2020年4月からスタートした「配偶者居住権」。大切なパートナーを亡くされた方の住まいと生活を守るための、とても心強い制度です。ただ、相続財産の一つとして扱われるため、「相続税の計算はどうなるの？」と不安に感じる方もいらっしゃるかもしれませんね。この権利の価値、つまり相続税評価額がいくらになるのかは、相続税全体に影響する大切なポイントです。この記事では、少し複雑にみえる配偶者居住権の相続税評価方法について、具体的な計算例を交えながら、一つひとつ丁寧に、わかりやすく解説していきます。
そもそも配偶者居住権ってどんな制度？
まずは、配偶者居住権がどのような制度なのか、基本からおさらいしましょう。この制度は、残された配偶者の方が、これまで通り住み慣れたご自宅で安心して暮らし続けられるように作られました。
自宅の権利を「住む権利」と「所有権」に分ける仕組み
配偶者居住権の最大の特徴は、ご自宅の権利を「住み続ける権利（配偶者居住権）」と、「所有する権利（所有権）」の2つに分けて考える点にあります。これまでの相続では、配偶者が家に住み続けるためには、ご自宅そのもの（土地・建物）を相続する必要がありました。しかし、ご自宅の価値が高いと、それだけで法定相続分の大半を占めてしまい、生活に必要なお金（預貯金など）を十分に受け取れないケースがあったのです。
この制度を使えば、配偶者の方は「住む権利」だけを相続し、お子さんなどが「所有権」を相続する、といった分け方が可能になります。「住む権利」は「所有権」よりも評価額が低くなるため、その分、預貯金など他の財産も相続しやすくなり、住まいと生活資金の両方を確保しやすくなるんですね。
配偶者居住権を設定するための要件
配偶者居住権は、どなたでも自動的に得られるわけではなく、いくつかの要件を満たす必要があります。大切なポイントは以下の4つです。
- 法律上の配偶者であること（内縁関係は対象外です）
- 亡くなった方（被相続人）が所有していた建物であること
- 相続が始まったときに、その建物に住んでいたこと
- 「遺言」「遺産分割協議」「家庭裁判所の審判」のいずれかによって権利を取得すること
配偶者居住権の期間と注意点
配偶者居住権の期間は、特に定めがなければ配偶者が亡くなるまで（終身）続きます。もちろん、遺産分割協議などで「20年間」のように具体的な期間を決めることも可能です。
ただし、いくつか注意点もあります。この権利はあくまでご本人のための一身専属の権利なので、他人に譲ったり、売却したりすることはできません。また、配偶者が亡くなると権利は消滅し、お子さんなどに相続されることもありません。そして、この権利を第三者に対して主張するためには、法務局で登記をしておく必要があります。
配偶者居住権の相続税評価の基本
配偶者居住権も価値のある財産とみなされるため、相続税の課税対象となります。評価額を計算する際は、建物と土地を別々に考えます。具体的には「建物について住む権利（＝配偶者居住権）」と「土地を利用する権利（＝敷地利用権）」の2つの価値をそれぞれ計算し、それらを合計したものが、配偶者居住権全体の相続税評価額となります。
建物部分（配偶者居住権）の評価方法
建物部分の評価は、少し複雑な計算式で求められます。考え方としては、「建物全体の価値」から、「所有者が持つ権利の価値」を差し引いて計算します。つまり、建物全体の価値のうち、どれくらいが「住む権利」にあたるのかを算出するイメージですね。
計算式は以下のようになります。
建物の時価 －｛ 建物の時価 ×（残存耐用年数 － 存続年数）÷ 残存耐用年数 × 存続年数に応じた複利現価率 ｝
土地部分（敷地利用権）の評価方法
土地部分（敷地利用権）の評価も、建物と考え方は似ています。「土地全体の価値」から、「所有者が持つ権利の価値」を差し引いて計算します。計算式は建物より少しシンプルです。
土地の時価 －（ 土地の時価 × 存続年数に応じた複利現価率 ）
評価計算に必要な4つの要素
計算式に出てきた専門用語が少し難しいですよね。でも、ご安心ください。計算に必要な要素は主に以下の4つです。それぞれの意味と、どこで確認できるのかを見ていきましょう。
| 必要な要素 | 内容と確認方法 |
|---|---|
| 建物の時価 | 相続税の計算では、市区町村が発行する固定資産税評価証明書に記載されている「固定資産税評価額」を使います。 |
| 土地の時価 | 路線価が定められている地域では「路線価方式」、それ以外の地域では固定資産税評価額に一定の倍率をかける「倍率方式」で評価します。 |
| 建物の残存耐用年数 | 建物があと何年くらい使えるかを示す年数です。建物の構造によって定められた法定耐用年数を1.5倍し、そこから築年数を引いて計算します。 |
| 配偶者の平均余命（存続年数） | 配偶者があと何年くらい生きるかの統計上の平均値です。厚生労働省が公表する「簡易生命表」で確認します。終身ではなく期間を決めている場合は、その年数を使います。 |
【具体例】配偶者居住権の相続税評価額を計算してみよう
それでは、具体的なモデルケースを使って、実際に評価額を計算してみましょう。数字が入ると、よりイメージが湧きやすくなりますよ。
計算の前提条件
- 建物：時価（固定資産税評価額）1,000万円（木造、築10年）
- 土地：時価（路線価評価額）3,000万円
- 配偶者：妻、80歳
- 存続期間：終身（亡くなるまで）
STEP1：計算に必要な数値を集める
まず、計算に必要な数値を一つずつ確認していきます。
| 項目 | 数 値 |
|---|---|
| 建物の残存耐用年数 | 木造住宅の耐用年数22年×1.5倍＝33年。ここから築年数10年を引いて23年となります。 |
| 配偶者の平均余命 | 厚生労働省の「令和4年簡易生命表」によると、80歳女性の平均余命は11.53年です。（計算上は端数を切り捨てて11年とすることもありますが、ここでは国税庁の質疑応答事例に倣い、12年として計算します） |
| 存続年数に応じた複利現価率 | 将来の価値を現在の価値に割り引くための係数です。法定利率3%の場合、12年に対応する複利現価率は国税庁の「複利表」で確認でき、0.701となります。 |
STEP2：建物部分（配偶者居住権）の評価額を計算
集めた数値を、先ほどの計算式に当てはめてみましょう。
1,000万円 －｛ 1,000万円 ×（23年－12年）÷ 23年 × 0.701 ｝
＝ 1,000万円 －｛ 1,000万円 × 0.478… × 0.701 ｝
＝ 1,000万円 － 335万3,000円
＝ 664万7,000円
これが建物部分（配偶者居住権）の評価額です。
STEP3：土地部分（敷地利用権）の評価額を計算
次に、土地部分（敷地利用権）の評価額を計算します。
3,000万円 －（ 3,000万円 × 0.701 ）
＝ 3,000万円 － 2,103万円
＝ 897万円
STEP4：配偶者居住権全体の評価額と所有権の評価額
最後に、建物と土地の評価額を合計します。
664万7,000円（建物） ＋ 897万円（土地） ＝ 1,561万7,000円
これが、このケースにおける配偶者居住権の相続税評価額となります。
ちなみに、このご自宅の所有権を相続したお子さんなどが負担する相続税評価額は、元の価値からこの配偶者居住権の価値を引いた金額になります。
・建物の所有権：1,000万円 – 664万7,000円 = 335万3,000円
・土地の所有権：3,000万円 – 897万円 = 2,103万円
配偶者居住権の評価における注意点
配偶者居住権を考えるうえで、知っておきたい注意点がいくつかあります。特に将来の相続（二次相続）にも関わる大切なポイントです。
建物が古い場合の評価額
建物が古く、築年数が耐用年数（1.5倍後）を超えている場合や、配偶者の平均余命が建物の残存耐用年数以上になる場合があります。このようなケースでは、計算上、配偶者居住権の評価額が建物の時価と同額になることがあります。つまり、建物の価値のすべてが「住む権利」と評価されることになるのです。
配偶者が亡くなった時（二次相続）の取り扱い
ここが非常に重要なポイントです。配偶者居住権は、設定された配偶者の方が亡くなると同時に消滅します。権利そのものがなくなるため、お子さんたちが次に相続する財産（二次相続の財産）には含まれません。つまり、配偶者居住権には二次相続の相続税がかからないのです。これは、将来的な相続税の負担を軽減する効果につながる可能性があります。
小規模宅地等の特例との関係
ご自宅の土地にかかる相続税を大幅に軽減できる「小規模宅地等の特例」という制度があります。この特例は、配偶者が相続する「敷地利用権」にも適用することができます。要件を満たせば、敷地利用権の評価額を最大で80%も減額できるため、相続税の負担を大きく抑えることが可能です。
配偶者短期居住権との違い
配偶者居住権と名前が似ていて混同しやすい制度に「配偶者短期居住権」があります。この二つは目的も性質も全く異なるので、違いをしっかり理解しておきましょう。
配偶者短期居住権とは？
配偶者短期居住権は、遺産分割の話し合いがまとまるまでの間、配偶者が一時的にご自宅に無償で住み続けることができる権利です。遺言や遺産分割協議がなくても法律上当然に発生し、最低でも6ヶ月間は居住が保障されます。あくまで一時的な住まいを確保するための制度です。
評価と課税の違い
一番大きな違いは、相続税の扱いです。長期的な権利である配偶者居住権には財産価値があり、相続税が課税されます。一方、一時的な権利である配偶者短期居住権には財産価値がないとされ、相続税は課税されません。
| 項目 | 配偶者居住権 |
|---|---|
| 目的 | 長期的な居住の安定 |
| 期間 | 終身または一定期間 |
| 設定方法 | 遺言、遺産分割協議など |
| 相続税 | 課税対象（財産価値あり） |
まとめ
今回は、配偶者居住権の相続税評価方法について詳しく解説しました。計算式は少し複雑に感じるかもしれませんが、その仕組みや考え方を理解することで、相続の選択肢がぐっと広がるはずです。配偶者居住権は、残された配偶者の暮らしを守るだけでなく、二次相続まで見据えた相続対策としても有効な手段となり得ます。ご自身の家族構成や財産状況に合わせて、この制度を活用することが有利になるかどうか、一度じっくり検討してみることが大切です。もし、評価額の計算や具体的な手続きでご不安な点があれば、専門家へ相談してみることをお勧めします。
参考文献
国税庁：「配偶者居住権等の評価に関する質疑応答事例」について（情報）
配偶者居住権の相続税評価に関するよくある質問まとめ
Q.配偶者居住権の相続税評価額はどのように計算しますか？
A.建物の相続税評価額から、配偶者居住権が設定された負担付所有権の価額を差し引いて計算します。計算には、建物の評価額、配偶者の平均余命、法定利率などを用いるため複雑になります。
Q.配偶者居住権の評価計算に必要な情報は何ですか？
A.主に①建物の固定資産税評価額、②配偶者の年齢（平均余命の算出のため）、③建物の構造や築年数（残存耐用年数の算出のため）が必要です。
Q.土地についての権利（敷地利用権）の評価はどうなりますか？
A.配偶者居住権と同様に、土地の相続税評価額から敷地の負担付所有権の価額を差し引いて計算します。建物と土地はセットで評価されると考えると分かりやすいです。
Q.築年数が古い建物だと配偶者居住権の評価額は下がりますか？
A.はい、下がる傾向にあります。評価の基礎となる建物の相続税評価額が築年数に応じて低くなるため、それに伴い配偶者居住権の評価額も低くなります。
Q.配偶者居住権の評価額は自分で計算できますか？
A.計算式自体は国税庁のウェブサイトで公開されていますが、平均余命に応じた複利現価率の参照など専門的な知識が必要です。正確な評価額を知りたい場合は、税理士などの専門家への相談をおすすめします。
Q.配偶者居住権を設定すると二次相続の税金はどうなりますか？
A.配偶者居住権は配偶者の死亡により消滅し、二次相続の課税対象にはなりません。しかし、所有権を相続した子の相続税評価額の計算に影響が出るため、一次相続と二次相続をトータルでシミュレーションすることが重要です。
