相続税の申告って、本当に難しいですよね。特に不動産の評価は、専門家でも意見が分かれることがあるくらいなんです。
今回は、皆さんが「まさか！」と思うような、不動産評価が否認されてしまったケースについて、わかりやすくお話ししたいと思います。
「うちは大丈夫」と思わずに、ぜひ参考にしてくださいね。
なぜ？不動産評価が否認されるってどういうこと？
相続税の計算の基本は、相続した財産の「時価」です。でも、不動産の時価って、一体どうやって決めるんでしょう？
実は、国税庁が定めた「財産評価基本通達」というルールブックがあって、それに従って評価するのが原則なんです。
でも、この通達どおりに評価すると、実態と合わない、つまり「不公平だ！」となるケースもあるんです。
そんな時、税務署は通達とは違う方法で評価することがあります。これが「否認」です。
路線価評価が基本だけど…？
土地の評価でよく使われるのが「路線価」です。道路ごとに価格が付いていて、計算しやすいのが特徴です。
でも、路線価はあくまで「目安」。実際の取引価格とはズレがあることも多いんです。
特に、都心の一等地や、タワーマンションの高層階など、特殊な不動産は注意が必要です。
「財産評価基本通達6項」って何？
「伝家の宝刀」とも呼ばれるのが、財産評価基本通達の6項です。
簡単に言うと、「通達どおりに評価すると不公平だから、別の方法で評価しますよ！」という、例外中の例外ルールです。
最近、この6項が適用されて、高額な追徴課税を受けたケースが話題になりました。
どんな場合に否認されるの？
過去の事例を見ると、否認されやすいケースには、いくつかの共通点があります。
- 相続の直前に、慌てて不動産を購入した
- 節税目的が明らかで、不動産をすぐに売却した
- 不動産を購入した理由が、経済的に見て不自然
「相続税対策」は大切ですが、やりすぎは禁物。税務署はしっかり見ています。
えっ！これも？過去に否認された事例を見てみよう！
実際に、どんなケースで否認されたのか、具体的に見ていきましょう。
他人事だと思わずに、「自分ならどうする？」と考えながら読んでみてください。
相続開始直前のマンション購入
認知症のお父様のために、相続人の方がタワーマンションを購入。
でも、購入後すぐに相続が発生し、しかも短期間で売却…。
「節税目的」と判断されて、路線価評価は認められませんでした。
入院中の親名義での不動産購入
入院中のお父様の代わりに、相続人の方がマンションを購入。
相続後すぐに売却して、借金を返済したというケースです。
これも、「本人の意思ではない」と判断され、否認されてしまいました。
銀行のアドバイスでマンション購入
銀行に勧められて、相続対策としてマンションを購入。
でも、相続後も売らずに持ち続けていたのに、数年後に否認されてしまったケースも…。
「銀行の言うことなら安心」とは限りません！
相続税がゼロになったケース
複数のマンションを購入し、大幅な節税に成功！…と思ったら、大間違い。
相続税がゼロになったことで、税務署の厳しいチェックが入ってしまいました。
どうすればよかった？否認を防ぐポイント
否認された事例から、私たちは何を学べるでしょうか？
大切なポイントを3つにまとめました。
相続開始直前の不動産購入は慎重に！
「駆け込み購入」は、税務署に目を付けられやすいです。
少なくとも、相続開始の3年前、できれば5年以上前に購入するのが理想的です。
節税以外の購入理由を明確に！
「相続税対策」だけが目的だと、否認されるリスクが高まります。
「将来の値上がりを見込んで」「家賃収入を得たい」など、具体的な理由を説明できるようにしておきましょう。
不動産は長く持ち続ける
購入後すぐに売却すると、「節税目的」と疑われやすくなります。
少なくとも5年以上、できれば10年以上は保有するつもりで、長期的な視点で不動産を選びましょう。
不動産評価、専門家選びも重要です！
不動産の評価は、本当に複雑で難しいんです。
税理士によっても、評価額が大きく変わることがあります。
相続税に強い税理士を選ぼう！
税理士にも得意分野があります。「相続税専門」を謳っている税理士を選びましょう。
過去の事例や実績を参考に、信頼できる税理士を見つけることが大切です。
セカンドオピニオンも検討しよう！
「本当にこの評価で大丈夫？」と不安になったら、別の税理士に意見を求めるのも有効です。
複数の専門家の意見を聞くことで、より納得のいく申告ができるはずです。
心配な方は、早めに相談しましょう！
「うちは大丈夫かな…」と少しでも不安を感じたら、早めに専門家に相談しましょう。
相続が発生する前なら、対策の選択肢も広がります。
無料相談を活用しよう！
多くの税理士事務所では、初回の相談を無料で行っています。
気軽に相談して、まずは専門家のアドバイスを聞いてみましょう。
相続対策は早めが肝心！
相続税対策は、時間が経つほどできることが限られてしまいます。
「まだ先のこと」と思わずに、早めに行動することが大切です。
まとめ
相続税の不動産評価、本当に奥が深いですよね。
「知らなかった」では済まされないのが、税金の世界。
今回の記事を参考に、皆さんが安心して相続を迎えられるよう、心から願っています。
少しでも不安なことがあれば、専門家への相談をためらわないでくださいね。
相続税の不動産評価で「待った！」がかかる？否認事例と対策のよくある質問まとめ
Q. 不動産評価が否認されるとどうなりますか？
A. 税務署から指摘を受け、相続税の修正申告が必要になる場合があります。追徴課税や延滞税が発生する可能性もあります。
Q. どんな不動産評価が否認されやすいですか？
A. 不動産の評価額を意図的に低く見積もる、特殊な事情を考慮しないなど、税務署が不適切と判断した場合に否認されやすいです。
Q. 不動産の評価方法にはどんな種類がありますか？
A. 主に、路線価方式、倍率方式、固定資産税評価額などがあります。不動産の種類や状況によって適切な評価方法が異なります。
Q. 税理士に依頼すれば、不動産評価は必ず認められますか？
A. 税理士は専門知識に基づいて評価を行いますが、必ずしも税務署に認められるとは限りません。税務署との見解の相違が生じることもあります。
Q. 不動産評価が否認されないためにできる対策は？
A. 複数の評価方法を検討する、専門家（不動産鑑定士、税理士など）に相談する、評価の根拠となる資料をきちんと保管するなどが挙げられます。
Q. 税務調査で不動産評価について指摘されたらどうすれば？
A. 慌てずに、まずは税理士に相談しましょう。税務署との交渉や修正申告のサポートをしてくれます。
