不動産を複数お持ちの方や、相続対策を考えている方の中には、不動産管理会社の設立を検討している方も多いのではないでしょうか。会社を設立すると、節税などのメリットがある一方で、法人としての義務も発生します。その中でも特に気になるのが「税務申告」ですよね。個人とは違う法人の税務申告には、どんな種類があって、いつまでに何をすればいいのでしょうか。この記事では、不動産管理会社を設立した後に必要となる税務申告について、初心者の方にも分かりやすく解説していきます。
不動産管理会社が納める主な税金の種類
会社を設立すると、個人事業主とは異なるさまざまな税金を納める義務が生じます。まずは、不動産管理会社が関わる主な税金の種類を把握しておきましょう。どんな税金があるかを知ることで、これから説明する税務申告の内容がより理解しやすくなりますよ。
法人税
法人税は、会社の所得（利益）に対して課される国税です。個人の所得税と同じように、会社の儲けに対してかかる税金と考えると分かりやすいですね。会計上の利益（収益から費用を引いたもの）を元に、税法上の調整を加えて「課税所得」を算出し、その金額に法人税率を掛けて税額を計算します。資本金1億円以下の中小法人の場合、所得金額に応じて軽減税率が適用されるなどの特徴があります。
法人住民税
法人住民税は、会社の事務所がある都道府県と市区町村に納める地方税です。これは、法人もその地域の一員として、行政サービスを受けるための費用を負担するという考えに基づいています。法人住民税は、法人税額に応じて計算される「法人税割」と、会社の規模（資本金や従業員数）に応じて定額で課される「均等割」の2つから構成されています。赤字で法人税がゼロの場合でも、この「均等割」は支払う必要があるので注意が必要ですよ。最低でも年間7万円程度はかかります。
法人事業税
法人事業税も、会社の事務所がある都道府県に納める地方税です。会社が事業を行う上で、道路や港湾などの公共サービスを利用することから、その経費の一部を負担するという目的で課されます。基本的には、会社の所得に対して一定の税率を掛けて計算されます。資本金1億円超の法人には、所得以外の要素（付加価値額や資本金など）も課税対象となる外形標準課税が適用されますが、多くの不動産管理会社は所得を基準とした課税になります。
消費税
消費税は、商品やサービスの提供といった取引に対して課される税金です。不動産管理会社の場合、主な収入源である住宅の家賃収入は非課税ですが、事務所や店舗、駐車場の賃料などには消費税がかかります。設立1期目と2期目は、資本金が1,000万円未満であれば原則として免税事業者となりますが、課税売上高が1,000万円を超えると、翌々事業年度から課税事業者となり、消費税の申告・納付が必要になります。インボイス制度の開始により、免税事業者のままでいるか、課税事業者になるかの選択も重要になっています。
会社設立後に必要な税務関連の届出
税務申告を行う前に、まず「私たちはここで事業を始めました」ということを税務署などに知らせる必要があります。会社を設立したら、忘れずに以下の届出書を提出しましょう。提出先や期限が決まっているので、しっかりチェックしてくださいね。
税務署への届出
会社の設立登記が完了したら、まず税務署へ届出をします。特に「青色申告の承認申請書」は、節税のメリットが大きいので期限内に提出することがとても重要です。
| 届出書の種類 | 提出期限 |
| 法人設立届出書 | 設立の日（設立登記の日）から2ヶ月以内 |
| 青色申告の承認申請書 | 設立の日から3ヶ月を経過した日と、最初の事業年度終了の日のいずれか早い日の前日まで |
| 給与支払事務所等の開設届出書 | 給与の支払事務を行う事務所を開設した日から1ヶ月以内 |
| 源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書 | 特例を受けたい月の前月末日まで（従業員が常時10人未満の場合に提出可能） |
都道府県・市区町村への届出
税務署だけでなく、会社の所在地がある都道府県税事務所と市区町村役場にも届出が必要です。これにより、法人住民税や法人事業税の納税者として登録されます。
| 届出書の種類 | 提出先と提出期限 |
| 法人設立届出書 | 【都道府県税事務所】設立の日から1ヶ月以内など、各自治体の条例で定められた期限内 【市区町村役場】設立の日から1ヶ月以内など、各自治体の条例で定められた期限内 |
提出期限は自治体によって異なる場合があるので、必ず事前に本店所在地の都道府県・市区町村のウェブサイトなどで確認してくださいね。
毎年の確定申告の流れ
会社を設立すると、年に一度、事業年度の終わりごとに決算を行い、税務申告をする必要があります。これが「確定申告」です。個人事業主の確定申告とは少し違うので、流れをしっかり押さえておきましょう。
確定申告は、事業年度が終了した日の翌日から2ヶ月以内に行うのが原則です。例えば、3月31日が決算日の会社なら、5月31日までに申告と納税を済ませる必要があります。この期限内に、法人税、法人住民税、法人事業税、そして消費税（課税事業者の場合）の申告書を作成し、それぞれの提出先に提出します。
決算書の作成
まず、1年間の取引をすべて帳簿に記録し、それをもとに「貸借対照表」や「損益計算書」などの決算書を作成します。これは、会社の財産状況や経営成績をまとめた、いわば会社の成績表のようなものです。この決算書が、税務申告書の基礎となります。
法人税申告書の作成
次に、作成した決算書をもとに、法人税の申告書を作成します。会計上の利益に、税法独自のルール（益金・損金の算入・不算入など）を加味して課税所得を計算し、納めるべき法人税額を算出します。申告書には多くの別表があり、非常に複雑なため、税理士などの専門家に依頼するのが一般的です。
地方税（法人住民税・事業税）の申告書作成
法人税の申告書が完成したら、その内容をもとに法人住民税と法人事業税の申告書を作成します。法人税額や所得金額を基準に計算するため、法人税の計算が終わってから取り掛かることになります。
申告と納税
すべての申告書が完成したら、税務署、都道府県税事務所、市区町村役場へそれぞれ提出します。そして、計算された税額を期限内に納付します。これで一連の確定申告手続きは完了です。
役員報酬に関する税務手続き
不動産管理会社では、自分や家族を役員にして報酬を支払うことが一般的です。役員報酬は会社の経費になるため節税効果がありますが、これに関連する税務手続きも忘れてはいけません。
源泉所得税の納付
会社は、役員や従業員に給与（役員報酬）を支払う際に、所得税を天引き（源泉徴収）して、本人に代わって国に納付する義務があります。この源泉所得税は、原則として給与を支払った月の翌月10日までに納付しなければなりません。ただし、給与の支給人員が常時10人未満の場合は、「源泉所得税の納期の特例」の届出をすることで、納付を年2回（7月と翌年1月）にまとめることができます。
年末調整
年末には、役員や従業員の年間の給与総額から、本来納めるべき年間の所得税額を計算し、それまでに源泉徴収した税額との差額を精算する「年末調整」を行います。この手続きにより、ほとんどの役員・従業員は個人で確定申告をする必要がなくなります。
不動産特有の税務申告
不動産管理会社ならではの税務申告もあります。不動産の取引があった場合などには、以下の申告も必要になるので覚えておきましょう。
固定資産税・都市計画税
会社が土地や建物を所有している場合、毎年1月1日時点の所有者に対して固定資産税と都市計画税が課されます。これは申告するものではなく、市区町村から送られてくる納税通知書に基づいて納付します。通常、年4回の分納または一括での納付となります。
不動産取得税
土地や建物を購入したり、贈与されたりして新たに不動産を取得した際に、一度だけ課されるのが不動産取得税です。取得後、都道府県から納税通知書が送られてくるので、それに基づいて納付します。申告が必要な場合もあるため、不動産を取得した都道府県の案内に従いましょう。
支払調書の提出
不動産管理会社が、個人の方（大家さんなど）に年間15万円を超える地代や家賃を支払っている場合、「不動産の使用料等の支払調書」を作成し、翌年の1月31日までに税務署へ提出する義務があります。これは、誰にいくら支払ったかを税務署に報告するための書類です。
まとめ
不動産管理会社を設立すると、節税などのメリットがある一方で、法人としてさまざまな税務申告の義務が生じます。主な税金には法人税、法人住民税、法人事業税、消費税があり、設立後の各種届出から、毎年の確定申告、役員報酬に関する手続きまで、やるべきことは多岐にわたります。特に、法人税の申告は非常に複雑なため、多くの場合、税理士のサポートが不可欠です。この記事で紹介した内容を参考に、どのような手続きが必要になるのかを事前に把握し、スムーズな会社運営を目指しましょう。
参考文献
不動産管理会社の税務申告に関するよくある質問
Q.不動産管理会社が赤字でも税金の申告は必要ですか？
A.はい、必要です。たとえ赤字で法人税がゼロであっても、確定申告書の提出は義務付けられています。また、法人住民税の「均等割」は赤字でも発生するため、その申告と納税が必要です。赤字を申告（青色申告の場合）しておけば、翌年以降の黒字と相殺できる繰越欠損金のメリットもあります。
Q.税務申告は自分でもできますか？
A.不可能ではありませんが、法人の税務申告は非常に複雑です。会計帳簿の作成から、多数の別表がある法人税申告書の作成まで、専門的な知識が求められます。間違いがあると追徴課税などのリスクもあるため、税理士に依頼するのが一般的で、安心です。
Q.役員報酬はいくらに設定してもいいのですか？
A.役員報酬は事業年度の開始から3ヶ月以内に決定し、その事業年度中は原則として変更できません。また、業務の実態に見合わない高額な報酬は、税務調査で否認されるリスクがあります。同業他社の水準や会社の利益状況を考慮して、適切な金額を設定することが重要です。
Q.不動産管理会社を設立するタイミングはいつが良いですか？
A.個人の所得税率が法人税率を大きく上回るタイミングが一つの目安です。一般的に、個人の課税所得が900万円を超えると、法人を設立した方が税率面で有利になると言われています。また、相続対策を考え始めたタイミングで設立を検討する方も多いです。
Q.消費税のインボイス制度に対応する必要はありますか？
A.テナントが課税事業者（法人など）の場合、インボイス（適格請求書）を発行できないと、テナント側が消費税の仕入税額控除を受けられなくなります。これにより、テナントから賃料の値下げを要求されたり、退去されたりするリスクがあります。そのため、取引先の状況によっては、免税事業者であってもインボイス発行事業者（課税事業者）になることを検討する必要があります。
Q.税務調査はどのくらいの頻度で来ますか？
A.一概には言えませんが、一般的に法人は数年に一度、税務調査の対象になる可能性があると言われています。特に、設立から3年を過ぎた頃や、急に利益が変動した年、不動産の大きな売買があった年などは調査の対象になりやすい傾向があります。日頃から帳簿や領収書をきちんと整理しておくことが大切です。
