平成21・22年取得の土地が対象！長期譲渡所得の1,000万円特別控除を徹底解説

2025-07-15

平成21年や平成22年に土地を購入された方はいらっしゃいませんか？もし心当たりがあれば、それは大きな節税のチャンスかもしれません。今回は、意外と知られていないけれど、とてもお得な「長期譲渡所得の1,000万円特別控除」について、わかりやすくお話しします。この特例は、リーマンショック後の景気対策として期間限定で設けられたもので、条件に合えば譲渡所得から最大1,000万円を差し引くことができるんです。この記事で制度の概要から適用要件、注意点まで、しっかり確認していきましょう。

長期譲渡所得の1,000万円特別控除ってどんな制度？

「長期譲渡所得の1,000万円特別控除」とは、特定の期間に取得した土地などを売却（譲渡）した際に、税金の計算の基となる「譲渡所得」から最大で1,000万円を控除できる、とても嬉しい制度です。土地を売って利益が出た場合、その利益に対して所得税や住民税がかかりますが、この特例を使うことでその税金を大きく減らすことができる可能性があります。

譲渡所得の基本的な計算方法

まず、土地を売ったときの税金がどうやって計算されるか見てみましょう。税金は「課税譲渡所得」という金額を基に計算されます。計算式は以下の通りです。

譲渡価額（売却価格） – (取得費＋譲渡費用) – 特別控除額 = 課税譲渡所得金額

この計算式の中の「特別控除額」として、今回の1,000万円が使える、ということなんです。もし譲渡所得が1,000万円に満たない場合は、その譲渡所得の金額が控除の上限になります。

制度が作られた背景

この特例がなぜ「平成21年・22年取得」と限定されているのかというと、その背景には2008年に起こったリーマンショックがあります。世界的な金融危機の影響で日本の景気も大きく落ち込み、特に不動産市場は冷え込んでしまいました。そこで、土地の取引を活発にして景気を回復させる目的で、この期間限定の特別な税優遇措置が作られたのです。

どんな土地が対象になるの？

この特例の大きな特徴は、土地の使い道（用途）を問わない点です。ご自身が住んでいたマイホームの土地はもちろん、駐車場として貸していた土地、事業で使っていた土地、あるいは何も利用していなかった更地（未利用地）でも対象になります。日本国内にある土地、または借地権のような「土地の上に存する権利」であれば、幅広く適用が可能です。

1,000万円特別控除の適用要件をチェック！

このお得な特例ですが、誰でも使えるわけではありません。いくつかの要件をすべてクリアする必要があります。一つでも満たさないと適用できないので、ご自身の状況と照らし合わせながら、しっかり確認していきましょう。

取得時期と譲渡時期の要件

最も重要なのが、土地を取得した時期と、それを譲渡（売却）した時期です。以下の条件を満たしている必要があります。

取得した年	譲渡できる年
平成21年（2009年）1月1日～12月31日	平成27年（2015年）1月1日以降
平成22年（2010年）1月1日～12月31日	平成28年（2016年）1月1日以降

つまり、平成21年か22年に土地を取得し、少なくとも5年以上所有した後に売却することが条件となります。これから売却する場合には、所有期間の要件は自然と満たされることになりますね。

取得方法の要件

この特例は、お金を支払って土地を購入した場合（売買）が対象です。そのため、以下のような方法で土地を取得した場合は、残念ながら対象外となります。

相続
遺贈（遺言による譲渡）
贈与
交換

あくまで、リーマンショック後の落ち込んだ経済下で、自ら資金を投じて土地を購入した方を応援するための制度、と考えると分かりやすいかもしれません。

売主との関係性の要件

土地を購入した相手が、特別な関係にある人ではないことも要件の一つです。例えば、以下のような方から土地を購入した場合は、この特例を適用することはできません。

親子や夫婦
生計を一つにしている親族
内縁関係にある人
特殊な関係のある法人など

第三者から公正な取引で購入した土地であることが前提となっています。

他の特例との併用はできる？注意点を解説

1,000万円特別控除を使う際には、いくつか知っておくべき注意点があります。特に、不動産売却でよく使われる他の特例との関係性は、節税額に大きく影響するため非常に重要です。

原則、他の譲渡所得の特例とは併用不可

土地や建物を売却した際には、様々な特例が用意されています。しかし、この1,000万円特別控除は、原則として他の主要な譲渡所得の特例と同時に使うことはできません。具体的には、以下のような特例との選択適用になります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
収用等の場合の5,000万円の特別控除
事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べ

もし複数の特例の適用要件を満たしている場合は、どの特例を使うのがご自身にとって最も節税効果が高いかを慎重に検討する必要があります。

【重要】住宅ローン控除とは併用できる！

この特例の最大のメリットと言っても過言ではないのが、買い換え先の住宅ローン控除との併用が可能な点です。通常、マイホームを売却して「居住用財産の3,000万円特別控除」を使った場合、原則として買い換え先の新居で住宅ローン控除を受けることはできません。しかし、この「1,000万円特別控除」を適用した場合は、新居での住宅ローン控除も併せて受けることができるのです。売却益がそこまで大きくないケースでは、3,000万円控除よりも「1,000万円控除＋住宅ローン控除」の組み合わせの方が、トータルで見て有利になる可能性があります。

建物は対象外！土地と建物を一緒に買った場合は？

この特例は、あくまで「土地等」の譲渡益に対するものです。建物部分の譲渡益は対象になりません。建売住宅やマンションのように、土地と建物をセットで購入・売却した場合はどうなるのでしょうか。その場合は、売買代金や取得費を、合理的な方法で土地部分と建物部分に分け（按分し）、土地に対応する譲渡益の部分にのみ、1,000万円の特別控除が適用されます。

特例を受けるための手続きと必要書類

この特例は、条件を満たしていれば自動的に適用されるものではありません。ご自身で「この特例を使います」と意思表示をする、つまり確定申告の手続きを行う必要があります。

必ず確定申告が必要

1,000万円特別控除の適用を受けるためには、土地を売却した年の翌年の2月16日から3月15日までの間に、確定申告を行う必要があります。会社員の方で普段は年末調整だけで済ませているという方も、この手続きは必須ですので忘れないようにしましょう。申告は、管轄の税務署に対して行います。

確定申告に必要な主な書類

確定申告書を作成し、提出する際には、以下の書類を添付する必要があります。

書類名	内　　容
確定申告書	所定の様式に必要事項を記入します。
譲渡所得の内訳書	売却価格や取得費、経費などを記入し、譲渡所得を計算するための明細書です。
取得時期を証明する書類	売却した土地を平成21年または平成22年に取得したことを証明する書類です。（例：土地の登記事項証明書、売買契約書の写しなど）

このほか、譲渡費用（仲介手数料など）の領収書なども、計算の根拠として大切に保管しておきましょう。

どのくらい節税できる？計算シミュレーション

実際にこの特例を使うと、税金がどれくらい変わるのでしょうか。具体的な例でシミュレーションしてみましょう。

【前提条件】

平成22年に2,000万円で土地を購入（取得費2,000万円）
令和6年に3,500万円で売却（譲渡価額3,500万円）
売却にかかった譲渡費用は150万円
所有期間は5年を超えているため、長期譲渡所得に該当（税率約20% ※復興特別所得税含む）

特例を使わない場合

まず、譲渡所得を計算します。
3,500万円 – (2,000万円 + 150万円) = 1,350万円

この譲渡所得に税率をかけて税額を計算します。
1,350万円 × 20.315% ≒ 274万2,000円

1,000万円特別控除を使った場合

譲渡所得から1,000万円を控除します。
1,350万円 – 1,000万円 = 350万円（課税譲渡所得）

控除後の金額に税率をかけて税額を計算します。
350万円 × 20.315% ≒ 71万1,000円

このケースでは、特例を使うことで税額が約203万円も安くなりました。これは非常に大きな節税効果ですよね。

まとめ

今回は、「長期譲渡所得の1,000万円特別控除」について詳しく解説しました。この制度は、平成21年または平成22年に土地を取得した方だけが使える、非常に限定的ですが強力な節税策です。ご自身の土地が対象になるかどうか、まずは取得時期を確認してみることが第一歩です。そして、適用要件を一つひとつ丁寧にチェックし、特に大きなメリットである住宅ローン控除との併用も視野に入れて、ご自身にとって最も有利な選択をしてくださいね。手続きには確定申告が必要ですので、もし適用できる可能性がある場合は、忘れずに準備を進めましょう。