共有地がゴミ捨て場…相続税の評価減は可能？専門家が解説

2025-12-06

複数人で共有している土地がゴミ捨て場として使われている場合、相続税の計算でその土地の評価額を下げられるのか、気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。隣の土地がゴミ捨て場であれば評価が下がる可能性があるのは有名ですが、自分たちが所有している土地の場合はどうなるのでしょう。実は、共有地がゴミ捨て場の場合でも、一定の条件を満たせば相続税評価額を減額できる可能性があります。この記事では、その具体的な方法や注意点について、わかりやすく解説していきますね。

相続税の土地評価と評価減の基本ルール

まずは、相続税における土地評価の基本的な考え方と、どのような場合に評価額を下げられるのかについて、簡単におさらいしておきましょう。

土地の相続税評価額はどう決まる？

土地の相続税評価額は、国税庁が定めた「財産評価基本通達」に基づいて計算されます。主な評価方法は次の2つです。

路線価方式	市街地にある土地の評価方法で、道路に設定された「路線価」を基に計算します。
倍率方式	路線価が設定されていない郊外の土地などで使われ、土地の固定資産税評価額に一定の「倍率」を掛けて計算します。

ただし、これはあくまで基本的な計算方法です。土地には一つとして同じものはなく、個別の事情によってその価値は大きく変わります。そのため、様々な補正（評価額の調整）が行われます。

評価額を減額できる「利用価値が著しく低下している宅地」とは

土地の評価額を減額できる代表的なケースが、「利用価値が著しく低下している宅地」に該当する場合です。これは、土地が何らかのマイナス要因を抱えており、周辺の同じような土地と比べて使い勝手が悪く、市場での取引価格も低くなると想定される場合に適用されます。

国税庁は、その具体例として以下のようなケースを挙げています。

道路と土地の間に大きな高低差がある
線路沿いで騒音や振動がひどい
周辺に日照を妨げる建物がある
悪臭や騒音の原因となる施設（嫌悪施設）が近くにある

これらの要因によって、土地の利用価値が著しく下がっていると客観的に認められる場合、その土地の評価額を10%減額できるとされています。

隣接地ではなく「所有地自体」がゴミ捨て場の場合

「利用価値が著しく低下している宅地」の評価は、あくまで周辺環境による影響を考慮したものです。では、今回のように、自分たちが共有で所有している土地そのものがゴミ捨て場として利用されている場合は、どう考えればよいのでしょうか。

結論：評価減を認められる可能性は十分にあります

結論から言うと、共有地の一部がゴミ捨て場として利用されている場合、その土地の評価額を減額できる可能性は十分にあります。隣接地がゴミ捨て場であることによる「悪臭」などの外部要因とは少し理屈が異なりますが、「土地の利用が制限されている」という事実が評価減の根拠となります。

ゴミ捨て場として使われている部分は、家を建てたり、駐車場として貸したりといった、本来の宅地としての利用ができません。つまり、その部分の利用価値は著しく低い状態にあると言えます。この実態を正しく評価に反映させることで、土地全体の評価額を下げることができるのです。

どのように評価減を主張するのか？

所有地がゴミ捨て場の場合、評価減を主張する方法として、主に2つのアプローチが考えられます。

ゴミ捨て場部分を「私道」として評価する考え方を応用する
ゴミ捨て場部分を「利用価値が著しく低下している」として評価する

最も現実的で税務署に認められやすいのは、1つ目の「私道評価の応用」です。

相続税のルールでは、特定の人のためだけに使われる行き止まりの私道（専用通路など）は、通常の土地評価額の30%で評価することになっています。共有地のゴミ捨て場が、共有者や特定の地域住民のために恒久的に提供されている場合、この「私道」と同じように、特定の目的のために利用が制限された土地と考えることができます。そのため、ゴミ捨て場として使われている部分の面積を測り、その部分だけを「30%評価」とすることで、土地全体の評価額を下げられる可能性があります。

共有地のゴミ捨て場における評価減の計算例

それでは、具体的にどれくらい評価額が変わるのか、簡単なモデルケースで計算してみましょう。

ケーススタディ：ゴミ捨て場部分を30%で評価した場合

以下の条件の共有地を相続した場合で考えてみます。

土地全体の面積	200㎡
路線価	15万円/㎡
共有持分	被相続人（亡くなった方）が1/2
ゴミ捨て場の面積	20㎡

【評価減をしない場合の計算】

土地全体の評価額：200㎡ × 15万円 = 3,000万円
被相続人の持分評価額：3,000万円 × 1/2 = 1,500万円

【評価減をした場合の計算】

① 宅地部分の評価額
(200㎡ – 20㎡) × 15万円 = 2,700万円

② ゴミ捨て場部分の評価額（私道評価を応用）
20㎡ × 15万円 × 30% = 90万円

③ 土地全体の評価額
2,700万円 + 90万円 = 2,790万円

④ 被相続人の持分評価額
2,790万円 × 1/2 = 1,395万円

このケースでは、評価減を適用することで、相続財産に計上する土地の評価額を105万円（1,500万円 – 1,395万円）も引き下げることができました。相続税率が20%の方であれば、約21万円の節税につながります。

共有持分と評価減の適用関係

共有地全体が評価減の対象となる場合、各共有者が相続で取得した持分に対しても、その評価減が反映されます。上記の計算例のように、まず土地全体の評価額を算定し、その後に各人の持分割合を掛けて個々の評価額を計算するのが基本的な流れです。

相続人が複数いる場合の注意点

共有地を複数の相続人がさらに共有で相続するような場合でも、評価減の考え方は同じです。土地全体の評価額を算定した上で、最終的に誰がどのくらいの持分を取得したかに応じて、評価額を按分します。大切なのは、土地全体として評価減の要件を満たしているかという点です。

評価減を税務署に認めてもらうためのポイント

ただ「ゴミ捨て場です」と主張するだけでは、評価減は認められません。なぜ評価額を下げるべきなのか、その根拠を客観的な資料で示すことが非常に重要です。

準備すべき客観的な証拠

以下のような資料を準備し、申告書に添付すると説得力が増します。

ゴミ捨て場の現況写真：ゴミが置かれている状況や看板などが写っている写真。
測量図や公図：土地全体とゴミ捨て場部分の面積が明確にわかる図面。
自治会の規約や議事録：その土地をゴミ捨て場として利用することが決められた経緯がわかる書類。
共有者間の合意書：共有者間で、土地の一部をゴミ捨て場として提供することを合意した書類。

専門家への相談が不可欠

ご紹介した評価減の方法は、財産評価基本通達に「ゴミ捨て場は30%で評価する」と明確に書かれているわけではなく、あくまで類似の規定を応用したものです。そのため、税務署の担当者によっては判断が分かれる可能性があり、交渉が必要になるケースも少なくありません。
このような特殊な土地の評価は、相続税申告の経験が豊富な税理士でなければ対応が難しいのが実情です。評価減の適用可否の判断から、税務署への説明資料の作成まで、専門家のサポートを受けながら進めることを強くおすすめします。