不動産の相続手続きにおいて、亡くなったご家族が所有していた土地や建物をすべて正確に把握するのはとても大変な作業ですよね。そんなお悩みを解消するため、2026年2月に新しく「所有不動産記録証明制度」がスタートします。本記事では、この制度の仕組みや具体的なメリット、注意点まで優しくわかりやすく解説していきます。
所有不動産記録証明制度とは？いつから始まる？
新しく始まる制度の基本情報を整理していきましょう。
全国の不動産を一括で調べられる制度
所有不動産記録証明制度とは、法務局のシステムを利用して、特定の人（名義人）が所有している全国の不動産を一覧表にして証明してもらえる制度です。これまでのように市区町村ごとに調べる手間がなくなり、全国の土地や建物を一括で調査できるようになります。
いつからスタートする？手数料はいくら？
この制度は、2026年（令和8年）2月2日から正式にスタートします。利用する際の手数料も具体的に決まっており、書面で窓口や郵送から請求する場合は1件につき1,600円です。オンライン請求を利用すると少しお安くなり、郵送での受け取りなら1,500円、窓口での受け取りなら1,470円となります。
請求できる人は？
個人の財産情報というプライバシーを守るため、請求できる人は厳格に決められています。具体的には、不動産の名義人本人、名義人の相続人、名義人または相続人の法定代理人、そして委任状を持った代理人です。誰でも勝手に他人の不動産を調べられるわけではありませんので、ご安心くださいね。
所有不動産記録証明制度が始まる背景
では、なぜこのような新しい制度が作られることになったのでしょうか。
所有者不明土地問題
現在、日本全国で「誰の土地かわからない」という所有者不明土地が急増しており、社会的な課題となっています。これまでは相続登記（名義変更）が義務ではなかったため、手続き費用や手間を避けて放置されるケースが多かったのです。そこで2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化され、正当な理由なく3年以内に手続きをしないと10万円以下の過料が科されることになりました。
不動産調査の現行方法の限界
これまで、亡くなった方の不動産を調べる主な方法は「名寄帳」「固定資産税納税通知書」「権利証」の3つでした。しかし、名寄帳や通知書は「その市区町村にある不動産」しか記載されず、私道や山林などの非課税物件は通知書から漏れてしまいます。このように、現在の調査方法には限界があったため、全国を一括検索できる新制度が必要になったのです。
| 調査方法 | 問題点・限界 |
|---|---|
| 名寄帳 | 請求した市区町村の不動産しか記載されない |
| 固定資産税納税通知書 | 非課税の不動産（私道や山林など）は記載されない |
| 権利証 | 紛失している可能性がありすべて把握できない場合がある |
所有不動産記録証明制度のメリット
この制度を利用することで、私たちにはどのような良いことがあるのでしょうか。
不動産の存在を知らぬまま相続してしまうことを防ぐ
価値の低い山林や、管理費ばかりかかる原野など、いわゆる「負の不動産」の存在を早期に発見できます。もし不要な土地がたくさん見つかった場合は、相続開始を知ってから3ヶ月以内に相続放棄を検討するなどの対策が取れるため、不用意にトラブルを抱え込むリスクを減らすことができます。
相続登記が必要な不動産を容易に把握できる
これまでは複数の役所を回って名寄帳を集めるなど、調査に膨大な時間と労力がかかっていました。新制度を利用すれば、1回の請求で全国の不動産リストが手に入るため、相続登記の準備が格段にスムーズになります。漏れなく手続きができるので、後から別の土地が見つかって焦ることもなくなりますね。
遺言などの生前対策にも活用できる
この制度は、ご自身が元気なうちに自分の財産目録を作るためにも使えます。正確な不動産リストをもとに遺言書を作成しておけば、ご家族が相続の手続きで迷うことがありません。将来の認知症に備えた対策など、生前対策としても非常に役立ちます。
所有不動産記録証明制度の注意点や問題点
とても便利な制度ですが、利用する際にはいくつか気をつけておきたいポイントもあります。
住所と氏名が一致しないと反映されない
法務局のシステムは、入力された「住所」と「氏名」をもとに検索を行います。そのため、結婚で名字が変わっていたり、引越しをしたのに登記上の住所を変更していなかったりすると、検索に引っかからず一覧表に記載されません。ただし、2026年（令和8年）4月1日からは住所や氏名の変更登記も義務化され、2年以内に手続きしないと5万円以下の過料が科されるようになるため、少しずつこの問題は解消されていく見込みです。
未登記の不動産は調べられない
所有不動産記録証明制度は、あくまで法務局に登記されている情報を検索する仕組みです。そのため、古い建物などでそもそも登記されていない不動産（未登記建物など）は、一覧表には載りません。また、紙の登記簿のままでコンピュータ化されていない古い情報も検索対象外となりますので、場合によっては名寄帳などの併用も必要になります。
まとめ
2026年2月に施行される所有不動産記録証明制度は、亡くなったご家族の不動産を全国一括で調べられる画期的な制度です。調査漏れを防ぎ、相続トラブルを回避するためにも、ぜひ有効に活用していきたいですね。ただし、古い住所のままの不動産や未登記の物件は調べられないという注意点もあります。不動産の全容把握や相続登記でお悩みの際は、無理せず専門家に相談しながら進めていきましょう。
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参考文献
所有不動産記録証明制度のよくある質問まとめ
Q.所有不動産記録証明制度はいつから始まりますか？
A.2026年（令和8年）2月2日から開始されます。
Q.証明書の取得にはいくらかかりますか？
A.窓口や郵送での書面請求は1件1,600円、オンライン請求の郵送受け取りは1,500円、窓口受け取りは1,470円です。
Q.誰でも他人の不動産を調べることができますか？
A.いいえ、できません。プライバシー保護のため、名義人本人、相続人、またはその代理人のみに請求が限られています。
Q.すべての不動産が必ず見つかりますか？
A.登記上の住所・氏名と現在の情報が一致しない場合や、登記されていない未登記建物などは検索結果に反映されないため注意が必要です。
Q.借金（抵当権）があるかどうかも分かりますか？
A.所有不動産記録証明書には所有権の情報のみが記載されます。抵当権などを確認するには別途、登記事項証明書を取得する必要があります。
Q.見つかった不動産がいらない場合はどうすればいいですか？
A.相続開始を知ってから3ヶ月以内であれば相続放棄を検討できるほか、条件を満たせば相続土地国庫帰属制度の利用も選択肢となります。
