遺産分割協議を行う際、多くの方が悩まれるのが「土地や建物の評価をどのように行えばよいのか」という点です。現金と違って不動産の価値はわかりにくく、評価方法によって金額が大きく変わるため、ご家族間で意見が合わなくなる原因にもなります。この記事では、遺産分割協議における土地や建物の適切な評価方法や、相続税申告との違いについて、わかりやすく解説していきます。
遺産分割協議における不動産評価の基本
不動産を評価する際、目的に応じて基準とする価格や時期が変わります。まずは、遺産分割を進める上で欠かせない基本的な考え方を押さえておきましょう。
評価額を決める基準日はいつ？
遺産分割協議における評価の基準日は、原則として遺産分割を行う日（現在）の時価となります。一方で、相続税を計算する際の基準日は被相続人が亡くなった日です。このように、遺産を分ける目的と税金を計算する目的で基準となる時期が異なる点に注意が必要です。
評価基準にはどのような種類がある？
不動産の評価には複数の基準が存在します。ご家族全員が納得すればどの基準を使って遺産分割を行っても法的な問題はありませんが、それぞれの価格の性質を理解しておくことが大切です。
| 評価基準の種類 | 特徴と具体的な用途 |
|---|---|
| 実勢価格（時価） | 実際に市場で売買される価格です。遺産分割で最も公平とされる基準です。 |
| 路線価（相続税評価額） | 実勢価格の約80%の水準です。主に相続税の計算に使用されます。 |
| 固定資産税評価額 | 実勢価格の約70%の水準です。建物の評価や登録免許税の計算に使われます。 |
遺産分割と相続税申告での評価の違い
相続税申告では、国税庁が定めた財産評価基本通達に基づき、路線価や倍率方式を用いて一律に機械的な計算を行います。しかし、遺産分割協議では「誰がどれくらいの価値の財産を受け取るか」という公平性が重要になるため、実際の価値に近い実勢価格を用いるのが一般的とされています。
土地の評価方法と具体例
土地の評価方法は、その土地が市街地にあるか、郊外にあるかによって適用されるルールが異なります。具体的な計算の仕組みを見ていきましょう。
路線価方式とは？
主に市街地にある土地を評価する方法です。道路ごとに1平方メートルあたりの価格（路線価）が千円単位で定められています。例えば、路線価が300千円（30万円）、面積が150平方メートルの土地の場合、「30万円 × 150平方メートル ＝ 4,500万円」が基本的な評価額となります。土地の形がいびつな場合などは、この金額から一定の割合でマイナス補正を行って計算します。
倍率方式とは？
路線価が定められていない郊外や農村部の土地を評価する方法です。毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されている固定資産税評価額に、国税庁が定めた特定の倍率を掛けて計算します。固定資産税評価額が1,000万円で、倍率が1.1倍の地域であれば、「1,000万円 × 1.1 ＝ 1,100万円」となります。
実勢価格（時価）での評価が必要なケース
ご家族間で公平に財産を分けるためには、実勢価格の把握が欠かせません。実勢価格を知る方法としては、不動産会社に無料査定を依頼し、その査定額（例えば3,500万円から4,000万円など複数社の平均値）を参考にして遺産分割の話し合いを進めることが一般的です。
建物の評価方法と注意点
建物については、土地とは異なる評価のルールがあります。ご自宅として使っていたか、第三者に貸していたかで計算方法が変わるため、しっかりと確認しましょう。
固定資産税評価額を活用する方法
ご自宅など、ご自身で使用していた建物の評価額は、原則として固定資産税評価額と同額になります。市区町村から毎年春に届く「固定資産税の課税明細書」を確認するだけで済みます。例えば評価額欄に800万円と記載されていれば、そのまま建物の評価額も800万円として扱います。
賃貸アパートやマンションの評価
第三者に貸しているアパートやマンションの建物は、所有者が自由に使えないという制限があるため、評価額が下がります。具体的には「固定資産税評価額 ×（1 － 借家権割合 × 賃貸割合）」で計算します。借家権割合は全国一律で30%と定められており、満室（賃貸割合100%）で固定資産税評価額が2,000万円のアパートの場合、「2,000万円 ×（1 － 0.3 × 1）＝ 1,400万円」が評価額となります。
不動産評価で揉めないためのポイント
不動産の評価額をどう決めるかは、相続人同士のトラブルに直結しやすい部分です。円満に話し合いを進めるためのコツをご紹介します。
相続人同士で評価基準を合意する
遺産分割の話し合いを本格的に始める前に、「今回は路線価（実勢価格の約80%）を基準にして分けよう」「不動産会社の査定額の平均値（実勢価格）を使おう」など、全員でどの評価方法を使うかあらかじめ合意しておくことが最も重要です。後から基準を変えると不信感につながるため注意しましょう。
不動産鑑定士への依頼を検討する基準
不動産会社の査定額にばらつきがある場合や、相続人の一部が提示された金額に納得しない場合は、国家資格を持つ不動産鑑定士に鑑定を依頼することをおすすめします。鑑定費用として数十万円から百万円程度の費用がかかりますが、裁判所も証拠として採用するほど客観的で公平な金額が算出されます。
特例を活用した評価額の軽減措置
土地の評価において、相続税の負担を大幅に減らすことができる特例が存在します。一定の要件を満たすことで、非常に強力な税金対策となります。
小規模宅地等の特例の概要
被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地を、特定の要件を満たす親族が相続した場合に適用できる特例です。例えば、被相続人と同居していた子どもがご自宅の土地を相続する場合、330平方メートルまでの部分について土地の評価額が80%減額されます。評価額が5,000万円の土地であれば、1,000万円まで引き下げることができるため、基礎控除額（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）の範囲内に収まりやすくなります。
まとめ
遺産分割協議における土地や建物の評価は、相続税申告のための評価（路線価や固定資産税評価額）と、公平に遺産を分けるための評価（実勢価格）の2つの側面を理解して進める必要があります。不動産の評価を適切に行い、ご家族全員が納得できる遺産分割を目指しましょう。早めに正確な評価額を把握することで、不要なトラブルを回避し、スムーズな手続きが可能になります。
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参考文献
遺産分割協議の土地や建物の評価に関するよくある質問まとめ
Q.遺産分割協議での土地の評価はどの基準で行うべきですか？
A.相続人間で合意ができれば路線価や実勢価格などどの基準でも構いませんが、公平性を保つためには実勢価格（時価）での評価が推奨されます。
Q.相続税申告時の評価と遺産分割協議の評価は同じですか？
A.異なります。相続税申告は路線価などの財産評価基本通達に従いますが、遺産分割協議では実勢価格（時価）を用いるのが一般的です。
Q.建物の評価はどのように行いますか？
A.ご自宅などの建物は、毎年春に届く固定資産税の納税通知書に記載されている「固定資産税評価額」をそのまま用いることが最も一般的です。
Q.評価額の基準日はいつになりますか？
A.相続税申告での評価基準日は「被相続人が亡くなった日」ですが、遺産分割協議における基準日は原則として「遺産分割を行う日」の時価となります。
Q.小規模宅地等の特例は遺産分割協議が終わらなくても使えますか？
A.申告期限までに遺産分割協議が成立していない場合、原則として特例は適用できません。ただし、「申告期限後3年以内の分割見込書」を税務署へ提出すれば後から適用可能です。
Q.不動産鑑定士に依頼すべきケースはどんな時ですか？
A.路線価と実勢価格の差が非常に大きい場合や、相続人間で評価額について意見が対立し、客観的で公平な時価の証明が必要な場合に依頼します。
