小規模宅地等の特例のうち、自宅の土地に適用される類型が特定居住用宅地等です。被相続人が住んでいた自宅の敷地について、一定の要件を満たす親族が相続または遺贈で取得した場合、330㎡までの部分の評価額を80%減額できます。減額幅が大きいため、相続税額を左右する重要な制度です。本記事では、自宅の土地に絞り、配偶者・同居親族・別居親族（家なき子）それぞれの適用要件を整理します。
特定居住用宅地等の特例の概要
特定居住用宅地等とは、相続開始の直前において被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の居住の用に供されていた宅地等をいいます。この宅地等を一定の要件を満たす親族が取得した場合、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、限度面積までの部分について評価額を減額できます[国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）]。
小規模宅地等の特例は、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等、特定居住用宅地等および貸付事業用宅地等の4類型に分かれます。自宅の土地に関係するのは、このうち特定居住用宅地等です。制度全体の枠組みについては相続税が最大80%減額！措置法第69条の4 小規模宅地等の特例を徹底解説もあわせてご確認ください。
限度面積と減額割合
特定居住用宅地等の限度面積は330㎡、減額割合は80%です[国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）]。たとえば1㎡あたりの評価額が30万円、面積が330㎡の自宅の土地であれば、減額される金額は次のとおりです。
この例では、9,900万円の評価額のうち7,920万円が減額され、課税価格に算入される金額は1,980万円になります。330㎡を超える部分については減額の対象外となり、超過部分は通常の評価額のまま課税価格に算入されます。
取得者類型ごとの適用要件
特定居住用宅地等の特例は、自宅の土地を誰が取得するかによって要件が異なります。取得者は、被相続人の配偶者、被相続人と同居していた親族、被相続人と別居していた親族（家なき子）の3類型に整理できます[国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）]。
| 取得者の類型 | 主な要件 |
|---|---|
| 配偶者 | 取得者ごとの追加要件はなし （無条件で適用可能） |
| 同居親族 | 申告期限まで 居住継続・保有継続 |
| 別居親族 （家なき子） |
配偶者・同居相続人が いないこと等の要件 |
配偶者が取得する場合
被相続人の配偶者が自宅の土地を取得する場合、取得者ごとの要件は設けられていません。申告期限までの居住継続や保有継続といった条件は課されず、取得しただけで特例の適用を受けられます[国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）]。申告期限前に自宅を売却したり転居したりしても、特例は適用されます。この点について詳しくは配偶者が相続した家はすぐ売却OK？小規模宅地等の特例の期限を解説で確認できます。
同居親族が取得する場合
被相続人と同居していた親族が自宅の土地を取得する場合は、次の2つの要件をいずれも満たす必要があります[国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）]。
1つ目は、相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住していることです。2つ目は、その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで保有していることです。つまり、同居親族は申告期限まで住み続け、かつ土地を売却しないことが求められます。配偶者と異なり、居住継続と保有継続の両方が条件となる点に注意が必要です。
別居親族（家なき子）が取得する場合
被相続人と別居していた親族であっても、一定の要件を満たせば特例の適用を受けられます。これがいわゆる家なき子特例です。この類型は、被相続人に配偶者や同居していた相続人がいない場合に限って認められるもので、次の要件をすべて満たす必要があります[国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）]。
| 要件の区分 | 内容 |
|---|---|
| 納税義務者の要件 | 居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者のうち 日本国籍を有しない者でないこと |
| 被相続人側の要件 | 被相続人に配偶者がいないこと |
| 同居相続人の要件 | 相続開始の直前に被相続人の居住していた家屋に 居住していた相続人がいないこと |
| 過去の居住の要件 | 相続開始前3年以内に自己・配偶者・三親等内親族等が 所有する家屋に居住したことがないこと |
| 所有歴の要件 | 相続開始時に居住していた家屋を過去に 所有していたことがないこと |
| 保有継続の要件 | その宅地等を相続開始時から 申告期限まで保有していること |
家なき子特例は、持ち家のない別居親族が親の自宅の土地を承継する場面を想定した制度です。要件が細かく、過去3年間の居住状況や家屋の所有歴まで確認されるため、適用可否の判断には注意が必要です。
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特例適用にあたっての留意点
被相続人が老人ホームに入居していた場合
被相続人が相続開始の直前に老人ホーム等へ入居していたことにより、自宅が空き家となっていた場合でも、一定の要件を満たせば特定居住用宅地等として扱われます。要介護認定等を受けて認可された施設に入居していたことなどが条件となり、自宅が貸付けや事業に使われていないことが前提です[国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）]。
共有で相続する場合
自宅の土地を複数の相続人が共有で取得する場合は、取得者ごとに要件を判定します。配偶者と別居親族が共有で取得したときは、それぞれの持分について取得者類型ごとの要件を満たすかどうかを確認します。共有相続における減額分の配分や面積計算については、共有相続の土地は小規模宅地の特例の減額分を配分できる？および共有持分の小規模宅地特例、面積計算は？複数土地の限度額を解説で解説しています。
申告期限までの遺産分割と申告書の提出
小規模宅地等の特例は、相続税の申告書を提出することで適用を受けられる制度です。適用を受けるには、対象となる宅地等が相続税の申告期限までに遺産分割されていることが原則として必要です。特例の適用によって課税価格が基礎控除以下となり納付税額がゼロになる場合でも、申告書の提出が必要となる点に留意してください[国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）]。
まとめ
特定居住用宅地等の特例は、自宅の土地について330㎡までの部分の評価額を80%減額できる制度です。配偶者が取得する場合は取得者ごとの要件がなく無条件で適用できます。同居親族が取得する場合は申告期限までの居住継続と保有継続が必要です。別居親族の家なき子特例は、被相続人に配偶者や同居相続人がいないことなど細かな要件をすべて満たす必要があります。取得者の類型ごとに要件が異なるため、自宅の土地を誰がどのように取得するかを踏まえた検討が重要です。個別の適用可否や有利な取得方法については、専門家への相談をおすすめします。
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務判断を保証するものではありません。実際の適用にあたっては、税理士等の専門家にご確認ください。
参考文献
小規模宅地の特例（自宅）に関するよくある質問まとめ
Q. 特定居住用宅地等の限度面積と減額割合を教えてください。
A. 特定居住用宅地等の限度面積は330㎡、減額割合は80%です。自宅の土地のうち330㎡までの部分について評価額を80%減額でき、超える部分は通常どおり評価されます。
Q. 配偶者が自宅の土地を相続する場合に要件はありますか。
A. 配偶者が取得する場合は取得者ごとの要件が設けられていません。申告期限までの居住継続や保有継続は求められず、取得しただけで特例の適用を受けられます。
Q. 同居していた子が自宅の土地を相続する場合の要件は何ですか。
A. 相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住していること、およびその宅地等を相続開始時から申告期限まで保有していることの両方が必要です。
Q. 家なき子特例とはどのような制度ですか。
A. 被相続人に配偶者や同居していた相続人がいない場合に、持ち家のない別居親族が自宅の土地を取得したときに認められる特例です。過去3年間の居住状況や家屋の所有歴など複数の要件をすべて満たす必要があります。
Q. 被相続人が老人ホームに入居していた場合も特例を使えますか。
A. 要介護認定等を受けて認可された施設に入居していたことなど一定の要件を満たせば、老人ホーム入居により空き家となっていた自宅の土地も特定居住用宅地等として扱われます。自宅が貸付けや事業に使われていないことが前提です。
Q. 特例を使うと納税額がゼロになる場合、申告は不要ですか。
A. 特例の適用によって納付税額がゼロになる場合でも、相続税の申告書の提出が必要です。適用を受けるには対象宅地が申告期限までに遺産分割されていることが原則として求められます。
