地主様がご自身の資産管理会社に土地を貸して、その会社で駐車場を経営するケースは、相続対策や所得分散の観点からよく見られますよね。でも、このとき「借地権ってどうなるの？」「権利金は必要？」「税務署への届出は？」といった疑問が出てくるのではないでしょうか。今回は、地主が資産管理会社に土地を貸して駐車場経営を行う際の税務上のポイントについて、一つひとつ丁寧に解説していきます。
資産管理会社に借地権は発生するの？
まず一番気になるのが、資産管理会社に「借地権」が発生するのかどうかですよね。結論から言うと、ケースバイケースですが、駐車場経営の場合は、一般的な「借地権」とは少し違う扱いになることが多いんです。どうしてなのか、詳しく見ていきましょう。
借地借家法の「借地権」とは？
そもそも「借地権」とは、借地借家法という法律で定められた権利で、「建物の所有を目的とする」土地の賃借権や地上権のことを指します。つまり、土地を借りてその上に家やビルなどの「建物」を建てる場合に、借主を守るための強い権利なんです。契約期間も原則として最低30年と長く、正当な理由がなければ地主からの更新拒絶も難しいのが特徴です。
駐車場経営の場合、借地借家法の適用は？
では、駐車場の場合はどうでしょうか。アスファルト舗装や精算機、フェンスといった設備は「建物」ではなく、「構築物」として扱われます。そのため、駐車場経営を目的とした土地の賃貸借は、原則として借地借家法の適用対象外となります。つまり、借地借家法で定められた強力な「借地権」は発生しない、ということになりますね。
ただし、これはあくまで原則です。例えば、駐車場の上に管理事務所などの「建物」を建てる場合は、話が変わってくる可能性があるので注意が必要です。
借地借家法が適用されないとどうなる？
借地借家法が適用されない場合、土地の貸し借りについては民法の賃貸借契約が適用されます。借地借家法ほどの強い保護はありませんが、資産管理会社には土地を使用する権利としての「賃借権」が発生します。これは税務上の評価にも関わってくる大切なポイントです。
| 法律 | 目 的 |
| 借地借家法 | 建物の所有（借地権：強い権利） |
| 民法 | 駐車場など構築物の設置（賃借権：一般的な権利） |
権利金の支払いは必要？
次に気になるのが権利金の問題です。地主（個人）と資産管理会社（法人）という関係では、権利金の扱いが税務上とても重要になります。
権利金とは？
権利金とは、借地権などを設定する対価として、借主から地主へ支払われる一時金のことです。この権利金のやり取りがあるかどうかで、税金の計算が大きく変わってきます。
権利金を支払わないとどうなる？（権利金の認定課税）
親族が経営する資産管理会社との間で、権利金を支払わないケースは多いですよね。しかし、税務上は注意が必要です。法人が地主（個人）から無償で土地を借りる権利を得たとみなされ、権利金相当額が「受贈益」として法人に利益があったと判断されてしまいます。これを「権利金の認定課税」といい、法人税が課税されてしまうんです。
例えば、土地の時価が5,000万円で、その地域の慣習上の権利金割合が60%だとすると、3,000万円分の利益があったとみなされてしまう可能性がある、ということです。
権利金の認定課税を避ける方法
「じゃあ、必ず権利金を支払わないといけないの？」というと、そうではありません。認定課税を回避するための方法がちゃんと用意されています。
方法1：相当の地代を支払う
一つ目の方法は、資産管理会社が地主に対して「相当の地代」を支払うことです。相当の地代とは、その土地の相続税評価額（過去3年平均）のおおむね年6%に相当する金額です。
例えば、土地の相続税評価額の平均が3,000万円なら、年間の地代は180万円（3,000万円 × 6%）となります。この金額をきちんと支払っていれば、権利金の授受がなくても認定課税は行われません。ただし、地価の変動に合わせて原則3年ごとに地代を見直す必要があります。
方法2：「土地の無償返還に関する届出書」を提出する
もう一つの、そして実務上よく使われる方法が、「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出することです。これは、「将来、契約が終わったら無償で土地を地主に返します」という約束を、地主と資産管理会社の連名で届け出るものです。これを提出すれば、権利金の認定課税を避けることができます。
「土地の無償返還に関する届出書」って何？
権利金の認定課税を避けるために便利な「土地の無償返還に関する届出書」ですが、提出することによる影響もしっかり理解しておく必要があります。
届出書の提出要件と手続き
この届出書は、地主（個人）と借主（法人）の間で、権利金の授受がなく、将来無償で土地を返還する契約がある場合に提出できます。契約を締結した後、遅滞なく、地主の納税地を管轄する税務署に提出する必要があります。一般的には、賃貸借契約を締結した事業年度の法人税の申告期限が一つの目安になります。
届出書を提出した場合の税務上の取り扱い
この届出書を提出すると、税務上は以下のように扱われます。
- 資産管理会社（法人）側： 権利金の認定課税は行われません。
- 地主（個人）側（相続発生時）：
- 有償で貸している場合（賃貸借）： 土地の相続税評価額は、更地評価額（自用地評価額）から20%減額した80%評価となります。他人に土地を貸していることによる制約が考慮されるためです。
- 無償で貸している場合（使用貸借）： 土地の評価額は減額されず、自用地評価額の100%となります。
| 契約形態（届出書提出あり） | 土地の相続税評価額 |
| 賃貸借（地代あり） | 自用地評価額 × 80% |
| 使用貸借（地代なし） | 自用地評価額 × 100% |
注意点：
地主が資産管理会社の株主でもある場合（同族関係）、土地の評価額が80%に減額された分（20%部分）は、資産管理会社の株式評価額（純資産価額）に加算して計算する必要があります。これにより、個人と法人トータルでの課税の公平性が保たれる仕組みになっています。
結局、どの方法がいいの？
ここまでいくつかの選択肢を見てきましたが、どの方法が最適かは状況によって異なります。
地代はどう設定する？
「土地の無償返還に関する届出書」を提出する場合、地代の額は自由に設定できます。
- 地代を支払う（賃貸借）： 地主には不動産所得が発生しますが、土地の相続税評価で80%評価を受けられます。所得分散や相続税対策として有効です。地代は固定資産税の2～3倍程度が一般的です。
- 地代を支払わない（使用貸借）： 地主に所得は発生しませんが、土地の相続税評価は100%のままです。
シチュエーション別のおすすめ
- 相続税対策を重視したい場合：
「土地の無償返還に関する届出書」を提出し、固定資産税の2～3倍程度の地代を受け取る（賃貸借）のがおすすめです。土地評価額を20%下げることができます。 - 所得税の負担を増やしたくない場合：
同じく届出書を提出し、地代を受け取らない（使用貸借）方法があります。ただし、相続税評価額は下がりません。 - 資金に余裕がある場合：
「相当の地代」を支払う方法もありますが、地代が高額になりがちで、定期的な見直しも必要なため、管理が少し煩雑になるかもしれません。
多くの場合、「土地の無償返還に関する届出書」を提出し、適正な地代（賃貸借）を設定する方法が、バランスが取れていて選択しやすいでしょう。
まとめ
地主様が資産管理会社に土地を貸して駐車場経営を行う場合のポイントをまとめますね。
- 駐車場経営は「建物の所有」が目的ではないため、原則として借地借家法の適用はなく、強力な借地権は発生しません。
- 権利金を支払わない場合、原則として資産管理会社に「権利金の認定課税」が発生します。
- 認定課税を避けるには、「相当の地代（土地評価額の年6%）」を支払うか、「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出する方法があります。
- 「土地の無償返還に関する届出書」を提出し、地代を支払う（賃貸借）契約にすれば、土地の相続税評価額を80%に減額できます。
地主と資産管理会社との間の土地の貸し借りは、税務上の判断が複雑になりがちです。どの方法がご自身の状況にとって最適か、専門家である税理士に相談しながら進めることを強くおすすめします。
参考文献
地主と資産管理会社間の駐車場経営に関するよくある質問まとめ
Q.地主が資産管理会社に土地を貸して駐車場経営する場合、資産管理会社に借地権は発生しますか？
A.いいえ、原則として発生しません。借地権は「建物の所有」を目的とする土地の賃貸借で発生する権利です。駐車場としての利用は建物の所有を目的としないため、借地権は発生しません。
Q.駐車場用地の土地賃貸借に、借地借家法は適用されますか？
A.いいえ、適用されません。借地借家法は、建物の所有を目的とする土地や建物の賃貸借を保護するための法律です。アスファルト舗装などの工作物があっても「建物」ではないため、駐車場用地の賃貸借には適用されません。
Q.資産管理会社は地主に権利金を支払う必要がありますか？
A.法的な支払い義務はありません。権利金は借地権設定の対価として支払われるものです。借地権が発生しない駐車場経営では、権利金の授受は不要です。ただし、権利金の代わりに「相当の地代」を支払うのが一般的です。
Q.「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出する必要はありますか？
A.いいえ、不要です。この届出書は、借地権の設定がある場合に、将来権利金を収受せずに土地の返還を受けることを明確にするためのものです。駐車場経営のように借地権が発生しないケースでは提出の必要はありません。
Q.地主と資産管理会社との間で設定する地代はいくらが妥当ですか？
A.「相当の地代」を設定することが税務上推奨されます。一般的に、その土地の固定資産税・都市計画税の年額の2～3倍程度が目安とされています。地代が低すぎると、地主から法人への贈与とみなされるリスクがあります。
Q.なぜ個人で直接経営せず、資産管理会社を設立して駐車場を経営するのですか？
A.主な目的は節税と相続対策です。個人と法人の税率差を利用した所得分散、経費として認められる範囲の拡大、株式の移転によるスムーズな資産承継などがメリットとして挙げられます。
