相続や売買など、人生の節目で向き合うことになる「区分マンションの登記簿」。いざ取得しようとしても「何から始めればいいの？」「家屋番号って何？」と戸惑ってしまう方も少なくありません。特にマンションの登記簿は、一戸建てとは少し仕組みが違い、専門用語も多くて難しく感じますよね。この記事では、区分マンションの登記簿の基本から、取得に不可欠な家屋番号の調べ方、具体的な取得方法、そして登記簿の見方まで、一つひとつ丁寧に解説していきます。この記事を読めば、誰でもスムーズに登記簿を把握し、取得できるようになりますよ。
区分マンションの登記簿って何？戸建てとの違い
まず、マンションの登記簿がどのようなものか、一戸建てとの違いに触れながら基本を理解しましょう。マンションの登記簿は、その物件の「公式なプロフィール」のようなものです。誰が所有していて、どんな建物なのかが記録されています。
登記簿（登記事項証明書）の基本構成
不動産の登記簿は、正式には「登記事項証明書」といい、大きく3つの部分で構成されています。これはマンションでも一戸建てでも共通の基本構造です。
| 表題部 | 不動産の物理的な状況が記載されています。土地なら所在地や面積、建物なら構造や床面積など、その不動産が「どこにある、どんなものか」を示します。 |
| 権利部（甲区） | 所有権に関する事項が記載されています。過去から現在までの所有者の情報（住所・氏名）、いつ、どんな理由（売買、相続など）で所有権を得たのかがわかります。 |
| 権利部（乙区） | 所有権以外の権利に関する事項が記載されています。例えば、住宅ローンを組んだ際に金融機関が設定する「抵当権」などが記録されます。ローンを完済すれば、この抵当権は抹消されます。 |
マンション特有の「区分所有建物」の登記
マンションが戸建てと大きく違うのは、「区分所有建物」であるという点です。一つの建物の中に独立した複数の部屋（専有部分）があり、それぞれに所有者がいますよね。そのため、登記簿も特別な構成になっています。
マンションの登記簿の表題部は、以下の4つの情報で構成されており、建物全体のことと、ご自身の部屋のことの両方が記載されています。
- 一棟の建物の表示：マンション全体の建物名、所在地、構造などが記載されます。
- 敷地権の目的である土地の表示：マンションが建っている土地の情報が記載されます。
- 専有部分の建物の表示：ご自身の部屋の情報（家屋番号、部屋番号、床面積など）が記載されます。
- 敷地権の表示：ご自身の部屋が持つ土地の権利（持分）の割合などが記載されます。
このように、建物全体と個別の部屋の情報が1セットになっているのが、マンション登記簿の大きな特徴です。
土地と建物が一体の「敷地権」とは？
マンションの権利を理解する上で欠かせないのが「敷地権」という考え方です。これは、「建物の専有部分（お部屋）と、その建物が建っている土地の権利（敷地利用権）をセットにして、分離して処分できないようにしたもの」です。
つまり、マンションの部屋だけを売却したり、土地の権利（持分）だけを売却したりすることは原則としてできません。この仕組みのおかげで、権利関係が複雑にならずに済みます。登記簿上では、「敷地権の目的である土地の表示」で土地の情報を、「敷地権の表示」でご自身の持分割合を確認することができます。
マンション登記簿の取得に必要な「家屋番号」とは？
区分マンションの登記簿を取得する際に、必ず必要になるのが「家屋番号」です。これは不動産を特定するための、いわば「建物のマイナンバー」のようなものです。この番号がないと、法務局で目的の登記簿を探すことができません。
家屋番号は部屋番号と違う？
ここで注意したいのが、「家屋番号」と普段使っている「部屋番号（例：101号室）」は必ずしも一致しないということです。
家屋番号は、不動産登記法に基づいて法務局が建物一戸ごとにつける識別番号です。マンションの場合、各専有部分（部屋）ごとに割り振られますが、その付け方は購入順や階層ごとなど様々で、部屋番号と全く異なるケースも少なくありません。「101号室だから家屋番号も101だろう」と安易に考えず、正確な番号を把握することが大切です。
家屋番号の調べ方
では、どうやって正確な家屋番号を調べればよいのでしょうか。主な方法は以下の3つです。
| 権利証（登記識別情報通知） | 不動産を購入した際に法務局から発行される書類です。この書類に家屋番号が記載されています。 |
| 固定資産税の課税明細書 | 毎年春頃に市区町村から送られてくる書類です。「家屋番号」の欄に記載があります。 |
| 法務局で確認する | 管轄の法務局に行き、窓口でマンションの所在地（地番）と部屋番号を伝えれば調べてもらえます。「ブルーマップ」という住居表示と地番が重ねて表示された地図で場所を特定し、確認することも可能です。 |
区分マンションの登記簿を取得する3つの方法
家屋番号がわかったら、いよいよ登記簿（登記事項証明書）を取得します。取得方法は主に3つあり、ご自身の状況に合わせて選ぶことができます。
【法務局の窓口】急いでいる方向け
一番スピーディーな方法が、法務局の窓口で直接請求する方法です。不動産の所在地に関わらず、全国どこの法務局でも取得できます。
窓口に備え付けの請求書に必要事項（請求者の氏名・住所、不動産の所在地番、家屋番号など）を記入し、手数料分の収入印紙（1通600円）を貼って提出します。混雑していなければ15分程度で発行されるため、すぐに登記簿が必要な方におすすめです。
【郵送】遠方に住んでいる方向け
法務局に行く時間がない方や、遠方にお住まいの方は郵送で請求することも可能です。
まず、法務局のホームページから請求書様式をダウンロードして印刷し、必要事項を記入します。手数料600円分の収入印紙と、切手を貼った返信用封筒を同封して、管轄の法務局へ郵送します。手元に届くまで数日かかります。
【オンライン】手数料を抑えたい方向け
最も手数料を安く抑えられるのが、インターネットを利用したオンライン請求です。法務省の「登記・供託オンライン申請システム」内にある「かんたん証明書請求」を利用します。
初めて利用する際は申請者情報の登録が必要ですが、画面の案内に従って物件情報を入力し、受け取り方法（郵送または法務局窓口）を選びます。手数料はインターネットバンキングなどで電子納付します。
| 郵送で受け取る場合 | 1通 500円 |
| 法務局窓口で受け取る場合 | 1通 480円 |
図解！区分マンション登記簿の見方ポイント
無事に登記簿を取得できても、見慣れない言葉ばかりで読み解くのが大変ですよね。ここでは、特に重要なポイントに絞って見方を解説します。
【表題部】建物の物理的な情報がわかる
表題部は、そのマンションが「どのような物件か」を示す部分です。
- 【一棟の建物の表示】: マンション全体の名前や構造（鉄筋コンクリート造など）、階数がわかります。
- 【敷地権の目的である土地の表示】: マンションが建っている土地の所在地（地番）、土地の種類（地目）、面積（地積）が記載されています。
- 【専有部分の建物の表示】: ここにあなたの部屋の家屋番号、建物の名称（多くは部屋番号）、構造、そして床面積が記載されています。注意点として、ここの床面積は壁の内側で測定した「内法（うちのり）面積」のため、パンフレットなどに記載されている壁の中心から測った「壁芯（へきしん）面積」より少し狭くなります。
- 【敷地権の表示】: 土地の権利の種類（所有権など）と、土地全体に対してあなたが持つ権利の割合（敷地権の割合）が分数で示されています。
【権利部（甲区）】誰が所有者かがわかる
甲区を見れば、「誰がこの部屋の所有者なのか」が一目瞭然です。「登記の目的」欄に「所有権保存」や「所有権移転」と書かれ、「権利者その他の事項」欄に所有者の住所・氏名と、所有権を得た原因（売買、相続など）と日付が記載されています。
【権利部（乙区）】住宅ローンなどの情報がわかる
乙区は、住宅ローンを組んでいる場合にチェックする部分です。金融機関から融資を受けると、その不動産を担保に入れる「抵当権」が設定されます。その情報がここに記載されます。「登記の目的」欄に「抵当権設定」、「権利者その他の事項」欄に借入額（債権額）、利息、債務者、抵当権者（金融機関名）などが記録されています。住宅ローンを完済すると、この抵当権を抹消する登記が行われ、その旨が記録されます。
登記簿が必要になるのはどんな時？
では、具体的にどのような場面で登記簿が必要になるのでしょうか。主なケースを見ていきましょう。
不動産の売買
不動産を売買する際には、登記簿は絶対に欠かせません。買主は登記簿を見て、売主が本当の所有者であるか、他に権利を持つ人がいないか、差押えなどがないかを確認します。安全な取引を行うための最も重要な確認書類となります。
相続手続き
親などが亡くなりマンションを相続する際にも登記簿が必要です。まず、亡くなった方が所有していた不動産を正確に特定するために登記簿を取得します。そして、遺産分割協議がまとまった後、不動産の名義を相続人に変更する「相続登記」を法務局に申請する際に、添付書類として必要になります。
住宅ローン控除や各種税金の申告
住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に受けられる「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」の初年度の確定申告で、登記簿の提出が求められます。また、親から住宅取得資金の贈与を受けた際の非課税特例を適用する場合など、税金の申告手続きで不動産の情報を証明するために必要となることがあります。
まとめ
今回は、区分マンションの登記簿の把握・取得方法について解説しました。ポイントをまとめると以下の通りです。
- 区分マンションの登記簿は、建物全体と専有部分（部屋）、そして土地の権利（敷地権）が一体で記録されている。
- 登記簿を取得するには、部屋番号とは異なる「家屋番号」を正確に把握することが最も重要。
- 家屋番号は、権利証や固定資産税の課税明細書で確認できる。
- 取得方法は「法務局窓口」「郵送」「オンライン」の3種類があり、手数料やスピードで選べる。
- 登記簿は、売買や相続、税金の申告など、不動産に関する重要な手続きで必ず必要になる。
最初は難しく感じるかもしれませんが、一つひとつの手順と用語の意味を理解すれば、決して怖いものではありません。この記事を参考に、スムーズに登記簿の取得手続きを進めてくださいね。
参考文献
区分マンション登記簿のよくある質問まとめ
Q. 区分マンションの登記簿は誰でも取得できますか？
A. はい、誰でも取得できます。不動産の登記情報は、取引の安全を確保するために公開が原則とされています。そのため、手数料を支払えば、所有者本人でなくても誰でも登記事項証明書を取得することが可能です。
Q. 家屋番号がどうしてもわからない場合はどうすればいいですか？
A. そのマンションの所在地を管轄する法務局へ行くのが最も確実です。窓口でマンションの住所（住居表示）と部屋番号を伝えれば、備え付けの地図（ブルーマップ）などで地番を特定し、家屋番号を調べてもらうことができます。
Q. 登記簿の取得費用はいくらですか？
A. 取得方法によって異なります。法務局の窓口や郵送で請求する場合は1通600円です。オンラインで請求し、郵送で受け取る場合は500円、法務局の窓口で受け取る場合は480円と最も安くなります。
Q. オンラインで請求した登記簿はすぐに確認できますか？
A. すぐには確認できません。「登記情報提供サービス」という別のサービスであれば、インターネット上で登記情報をPDFファイルで閲覧できますが、これは法的な証明力はありません。法的な証明力のある「登記事項証明書」をオンラインで請求した場合は、郵送または法務局窓口での受け取りとなり、手元に届くまで時間がかかります。
Q. マンションの登記簿は「謄本」と「抄本」どちらを取得すればいいですか？
A. マンションの特定の部屋（専有部分）の情報だけが必要な場合は「登記事項要約書」や「一部事項証明書（抄本）」で足りますが、一般的に不動産取引や相続手続きで提出を求められるのは、全ての情報が記載された「全部事項証明書（謄本）」です。どちらを取得すべきか迷ったら、全部事項証明書を取得しておけば間違いありません。
Q. 登記簿に記載されている床面積がパンフレットより狭いのはなぜですか？
A. 面積の計算方法が異なるためです。マンションの販売パンフレットなどに記載されている面積は、壁の厚みの中心線で囲まれた部分を測る「壁芯（へきしん）面積」です。一方、登記簿に記載されるのは、壁の内側の寸法で測る「内法（うちのり）面積」です。そのため、登記簿の面積は壁の厚みの半分が含まれない分、少し狭く表示されます。
