
ただし、適用には「相当の対価を得て継続的に貸し付けていること」が要件となります。これも、地代を固定資産税等の2～3倍以上に設定して「賃貸借契約」としておくべき理由の一つです。
特定同族会社事業用宅地等としての適用可能性
さらに、一定の要件を満たす同族会社に貸している場合は、「特定同族会社事業用宅地等」に該当し、400㎡までの部分について評価額を80%減額できる可能性があります。こちらは減額効果が非常に大きいですが、適用要件がより厳格なため、専門家への相談が不可欠です。
まとめ
地主が資産管理会社に土地を貸す場合、権利金の支払いは必須ではありません。しかし、何もしなければ「権利金の認定課税」という思わぬ税金がかかるリスクがあります。
このリスクを回避し、さらに相続税対策としても有効なのが「土地の無償返還に関する届出書」の提出です。
この届出書を提出する際は、以下のポイントを必ず押さえてください。
- 地代を固定資産税・都市計画税の2～3倍以上に設定する（賃貸借契約とするため）
- 賃貸借契約書に「無償で返還する」旨を明記する
- 地主の納税地を管轄する税務署へ、遅滞なく提出する
これらの手続きを正しく行うことで、資産管理会社への法人税課税を避けつつ、地主の相続税評価額の引き下げも期待できます。資産管理会社を活用した土地運用は、税金の知識が不可欠です。ご自身の状況に合わせて最適な方法を選択するために、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
参考文献
国税庁 No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)
国税庁 No.5730 権利金の認定課税について
国税庁 ［手続名］土地の無償返還に関する届出
国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
地主と資産管理会社の土地賃貸に関するよくある質問まとめ
Q. 地主が資産管理会社に土地を貸す際、権利金の支払いは必須ですか？
A. 必ずしも必須ではありません。権利金の授受がない場合、借地権課税を避けるために「土地の無償返還に関する届出書」を提出するか、「相当の地代」を支払う方法があります。
Q. 「土地の無償返還に関する届出書」とは何ですか？提出は必要ですか？
A. 将来、地主が土地を無償で返してもらうことを約束する書類です。これを税務署に提出すれば、権利金の授受がなくても借地権の認定課税を避けることができます。駐車場経営のように更地での返還が前提の場合、提出が一般的です。
Q. 「相当の地代」を支払う場合、権利金や無償返還の届出は不要ですか？
A. はい、不要です。「相当の地代」（おおむね土地の相続税評価額の年6%程度）を資産管理会社が地主に支払うことで、権利金の授受がなくても税務上の問題は生じません。
Q. 無償返還の届出を提出しないと、どんな税務リスクがありますか？
A. 権利金の授受がなく、相当の地代も支払っていない場合、地主から資産管理会社へ借地権を無償で贈与したとみなされ、資産管理会社に受贈益として法人税が課税される「認定課税」のリスクがあります。
Q. 資産管理会社に土地を貸して駐車場経営するメリットは何ですか？
A. 地主個人の所得を資産管理会社に移転させることで、所得税・住民税の節税（所得分散）が期待できます。また、法人契約が可能になる、経費の範囲が広がるなどのメリットもあります。
Q. 駐車場経営の場合、借地借家法の適用はありますか？
A. 駐車場として土地を貸す場合、建物の所有を目的としないため、原則として借地借家法の適用はありません。そのため、契約終了時の立ち退きトラブルなどが起きにくいという特徴があります。
