こんにちは！最近話題の不動産小口化商品、少額から始められるので魅力的ですよね。でも、いざ配当（分配金）を受け取ったとき、「これって確定申告でどの所得になるんだろう？」「なんだか信託っていう仕組みらしいけど…」と悩んでいませんか？契約のカタチによって所得の種類が変わり、税金の計算も大きく変わってくるんです。この記事では、そんな不動産小口化商品の配当と確定申告の疑問について、わかりやすく解説していきますね。
不動産小口化商品の配当と所得区分の基本
不動産小口化商品から得られる利益は、一般的に「配当」や「分配金」と呼ばれます。このお金が、確定申告の際にどの所得に分類されるのかがとても重要です。所得の種類によって、税金の計算方法や使える特例が変わってくるからなんです。そして、その所得区分を決めるのが「契約形態」です。まずは、代表的な契約形態とその仕組みをのぞいてみましょう。
任意組合型とは？
任意組合型は、複数の投資家がお金を出し合って「組合」を作り、共同で不動産事業を行う仕組みです。この場合、投資家は出資した割合に応じて不動産の共有持分（所有権の一部）を持つことになります。つまり、あなたも不動産のオーナーの一人になる、というイメージですね。そのため、任意組合型から得られる分配金は、原則として「不動産所得」として扱われます。
匿名組合型とは？
一方、匿名組合型は、投資家が事業者にお金を出資し、事業者はその資金を使って不動産事業を行います。投資家は、その事業から出た利益の分配を受ける権利を持ちますが、不動産の所有権は持ちません。あくまで事業にお金を出している、という立場です。この場合、得られる分配金は「雑所得」として扱われるのが一般的です。任意組合型とはまったく違う扱いになるので、注意が必要ですよ。
賃貸型（信託受益権型）とは？
ご質問のキーワードにもあった「信託」が関わってくるのがこのタイプです。この仕組みでは、不動産の所有権を信託銀行などに移し（信託し）、投資家はその不動産から生じる利益を受け取る権利（信託受益権）を購入します。少し複雑に聞こえるかもしれませんが、実質的には不動産を所有しているのと同じような状態とみなされます。そのため、この信託受益権から得られる分配金も、基本的には「不動産所得」として扱われます。
【一覧表】契約形態による所得区分の違い
ここまでの内容を整理してみましょう。どの契約形態で投資しているかによって、確定申告の仕方が大きく変わることがわかりますね。ご自身の契約書などを確認して、どのタイプに当てはまるかチェックしてみてください。
| 契約形態 | 所得区分 |
| 任意組合型 | 不動産所得 |
| 匿名組合型 | 雑所得 |
| 賃貸型（信託受益権型） | 不動産所得 |
確定申告が必要になるのはどんなとき？
不動産小口化商品で利益が出たからといって、全員が確定申告をしなければならないわけではありません。どういう場合に必要になるのか、具体的なケースを見ていきましょう。
給与所得がある会社員の方の場合
会社員や公務員など、年末調整をしてもらっている給与所得者の方の場合、給与以外の所得（不動産小口化商品の利益など）の合計が年間で20万円を超えた場合に確定申告が必要です。ここでの「所得」とは、収入（分配金の総額）から必要経費を差し引いた金額のことなので、間違えないようにしてくださいね。
給与所得がない方（個人事業主や主婦・主夫の方など）の場合
個人事業主の方や、給与所得がない主婦・主夫の方などは、年間の合計所得金額が基礎控除額（合計所得金額が2,400万円以下の場合、48万円）を超える場合に確定申告が必要です。不動産小口化商品の所得も、この合計所得金額に含まれます。
20万円以下でも確定申告が必要・した方がお得なケース
給与所得者で他の所得が20万円以下でも、以下のようなケースでは確定申告が必要です。また、申告することで税金が戻ってくる（還付される）こともあるので、ぜひチェックしてみてください。
- 医療費控除や寄附金控除（ふるさと納税ワンストップ特例を除く）を受けたい場合
- 住宅ローン控除の適用を初めて受ける年
- 年の途中で退職し、年末調整を受けていない場合
所得区分ごとの確定申告のポイント
所得区分が違うと、税制上のメリットや注意点も変わってきます。それぞれのポイントをしっかり押さえておきましょう。
不動産所得になる場合のメリット
任意組合型や信託受益権型で「不動産所得」として申告する場合、税制上のメリットが多くあります。
青色申告で最大65万円の特別控除
事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出し、複式簿記で記帳するなどの要件を満たせば、所得金額から最大で65万円（または55万円、10万円）を控除できます。これは大きな節税につながりますね。
損益通算ができる
もし不動産小口化商品の運用で赤字（損失）が出た場合、その赤字を給与所得など他の黒字の所得と相殺（損益通算）できます。これにより、全体の所得が減り、所得税や住民税を安くすることができます。（ただし、後述する一部のケースでは損益通算ができないので注意が必要です。）
雑所得になる場合の注意点
匿名組合型で「雑所得」として申告する場合は、不動産所得のようなメリットは基本的にありません。
- 青色申告特別控除は使えない
- 他の所得との損益通算はできない（雑所得内での通算は可能）
雑所得は、公的年金や副業の収入なども含まれる区分です。不動産所得と比べると、経費として認められる範囲も限定的なので、税制面では少し不利になることが多いです。
もし赤字（損失）になってしまったら？
投資ですから、時には損失が出てしまうこともありますよね。そんな時、税金の扱いはどうなるのでしょうか。これも所得区分によって大きく異なります。
不動産所得の損失は「損益通算」で節税に
先ほども少し触れましたが、不動産所得で出た赤字は、給与所得や事業所得など、他の所得の黒字と合算して全体の所得を減らすことができます。これを損益通算といいます。例えば、給与所得が500万円あり、不動産所得で50万円の赤字が出た場合、課税対象の所得は450万円に減らすことができます。
【重要】不動産所得でも損益通算できないケース
ただし、不動産所得だからといって、必ず損益通算ができるわけではありません。特に不動産小口化商品では注意が必要です。
組合事業への関与が低い「特定組合員」に該当する場合、その組合事業から生じた不動産所得の損失は、なかったものとみなされ、損益通算の対象外となります。多くの不動産小口化商品の投資家は、この特定組合員に該当する可能性が高いと言われています。投資を始める前に、損失が出た場合の損益通算が可能かどうかを、事業者に確認しておくことが非常に大切です。
雑所得の損失は損益通算できない
匿名組合型で得られる雑所得の場合、もし損失が出ても、給与所得など他の所得と損益通算することはできません。同じ雑所得のカテゴリーの中で黒字があれば、その範囲内での相殺は可能ですが、他の所得区分にまで影響させることはできないルールになっています。
まとめ
不動産小口化商品の配当（分配金）の確定申告について、ご理解いただけたでしょうか。最後にポイントをまとめておきますね。
- 所得区分は「任意組合型・信託受益権型」か「匿名組合型」かで決まる。
- 任意組合型・信託受益権型の配当は「不動産所得」。青色申告や損益通算のメリットがある。
- 匿名組合型の配当は「雑所得」。税制上のメリットは限定的。
- 給与所得者は、それ以外の所得が年間20万円を超えたら確定申告が必要。
- 不動産所得でも「特定組合員」の損失は損益通算できない可能性があるので要注意！
一番大切なのは、ご自身が投資している商品の契約形態を正しく把握することです。契約書を見たり、運営会社に問い合わせたりして、必ず確認しましょう。その上で、ご自身の状況に合わせて正しく確定申告を行ってくださいね。もし不安な点があれば、税務署や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
参考文献
国税庁 No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）
国税庁 No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算
不動産小口化商品（信託型）の配当と確定申告に関するよくある質問まとめ
Q.不動産小口化商品の配当は、確定申告で何所得になりますか？
A.不動産小口化商品の配当は、契約形態によって所得区分が異なります。主に「不動産所得」または「雑所得」に分類されます。
Q.信託受益権型の不動産小口化商品の配当は、どの所得区分になりますか？
A.信託受益権型の場合、原則として「不動産所得」として扱われます。これは、信託を通じて不動産を間接的に所有していると見なされるためです。
Q.匿名組合型の不動産小口化商品の分配金は何所得ですか？
A.匿名組合契約（TK）に基づく不動産小口化商品から得られる分配金は、原則として「雑所得」に分類されます。
Q.不動産所得と雑所得の主な違いは何ですか？
A.不動産所得は他の所得（給与所得など）との損益通算が可能ですが、雑所得は一部を除き他の所得との損益通算ができません。これが大きな違いです。
Q.不動産小口化商品の配当は確定申告が必要ですか？
A.給与所得者の方で、不動産小口化商品の配当を含む給与以外の所得合計が年間20万円を超える場合は、確定申告が必要です。
Q.不動産小口化商品で損失が出た場合、損益通算できますか？
A.「不動産所得」に分類される商品（信託受益権型など）で生じた損失は、給与所得など他の所得と損益通算が可能です。一方、「雑所得」に分類される商品（匿名組合型など）の損失は、原則として他の所得との損益通算はできません。
