不動産を売却して大きな利益が出た年、「ふるさと納税はいくらまでできるんだろう？」と気になりますよね。特に給与収入がない場合、計算方法がわからず不安に思う方も多いのではないでしょうか。この記事では、給与ゼロで不動産譲渡所得が1,000万円から1億円まで増えたケースを想定し、ふるさと納税の上限額がいくらになるのかを具体的にシミュレーションして、分かりやすく解説します。
ふるさと納税と不動産譲渡所得の基本
まずは、ふるさと納税の仕組みと、不動産を売却したときの利益（譲渡所得）がどのように関係するのか、基本をしっかり押さえておきましょう。これを知ることで、なぜ不動産を売却した年にふるさと納税がお得になるのかが分かりますよ。
ふるさと納税の仕組みをおさらい
ふるさと納税は、応援したい自治体に寄付ができる制度です。寄付した金額のうち、自己負担額の2,000円を除いた全額が、所得税や住民税から控除されます。つまり、実質2,000円で全国各地の特産品などの返礼品を受け取れる、とてもお得な仕組みなんです。控除できる上限額は、その年のあなたの所得によって決まります。
不動産譲渡所得とは？
不動産譲渡所得とは、土地や建物を売却して得た利益のことです。計算方法はシンプルで、以下の式で求められます。
譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
取得費は不動産を買ったときの代金や手数料、譲渡費用は売るためにかかった仲介手数料などです。この譲渡所得が、ふるさと納税の上限額を計算する際の「所得」に含まれるため、譲渡所得が大きいほど、ふるさと納税で寄付できる金額も増えるというわけですね。
給与ゼロでもふるさと納税はできる？
はい、給与収入がゼロでも、不動産譲渡所得があればふるさと納税は可能です。ふるさと納税の控除上限額は、給与所得だけでなく、不動産譲渡所得などの所得全体で計算されます。ですから、専業主婦（主夫）の方や退職された方でも、不動産を売却して利益が出た年は、ふるさと納税のメリットを十分に活用できますよ。
ふるさと納税上限額の計算方法
ふるさと納税の上限額を正確に知るには、少し複雑な計算が必要です。ここでは、どのような計算で上限額が導き出されるのか、その考え方を分かりやすく解説します。特に「住民税所得割額」が重要なキーワードになります。
計算のキモは「住民税所得割額」
ふるさと納税の上限額は、「住民税所得割額」という金額を基に計算されます。これは、所得に応じて課税される住民税のことです。不動産譲渡所得があると、この住民税所得割額が大きく増えるため、結果としてふるさと納税の上限額もアップします。
控除上限額の計算式
ふるさと納税の控除上限額を求める計算式は以下の通りです。少し難しく見えますが、仕組みを理解するための参考にしてくださいね。実際には、ふるさと納税サイトのシミュレーターを使うのが簡単で確実です。
控除上限額 ≒ (住民税所得割額 × 20%) ÷ (90% – 所得税率 × 1.021) + 2,000円
この式の中の「住民税所得割額」と「所得税率」が、不動産譲渡所得の金額によって変動します。特に、次に説明する不動産の所有期間によって税率が変わる点にも注意が必要です。
不動産の所有期間で税率が変わる？
不動産譲渡所得にかかる税金は、その不動産をどのくらいの期間所有していたかによって大きく変わります。これは、ふるさと納税の上限額にも影響する大切なポイントです。ご自身の状況に合わせて確認してみましょう。
長期譲渡所得（所有期間5年超）
売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えている場合を「長期譲渡所得」と呼びます。税率が低く設定されており、以下のようになります。
| 所得税（復興特別所得税含む） | 15.315% |
| 住民税 | 5% |
短期譲渡所得（所有期間5年以下）
売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率が高くなります。
| 所得税（復興特別所得税含む） | 30.63% |
| 住民税 | 9% |
今回のシミュレーションでは、税率が低い「長期譲渡所得」を前提として計算していきます。
【シミュレーション】不動産譲渡所得とふるさと納税上限額
お待たせしました！それでは、給与収入がゼロで、不動産譲渡所得（長期譲渡）が1,000万円から1億円まで増えた場合のふるさと納税上限額の目安を具体的に見ていきましょう。ここでは、独身または夫婦（配偶者控除なし）で、基礎控除以外の所得控除がないシンプルなケースを想定しています。
譲渡所得1,000万円～5,000万円の場合
まずは、譲渡所得が1,000万円から5,000万円までのケースです。譲渡所得が増えるにつれて、上限額も大きく伸びていくのが分かりますね。
| 不動産譲渡所得 | ふるさと納税上限額（目安） |
| 1,000万円 | 約237,000円 |
| 2,000万円 | 約472,000円 |
| 3,000万円 | 約707,000円 |
| 4,000万円 | 約942,000円 |
| 5,000万円 | 約1,176,000円 |
譲渡所得6,000万円～1億円の場合
さらに譲渡所得が大きくなると、上限額も100万円を超え、非常に高額になります。これだけの上限額があれば、選べる返礼品の幅もぐっと広がります。
| 不動産譲渡所得 | ふるさと納税上限額（目安） |
| 6,000万円 | 約1,411,000円 |
| 7,000万円 | 約1,646,000円 |
| 8,000万円 | 約1,881,000円 |
| 9,000万円 | 約2,116,000円 |
| 1億円 | 約2,351,000円 |
※上記の金額は、基礎控除（48万円）のみを考慮した概算値です。社会保険料控除や生命保険料控除など、他の所得控除がある場合は上限額が変動しますのでご注意ください。
不動産売却年にふるさと納税をするときの注意点
不動産を売却した年のふるさと納税には、いくつか注意すべき点があります。せっかくの制度を最大限に活用するためにも、事前にしっかり確認しておきましょう。
必ず確定申告が必要
不動産譲渡所得がある年は、必ず確定申告が必要になります。そのため、給与所得者の方が使える便利な「ワンストップ特例制度」は利用できません。確定申告の際に、不動産譲渡所得の申告とあわせて、ふるさと納税の寄付金控除の申請を忘れないようにしましょう。
マイホームの3,000万円特別控除との関係
ご自宅（マイホーム）を売却した場合、「3,000万円特別控除」という特例を使えることがあります。この特例を適用して譲渡所得がゼロになった場合、所得税・住民税もゼロになるため、ふるさと納税による控除のメリットはなくなってしまいます。特例を使っても譲渡所得が残る場合は、その残った所得に対してふるさと納税の上限額が計算されます。
寄付は年内に行う
ふるさと納税の対象となるのは、1月1日から12月31日までに行った寄付です。不動産を売却した年の所得に基づいて計算された上限額を適用するには、必ずその年の12月31日までに寄付を完了させる必要があります。年末はサイトが混み合うこともあるので、余裕を持った手続きがおすすめです。
まとめ
今回は、給与収入がゼロで不動産譲渡所得がある場合のふるさと納税上限額について解説しました。不動産を売却して大きな利益が出た年は、ふるさと納税の控除上限額が大幅にアップする絶好のチャンスです。ご自身の譲渡所得をしっかり把握し、シミュレーションを参考にしながら、計画的にふるさと納税を活用してみてください。ただし、計算はあくまで目安です。正確な金額を知りたい場合や、ご自身の状況が複雑な場合は、税務署や税理士などの専門家にご相談することをおすすめします。
参考文献
不動産譲渡所得とふるさと納税のよくある質問まとめ
Q.給与所得がゼロでも、不動産を売却した利益（譲渡所得）だけでふるさと納税はできますか？
A.はい、可能です。ふるさと納税は所得税や住民税を納めている方が対象です。給与所得がなくても、不動産譲渡所得に対して課税されるため、その納税額に応じてふるさと納税を行い、税金の控除を受けることができます。
Q.不動産譲渡所得が1,000万円の場合、ふるさと納税の上限額はいくらですか？
A.長期譲渡所得（所有期間5年超）で、他に所得や控除がない場合、上限額の目安は約13万円です。これはあくまでシミュレーション上の金額であり、実際の控除額は他の所得や控除の状況によって変動します。
Q.不動産譲渡所得が5,000万円に増えた場合、上限額はいくらになりますか？
A.同様に長期譲渡所得で、他に所得や控除がない場合の上限額目安は、約66万円です。所得金額が大きくなるほど、納める税額も増えるため、ふるさと納税の上限額も上がります。
Q.不動産譲渡所得が1億円の場合の上限額目安を教えてください。
A.同じく長期譲渡所得で、他に所得や控除がない場合の上限額目安は、約133万円となります。高額な所得がある場合は、ふるさと納税のメリットも大きくなります。
Q.不動産譲渡所得の場合、ふるさと納税の上限額計算は給与所得と同じですか？
A.いいえ、計算方法が異なります。不動産譲渡所得は他の所得と合算しない「分離課税」という方式で税金が計算されます。そのため、ふるさと納税サイトのシミュレーションを利用する際は「分離課税」に対応したものを選ぶか、税理士などの専門家にご相談ください。
Q.不動産の所有期間によって、ふるさと納税の上限額は変わりますか？
A.はい、大きく変わります。所有期間5年以下の「短期譲渡所得」は、5年超の「長期譲渡所得」よりも税率が高く設定されています。そのため、短期譲渡所得の方がふるさと納税の上限額も高くなる傾向があります。
