ご両親などから相続した空き家を売却しようと考えたとき、「税金がどれくらいかかるんだろう？」と不安になりますよね。実は、相続した不動産の売却には、税金の負担を軽くしてくれる特例がいくつかあります。その中でも代表的なのが「空き家特例（3,000万円特別控除）」と「取得費加算の特例」です。この2つ、もし一緒に使えたら大きな節税になりそうですが、残念ながら原則として併用はできません。この記事では、それぞれの特例の基本から、なぜ併用できないのか、そして「じゃあ、どっちを選べばお得なの？」という疑問まで、わかりやすく解説していきます。
2つの特例「空き家特例」と「取得費加算」を正しく理解しよう
まずは、それぞれの特例がどんな制度なのか、基本をおさらいしておきましょう。どちらも相続した不動産を売却するときの税金、つまり譲渡所得税を軽くするための制度ですが、仕組みが全く異なります。
空き家特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）とは？
空き家特例は、亡くなった方（被相続人）が住んでいた家を相続し、その家を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるという、とてもパワフルな特例です。譲渡所得とは、簡単に言うと「不動産を売って得た利益」のこと。この利益が3,000万円以下であれば、この特例を使うことで譲渡所得税がゼロになる可能性もあります。
| 制度の概要 | 相続した空き家を売却した際の譲渡所得から、最大3,000万円を控除できる |
| 主な適用要件 | ・被相続人が一人暮らしをしていた家であること ・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること ・相続してから売却まで、事業用や貸付用、居住用に使われていないこと ・売却代金が1億円以下であること ・相続開始日から3年が経過する年の12月31日までに売却すること |
取得費加算の特例（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）とは？
取得費加算の特例は、相続した財産を売却した際に、その財産を取得するために支払った相続税の一部を、不動産の取得費に上乗せできる制度です。取得費とは、不動産を買ったときの代金や手数料のこと。この取得費が大きいほど、譲渡所得（利益）は小さくなり、結果的に譲渡所得税が安くなります。相続税を支払った方だけが使える特例です。
| 制度の概要 | 支払った相続税額のうち、売却した不動産に対応する部分を取得費に加算できる |
| 主な適用要件 | ・相続や遺贈によって財産を取得した人であること ・その財産を取得したことで相続税を納めていること ・相続開始日の翌日から3年10か月以内に売却すること |
【結論】空き家特例と取得費加算の併用はできません
ここが一番大切なポイントですが、同じ不動産の売却に対して「空き家特例」と「取得費加算の特例」を同時に使うことはできません。どちらか一方の特例を選択して適用することになります。これを「選択適用」と呼びます。
なぜ併用できないの？
法律（租税特別措置法）で、空き家特例の適用要件の中に「取得費加算の特例の適用を受けていないこと」といった内容が定められているためです。つまり、国が「どちらか有利な方を選んで使ってくださいね」というルールを設けている、と考えると分かりやすいかもしれません。両方の“いいとこ取り”はできない仕組みになっているのです。
例外的に使えるケースはある？
原則として併用はできませんが、少し特殊なケースでは、それぞれの特例を使い分けることが可能な場合があります。
例えば、同一年中に相続した「空き家（建物と土地）」と、それとは別の「駐車場（土地）」を売却したとします。この場合、「空き家」には空き家特例を適用し、「駐車場」には取得費加算の特例を適用する、といった使い分けは可能です。あくまで、別々の不動産に対してそれぞれ適用するという考え方です。
空き家特例 vs 取得費加算 どっちがお得？判断のポイント
併用できないとなると、「自分はどちらを選べば一番節税できるの？」という点が気になりますよね。どちらがお得になるかは、売却する不動産の状況や支払った相続税の額によって変わってきます。ここでは、判断するためのポイントと簡単なシミュレーションをご紹介します。
シミュレーションで税額を比較してみよう
どちらが有利になるか、具体的な数字で見てみましょう。
【設定条件】
・売却価格：4,000万円
・取得費（親が購入した価格など）：500万円
・譲渡費用（仲介手数料など）：150万円
・支払った相続税のうち、この不動産に対応する金額：300万円
まず、特例を使わない場合の譲渡所得を計算します。
譲渡所得 = 4,000万円 – (500万円 + 150万円) = 3,350万円
＜ケース1：空き家特例を選択した場合＞
譲渡所得から3,000万円を控除します。
課税される譲渡所得 = 3,350万円 – 3,000万円 = 350万円
＜ケース2：取得費加算の特例を選択した場合＞
取得費に相続税額を加算します。
新しい取得費 = 500万円 + 300万円 = 800万円
課税される譲渡所得 = 4,000万円 – (800万円 + 150万円) = 3,050万円
このシミュレーションでは、空き家特例を使った方が課税される所得が大幅に少なくなり、有利という結果になりました。
判断のポイントまとめ
シミュレーションからも分かるように、どちらを選ぶべきかはケースバイケースです。一般的な判断の目安をまとめました。
- 譲渡所得（売却益）が3,000万円以下の場合：空き家特例を使えば課税所得をゼロにできる可能性が高いため、空き家特例が有利になることがほとんどです。
- 譲渡所得が3,000万円を大幅に超え、かつ高額な相続税を支払った場合：取得費に加算できる相続税額が大きくなるため、取得費加算の特例が有利になる可能性があります。
最終的にどちらを選ぶかは、ご自身の状況に合わせて実際に計算してみることが大切です。計算が複雑で難しいと感じる場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
それぞれの特例の注意点
どちらの特例を選ぶか決める前に、それぞれの注意点もしっかり確認しておきましょう。要件を満たしていないと、せっかくの特例が使えなくなってしまいます。
空き家特例の注意点
空き家特例は控除額が大きい分、要件が細かく定められています。特に注意したいのは以下の点です。
- 期限：相続が始まってから3年が経過する年の年末までに売却しなければなりません。期限を過ぎると適用できません。
- 建物の状態：売却する建物は、一定の耐震基準を満たしている必要があります。基準を満たしていない場合は、耐震リフォームを行うか、建物を取り壊して更地として売却する必要があります。
- 相続人の数：令和6年1月1日以降の譲渡から、売却する不動産を相続した人が3人以上いる場合、特別控除額が2,000万円に引き下げられることになりました。
取得費加算の特例の注意点
取得費加算の特例で最も重要なポイントは、その名前の通り「相続税を支払っていること」が大前提となる点です。
- 期限：相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却する必要があります。相続開始から計算すると、3年10か月以内が目安となります。空き家特例とは期限の考え方が少し違うので注意しましょう。
- 相続税の納税：配偶者の税額軽減や基礎控除によって相続税を納めていない場合は、この特例は使えません。
他の特例との併用関係
「空き家特例と取得費加算は併用できないことは分かったけど、他の特例とはどうなの？」と疑問に思うかもしれません。実は、取得費加算の特例は、別の特例と併用できる場合があります。
取得費加算と併用できる主な特例
代表的なのが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」です。これは、いわゆる「マイホームを売ったときの特例」です。例えば、親と同居していた家を相続し、相続後もそこに住み続けた後で売却するようなケースでは、マイホームの特例と取得費加算の特例を併用できる可能性があります。ただし、この場合「空き家」ではないため、空き家特例は適用できません。
まとめ
今回は、「空き家特例と取得費加算の併用」について解説しました。最後に、大切なポイントをもう一度おさらいしましょう。
- 空き家特例（3,000万円控除）と取得費加算の特例は、原則として併用できない。どちらか有利な方を選択する必要がある。
- どちらがお得かは、譲渡所得の金額や支払った相続税の額によって異なる。
- 一般的には、譲渡所得が3,000万円以下なら空き家特例が有利になるケースが多い。
- どちらの特例にも適用期限や細かい要件があるため、事前にしっかり確認することが重要。
相続した不動産の売却は、手続きも複雑で税金の計算も難しく感じられるかもしれません。ご自身で判断に迷ったときや、少しでも不安がある場合は、税務署や税理士などの専門家に相談し、最適な方法を見つけてくださいね。
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参考文献
国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
空き家特例と取得費加算に関するよくある質問
Q. 空き家特例と取得費加算は一緒に使えますか？
A. 原則として、同じ不動産の売却に対しては併用できません。どちらか一方の有利な方を選択して適用することになります。
Q. 空き家特例とはどんな制度ですか？
A. 相続または遺贈により取得した、被相続人が住んでいた家屋（空き家）を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
Q. 取得費加算の特例とはどんな制度ですか？
A. 相続した財産を売却した際に、その財産にかかった相続税額の一部を、売却資産の取得費に上乗せできる制度です。これにより譲渡所得が減り、税金の負担が軽くなります。
Q. どちらの特例を選べば良いですか？
A. 売却による利益（譲渡所得）や支払った相続税の額によって異なります。一般的に、譲渡所得が3,000万円以下であれば空き家特例が有利な場合が多いです。正確に判断するには専門家への相談をおすすめします。
Q. 空き家特例を使える期限はいつまでですか？
A. 相続が開始した日から3年が経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
Q. 取得費加算の特例を使える期限はいつまでですか？
A. 相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却する必要があります。これは、相続開始日から数えると3年10か月以内が目安となります。
