ご両親などから相続した大切な不動産。しかし、その土地が「市街化調整区域」にあると知って、「どうすればいいんだろう…」と不安に思っていませんか？市街化調整区域の不動産は、普通の土地とは少し勝手が違い、活用や売却に制限があるため、相続をためらってしまう方も少なくありません。この記事では、市街化調整区域の不動産を相続する際のメリット・デメリットから、相続するかどうかの判断ポイント、そして具体的な処分方法まで、わかりやすく解説していきますね。
市街化調整区域とは？基本的な知識をおさえよう
まずは、「市街化調整区域」がどのような場所なのか、基本から一緒に確認していきましょう。この区域の特性を理解することが、相続を考える上での第一歩になります。
市街化を抑制しているエリア
私たちの住む街は、都市計画法という法律に基づいて、大きく2つのエリアに分けられています。
| 市街化区域 | すでに市街地になっている、または今後10年以内に市街化を進める予定のエリアです。住宅や商業施設が多く、インフラも整備されています。 |
| 市街化調整区域 | 無秩序な市街化を防ぎ、自然環境や農地を守るために、市街化を抑制しているエリアです。 |
市街化調整区域では、原則として新しい建物を建てたり、大規模な開発を行ったりすることができません。もし建物を建て替える場合でも、自治体の許可が必要になるなど、厳しいルールが設けられているのが特徴です。
市街化調整区域の特徴
市街化調整区域には、一般的な住宅地とは異なる、以下のような特徴があります。
| 環境 | 農地や森林が多く、自然が豊かで静かな環境が保たれています。交通量も少なく、落ち着いた暮らしを求める方には魅力的かもしれません。 |
| 利便性 | 市街化を抑制しているため、スーパーや病院、駅といった生活に必要な施設が遠いことが多く、生活に不便を感じる可能性があります。 |
| 土地の価格 | 建物の建築や建て替えに制限があるため、土地の資産価値は市街化区域に比べて低くなる傾向があります。 |
相続税評価額の計算方法
相続で気になるのが、相続税の計算のもとになる「相続税評価額」ですよね。市街化調整区域にある土地の多くは、「倍率方式」という方法で評価額を計算します。
計算式はとてもシンプルです。
相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 国税庁が定める倍率
固定資産税評価額は、毎年春に送られてくる固定資産税の納税通知書で確認できます。倍率は国税庁のウェブサイトで公開されている「評価倍率表」で調べることができますよ。市街化調整区域は土地の価値が低めに評価されることが多いため、結果的に相続税評価額も低くなるケースがほとんどです。
市街化調整区域の不動産を相続するメリット・デメリット
活用が難しいと聞くとデメリットばかりが気になってしまいますが、良い面もあります。ここで、メリットとデメリットを整理して、冷静に考えてみましょう。
デメリット：活用や売却が難しい
市街化調整区域の不動産を相続する上で、多くの方が直面するデメリットは以下の通りです。
- 建物の建築・建て替えに許可が必要
更地の土地を相続しても、自由に家を建てることはできません。すでに建っている家をリフォームしたり増築したりする場合でも、自治体の許可が必要となり、時間も手間もかかります。 - 生活の利便性が低い
インフラ整備が積極的ではないため、上下水道が整っていなかったり、公共交通機関が少なかったりすることがあります。日々の買い物や通院に車が必須になるなど、不便さを感じるかもしれません。 - 売却しにくい
買い手にとって、建築制限や生活の不便さは大きなマイナスポイントです。そのため、なかなか買い手が見つからず、売却が難しいのが現実です。不動産会社に仲介を断られてしまうケースもあります。
メリット：税金の負担が軽い
一方で、市街化調整区域の不動産には、経済的なメリットもあります。
| 固定資産税が安い | 土地の評価額が低いため、毎年かかる固定資産税の負担が軽くなります。 |
| 都市計画税がかからない | 市街化区域の不動産には課される「都市計画税」が、市街化調整区域では原則かかりません。 |
税金の負担が少ないため、すぐに活用する予定がなくても、維持しやすいという点は大きなメリットと言えるでしょう。また、騒音が少なく静かで自然豊かな環境は、何ものにも代えがたい魅力と感じる方もいらっしゃいます。
相続すべき？判断するための3つのポイント
メリットとデメリットをふまえた上で、「結局、相続した方がいいの？」と迷ってしまいますよね。そんなときは、以下の3つのポイントから考えてみるのがおすすめです。
現に居住している場合は管理義務が残る
「誰も住まないし、活用もできないから相続放棄しよう」と考える方もいるかもしれません。しかし、注意が必要です。もし、相続放棄をする時点でその不動産に住んでいるなど、「現に占有している」状態の場合、相続放棄をしても管理義務が残ってしまうのです。次の管理者が決まるまでは、建物の清掃や修繕など、適切に管理を続ける責任があります。簡単には手放せないケースもあることを覚えておきましょう。
活用方法を検討してみる
建物を建てることが難しくても、活用方法が全くないわけではありません。例えば、以下のような活用法が考えられます。
- 駐車場やコインパーキング
- 建設会社などの資材置き場
- 太陽光発電設備の設置
- 貸し農園（市民農園）
その土地の立地や広さに合わせて、収益を生む方法がないか一度検討してみる価値はありますよ。
将来的な区域の見直しの可能性
市街化調整区域の規制は、未来永劫変わらないわけではありません。自治体の都市計画が見直され、規制が緩和されたり、将来的に「市街化区域」に編入されたりする可能性もゼロではありません。そうなれば、土地の価値が大きく上がることも考えられます。すぐに結論を出さずに、自治体のウェブサイトなどで情報を集め、将来的な可能性を探ってみることも大切です。
相続放棄を考えるときの注意点
いろいろ検討した結果、やはり相続放棄を選ぶということもあるでしょう。その際に知っておくべき大切な注意点を4つお伝えします。
一部の財産だけを放棄することはできない
相続放棄は、「この不動産だけいらない」というように、特定の財産だけを選ぶことはできません。相続放棄をするなら、預貯金や有価証券など、すべてのプラスの財産もマイナスの財産（借金など）も手放すことになります。財産全体をよく見て、慎重に判断する必要があります。
相続放棄には3ヶ月の期限がある
相続放棄の手続きには期限があります。原則として、「自分が相続人であることを知った時から3ヶ月以内」に、亡くなった方の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申し立てをしなければなりません。この期間はあっという間に過ぎてしまうので、注意が必要です。
相続放棄の撤回はできない
一度、家庭裁判所に相続放棄が認められると、原則として撤回することはできません。後から価値のある財産が見つかったり、土地の規制が緩和されたりしても、「やっぱり相続します」とは言えないのです。だからこそ、決断は慎重に行いましょう。
後順位の相続人に権利が移る
あなたが相続放棄をすると、相続権は次の順位の相続人に移ります。相続順位は法律で決まっています。
| 第1順位 | 子どもや孫など（直系卑属） |
| 第2順位 | 親や祖父母など（直系尊属） |
| 第3順位 | 兄弟姉妹 |
あなたが放棄したことで、他の親族が相続人になる可能性があります。親族間のトラブルを避けるためにも、相続放棄をする際は、次の順位の相続人になる方に一声かけておくと親切ですね。
相続後に処分・活用するための具体的な方法
相続したものの、やはり手放したい、あるいは何とかしたいと考える場合の具体的な方法を見ていきましょう。
売却する
市街化調整区域の不動産売却は簡単ではありませんが、不可能ではありません。相場よりも価格を低めに設定したり、隣地の所有者に購入を打診したりといった工夫が有効です。また、不動産会社の中には、市街化調整区域の物件を専門に扱っている会社もあります。そうした専門家を見つけて相談するのが、売却への近道かもしれません。
寄付する
自治体や、その土地を活用できそうな法人、あるいは個人に寄付するという方法もあります。ただし、管理コストがかかるため、よほど利用価値が高い土地でなければ、自治体や法人が受け取ってくれるケースは稀です。隣地の所有者など、個人への寄付の場合は、相手に贈与税がかかる可能性がある点に注意が必要です。
相続土地国庫帰属制度を利用する
2023年4月から、相続した不要な土地を国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」がスタートしました。ただし、この制度を利用するには、「建物がない更地である」「境界が明確である」など厳しい要件をクリアする必要があります。また、10年分の土地管理費相当額として、最低でも20万円の負担金を納める必要があります。誰でも簡単に利用できる制度ではないため、まずは法務局に相談してみましょう。
その他の活用方法
売却や寄付が難しい場合は、やはり「活用」に目を向けるのが現実的です。前述したように、駐車場や資材置き場、太陽光発電など、建物を建てなくても収益化できる方法はあります。初期費用を抑えて始められるものもあるので、専門業者に相談してみるのも良いでしょう。
まとめ
市街化調整区域の不動産相続は、建築制限や売却の難しさなど、悩ましい問題が多いのが事実です。しかし、税金の負担が軽いというメリットや、工夫次第で活用できる可能性も秘めています。安易に相続放棄を選んでしまう前に、その不動産の特性をよく理解し、活用方法や将来性などをじっくりと検討することが大切です。ご自身での判断が難しい場合は、相続に詳しい不動産会社や税理士などの専門家に相談しながら、ご自身とご家族にとって最善の選択をしてくださいね。
参考文献
市街化調整区域の不動産相続に関するよくある質問まとめ
Q.市街化調整区域とは何ですか？相続したけど普通の土地と違う？
A.市街化調整区域は、市街化を抑制するため、原則として建物の建築や増改築が厳しく制限されているエリアです。相続した場合は、この制限を理解した上で活用や売却を検討する必要があります。
Q.相続した市街化調整区域の土地に家を建て替えられますか？
A.原則として建て替えはできません。しかし、一定の要件を満たし、自治体の許可を得られれば可能なケースもあります。相続人が居住するための建て替えなどが該当しますが、必ず事前に役所への確認が必要です。
Q.市街化調整区域にある実家を相続しました。売却は難しいですか？
A.売却自体は可能ですが、買い手が限定されるため、市街化区域の物件に比べて売却が難しく、価格も低くなる傾向があります。建物の再建築ができない場合、古家付き土地や更地としての売却が中心となります。
Q.市街化調整区域の土地の相続税評価額は安くなりますか？
A.はい、安くなることが一般的です。路線価方式や倍率方式で算出した評価額から、建築制限などを考慮した減額（斟酌）が行われるため、同じ条件の市街化区域の土地よりも評価額は低くなります。
Q.相続した市街化調整区域の土地の活用方法はありますか？
A.建物を建てずに活用する方法として、駐車場、資材置き場、家庭菜園、太陽光発電用地（要許可）などがあります。ただし、地域によって規制が異なるため、活用前には自治体への確認が不可欠です。
Q.誰も相続したくない市街化調整区域の土地はどうすればよいですか？
A.相続人全員が不要な場合は「相続放棄」を検討できます。ただし、相続放棄をすると他の財産もすべて相続できなくなります。他に、隣地所有者への売却交渉や、自治体への寄付を打診する方法もありますが、必ずしも成功するとは限りません。
