役員社宅を導入する際、役員から徴収する家賃が消費税の計算上「課税売上」になるのか「非課税売上」になるのか、迷われる方は多いのではないでしょうか。結論からお伝えしますと、一定の要件を満たす居住用の役員社宅の家賃は非課税売上となります。この記事では、役員社宅の消費税の取扱いから、適正な家賃の計算方法までをわかりやすく解説いたします。
役員社宅の家賃と消費税の基本ルール
役員社宅の家賃に関する消費税の区分について、基本的な考え方を見ていきましょう。
住宅の貸付けは原則として非課税売上
消費税法上、人の居住用として貸し付ける建物の家賃は非課税売上となります。会社が役員から毎月徴収する家賃（賃貸料相当額）についても、居住目的であることが契約等で明確にされていれば、消費税はかかりません。
借上社宅を役員に貸す場合の消費税区分
会社が大家さんから借りた物件を役員に貸し出す、いわゆる借上社宅の場合でも、住宅用としての転貸であれば非課税売上として扱われます。
| 取引の内容 | 消費税の区分 |
|---|---|
| 大家さんから会社への貸付け | 非課税仕入れ |
| 会社から役員への貸付け | 非課税売上 |
課税売上になってしまう例外ケースとは
原則は非課税ですが、契約期間が1ヶ月未満の場合や、旅館業法に該当するような宿泊施設として利用する場合は課税売上となります。また、最初は住宅として借りていたものを、あとから事務所として用途変更した場合は、変更時点から課税売上に変わるため注意が必要です。
役員から徴収する家賃の決め方
役員社宅で節税メリットを受けるためには、税法で定められた「賃貸料相当額」以上を役員から家賃として徴収する必要があります。床面積によって計算方法が異なります。
小規模な住宅の要件と計算方法
法定耐用年数が30年以下の建物は床面積132平方メートル以下、30年超の建物は99平方メートル以下の住宅が「小規模な住宅」に該当します。この場合、以下の3つの合計額が賃貸料相当額となります。
| 計算の項目 | 計算内容 |
|---|---|
| 建物の固定資産税部分 | 課税標準額 × 0.2% |
| 建物の総床面積部分 | 12円 × (総床面積 ÷ 3.3平方メートル) |
| 敷地の固定資産税部分 | 課税標準額 × 0.22% |
小規模でない住宅の家賃設定
小規模な住宅の基準を超える面積の場合、物件が自社所有か借上社宅かで計算が変わります。一般的な借上社宅の場合は、「会社が大家さんに支払う家賃の50％」と「固定資産税の課税標準額を基にした計算額」のいずれか多い方の金額を徴収することになります。
節税効果がなくなる豪華社宅の基準
床面積が240平方メートルを超える物件や、プール付きなど一般の住宅にない豪華な設備がある物件は、「豪華社宅」とみなされます。この場合は役員社宅としての制度が適用されず、実勢家賃（通常支払うべき家賃の全額）を徴収しなければなりません。安く貸し出してしまうと、差額が給与として課税されてしまいます。
家賃以外の費用に関する消費税の取扱い
社宅に関連する費用は、家賃だけではありません。それらの費用の消費税の扱いも確認しておきましょう。
駐車場代は課税売上になるのか
駐車場代は原則として課税売上となります。ただし、家賃とは別に駐車場代を徴収しておらず、かつ1戸につき1台分の駐車スペースが必ず割り当てられている等の条件を満たす場合は、家賃に含まれるものとして非課税売上の扱いになります。
水道光熱費や通信費の負担
役員が個人的に使用する水道光熱費やインターネット通信費は、経費にすることができません。もし会社が負担した場合は、役員への給与とみなされて所得税が課税されます。会社がいったん立て替えて役員から徴収する場合、それらの精算は消費税の課税対象取引となります。
会社が負担する初期費用などの仕入税額控除
会社が物件を契約する際に発生する費用の消費税区分も、正しく仕訳ける必要があります。
会社が支払う家賃は非課税仕入れ
会社が大家さんに支払う毎月の家賃は、住宅の貸付けに係るものであるため非課税仕入れとなります。また、退去時に返還される敷金や保証金は消費税の対象外（不課税）、返還されない礼金は非課税仕入れとなります。
仲介手数料や各種初期費用の消費税
一方で、不動産会社に支払う仲介手数料は、役務の提供に対する対価であるため課税仕入れとして扱われます。
| 費用の種類 | 消費税の扱い |
|---|---|
| 家主へ支払う家賃・礼金 | 非課税仕入れ |
| 不動産会社への仲介手数料 | 課税仕入れ |
役員社宅を適正に運用するためのポイント
税務調査で否認されないためにも、以下のポイントをしっかり押さえておきましょう。
契約は必ず法人名義で行うこと
役員社宅として認められるためには、賃貸借契約を必ず法人名義で結ぶ必要があります。役員個人の名義で契約し、会社が家賃の一部を負担している状態だと、「住宅手当」として扱われ、負担分が給与課税の対象となってしまいます。
役員社宅規程の作成
従業員向けの社宅と役員向けの社宅では税務上のルールが異なります。そのため、専用の「役員社宅規程」を作成し、対象者の範囲や家賃の負担割合、諸費用の支払いルールなどを明確に定めておくことが重要です。
まとめ
役員社宅の家賃は、居住用として貸し付ける限り、原則として非課税売上となります。会社が大家さんから借り上げて転貸する場合も同様です。しかし、契約を個人名義にしてしまったり、役員からの家賃徴収額が少なすぎたりすると、給与として課税されるリスクがあります。国税庁の定める計算方法に沿って適正な賃貸料相当額を算出し、節税効果を正しく安全に活用しましょう。
参考文献
役員社宅の消費税に関するよくある質問まとめ
Q.役員に社宅を貸した場合の家賃は課税売上ですか？
A.居住用として貸し付けている場合、役員から徴収する家賃は消費税の非課税売上となります。
Q.会社が大家に支払う家賃の消費税はどうなりますか？
A.会社が居住用の物件として大家に支払う家賃は、非課税仕入れとして扱われます。
Q.社宅の駐車場代には消費税がかかりますか？
A.原則として課税売上となります。ただし、家賃と区分せずに一括で徴収し、1戸につき1台分が割り当てられている場合は非課税売上となります。
Q.役員の家賃負担を無料にすることはできますか？
A.無料にした場合、会社が負担した家賃相当額が役員への給与としてみなされ、所得税が課税されてしまいます。
Q.役員社宅の賃貸料相当額はどのように計算しますか？
A.住宅の床面積によって異なります。一般的な小規模住宅の場合、建物の固定資産税や敷地の固定資産税の課税標準額を用いた所定の計算式で算出します。
Q.役員個人名義で契約したマンションを社宅にできますか？
A.できません。役員個人名義のまま会社が家賃を負担すると住宅手当となり、全額が給与として課税されてしまいます。必ず法人名義で契約してください。
