2020年4月から始まった配偶者居住権。大切な方が亡くなった後、配偶者の方が安心してご自宅に住み続けられるように作られた、とても心強い制度です。ただ、相続税の申告では「配偶者居住権等の評価明細書」という少し難しそうな書類を提出する必要があります。この記事では、この評価明細書の書き方を、計算方法から申告書への転記まで、誰にでも分かるように優しく解説していきますね。
配偶者居住権ってどんな制度？
まずは、配偶者居住権がどのようなものか、簡単におさらいしましょう。この制度を理解することが、評価明細書をスムーズに作成する第一歩になりますよ。配偶者居住権は、ご自宅の権利を「住む権利（配偶者居住権）」と「所有する権利（所有権）」の2つに分けて考える、という点が大きな特徴です。
制度ができた背景
これまでの相続では、遺産のほとんどがご自宅の不動産というケースで、少し困ったことが起きていました。例えば、配偶者の方がご自宅を相続すると、他の相続人（お子様など）に渡す現金が足りなくなり、結果的に住み慣れた家を売却せざるを得ない…なんてこともあったんです。残された配偶者の方が、住む場所の心配なく、安心して老後の生活を送れるように、この制度が作られました。
「住む権利」と「所有権」に分けるメリット
この制度を使うと、配偶者の方は「住む権利」を相続し、お子様などが「所有権」を相続する、といった分け方が可能になります。これにより、配偶者の方は終身または一定期間、追加の費用負担なくご自宅に住み続けられます。さらに、ご自宅の評価額が「住む権利」と「所有権」に分かれることで、配偶者の方が預貯金など他の財産も相続しやすくなる、というメリットがあるんですよ。
配偶者居住権を設定するための要件
ただし、配偶者居住権は自動的に設定されるわけではありません。いくつかの要件を満たす必要がありますので、確認しておきましょう。
| 対象となる人 | 亡くなった方の法律上の配偶者であること（内縁関係は対象外です）。 |
| 対象となる建物 | 亡くなった時点で、配偶者の方が住んでいた建物であること。また、その建物が亡くなった方の所有、または夫婦の共有名義である必要があります。 |
| 取得の方法 | 遺産分割協議、遺言、または家庭裁判所の審判などによって、配偶者居住権を取得することが明確に決められていること。 |
| 施行日 | 2020年4月1日以降に発生した相続が対象です。 |
評価明細書を書く前の準備
評価明細書を作成するには、まず配偶者居住権の価値（評価額）を計算する必要があります。そのために、いくつか情報を集めることから始めましょう。少し手間かもしれませんが、一つずつ揃えていけば大丈夫ですよ。
必要な書類を集めよう
評価額の計算には、以下の書類が必要になります。お手元にあるか確認してみてください。
- 固定資産税の課税明細書：毎年市区町村から送られてくる書類です。建物の評価額が記載されています。
- 建物の登記事項証明書（登記簿謄本）：法務局で取得できます。建物の構造や建築年月日が分かります。
- 路線価図・評価倍率表：土地の評価額を計算するために使います。国税庁のホームページで確認できます。
建物の情報を確認する
集めた書類から、建物の情報を抜き出しましょう。
- 建物の時価：固定資産税の課税明細書にある「価格」または「評価額」の金額を使います。これが相続税評価額になります。
- 建物の構造：「木造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」など、登記事項証明書で確認します。
- 建築年月日：登記事項証明書で確認します。相続開始日までの期間を「経過年数」として計算します。
土地の情報を確認する
次に、土地の情報です。土地の評価は少し専門的ですが、国税庁のサイトを使えば調べることができます。
- 土地の時価：市街地にある場合は「路線価方式」、それ以外の地域は「倍率方式」で評価額を計算します。国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」でご自宅の場所を検索し、評価額を算出しましょう。
配偶者の情報を確認する
最後に、配偶者の方に関する情報を確認します。
- 生年月日と年齢：相続が始まった時点での年齢を確認します。
- 配偶者居住権の存続期間：「終身（亡くなるまで）」なのか、「10年間」のように期間が決まっているのかを確認します。終身の場合は、年齢に応じた「平均余命」を使って計算します。
配偶者居住権等の評価額を計算してみよう
準備が整ったら、いよいよ評価額の計算です。計算式は複雑に見えますが、意味を理解すれば難しくありません。ご自宅の不動産は、配偶者居住権が設定されることで、以下の4つの権利に分けて評価されることになります。
- 配偶者居住権（配偶者が住む建物の権利）
- 配偶者居住権が設定された建物の所有権（子どもなどが持つ建物の権利）
- 配偶者居住権に基づく敷地利用権（配偶者が使う土地の権利）
- 配偶者居住権が設定された建物の敷地所有権（子どもなどが持つ土地の権利）
この4つの権利の評価額をそれぞれ計算していきます。
建物に関する権利の計算
まずは建物からです。「配偶者居住権」の価額は、少し長い計算式で求められます。
配偶者居住権の価額 ＝ 建物の時価 － {建物の時価 × (残存耐用年数 － 存続年数) ÷ 残存耐用年数} × 存続年数に応じた複利現価率
少し言葉が難しいですね。それぞれの言葉の意味は以下の通りです。
- 残存耐用年数：建物の寿命があと何年残っているか、という年数です。「建物の耐用年数 － 経過年数」で計算します。耐用年数は建物の構造によって決まっています。
- 存続年数：配偶者の方がその家に住む予定の年数です。終身の場合は、年齢ごとの平均余命を使います。
- 複利現価率：将来の価値を現在の価値に直すための係数です。国税庁が公表している表から、存続年数に応じた数値を探します。
そして、「配偶者居住権が設定された建物の所有権」の価額は、単純な引き算で求められます。
建物の所有権の価額 ＝ 建物の時価 － 配偶者居住権の価額
建物の構造ごとの耐用年数は以下の表を参考にしてください。
| 建物の構造 | 耐用年数（配偶者居住権の計算で使う年数） |
| 木造・合成樹脂造 | 33年 |
| 木骨モルタル造 | 30年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 70年 |
土地に関する権利の計算
次に土地の権利です。こちらも建物と同じように考えます。
敷地利用権の価額 ＝ 土地の時価 － (土地の時価 × 存続年数に応じた複利現価率)
そして、「敷地所有権」の価額は、こちらも引き算で求めます。
敷地所有権の価額 ＝ 土地の時価 － 敷地利用権の価額
【具体例】実際に計算してみよう
では、具体的なモデルケースで計算の流れを見てみましょう。
【前提条件】
- 相続人：妻（80歳）、子1人
- 配偶者居住権の期間：終身
- 建物：木造、築15年、固定資産税評価額700万円
- 土地：相続税評価額5,000万円
【計算手順】
- 各種の年数・数値を特定します。
- 耐用年数：木造なので33年
- 経過年数：15年
- 存続年数：80歳女性の平均余命は約12年なので12年とします。
- 複利現価率：存続年数12年に対応する数値は0.701です。
- 建物の権利を計算します。
- 配偶者居住権 ＝ 700万円 – {700万円 × ( (33年-15年) – 12年) ÷ (33年-15年) } × 0.701 ≒ 5,331,167円
- 建物の所有権 ＝ 700万円 – 5,331,167円 = 1,668,833円
- 土地の権利を計算します。
- 敷地利用権 ＝ 5,000万円 – (5,000万円 × 0.701) = 14,950,000円
- 敷地所有権 ＝ 5,000万円 – 14,950,000円 = 35,050,000円
「配偶者居住権等の評価明細書」の書き方
評価額の計算ができたら、いよいよ「配偶者居住権等の評価明細書」に記入していきます。計算ができていれば、あとは数字を転記するだけなので簡単ですよ。国税庁のホームページから様式をダウンロードして、計算結果を見ながら記入していきましょう。
明細書の上半分（居住建物の評価）
明細書の上半分は、建物に関する情報を記入する欄です。「居住建物の内容」には、建物の構造や建築年月日、固定資産税評価額などを記入します。「配偶者居住権の存続年数等」には、先ほど特定した存続年数や複利現価率などを記入します。そして、「配偶者居住権の価額」の欄に、先ほど計算した5,331,167円を記入します。その下の「居住建物の価額」には、所有権の価額である1,668,833円を記入します。
明細書の下半分（敷地の評価）
明細書の下半分は、土地に関する情報を記入します。「評価の基礎となる価額」に土地の相続税評価額である5,000万円を記入します。「配偶者居住権に基づく敷地利用権の価額」の欄に、計算した14,950,000円を記入します。最後の「居住建物の敷地の用に供される土地等の価額」には、敷地所有権の価額である35,050,000円を記入すれば、評価明細書は完成です。
相続税申告書（第11表）への転記方法
評価明細書が完成したら、最後にその内容を相続税申告書の第11表「相続税がかかる財産の明細書」に書き写します。評価明細書は、この第11表に書かれた金額の根拠を示す添付書類という位置づけになります。
第11表の記載項目
第11表には、相続した財産を一覧で記載します。配偶者居住権関連の4つの権利も、それぞれ財産として記載する必要があります。記載方法は以下の表のようになります。
| 権利の種類 | 種類 | 細目 | 利用区分、銘柄等 |
| 配偶者居住権 | 家屋 | 配偶者居住権 | 居住用 |
| 建物の所有権 | 家屋 | 所有権 | 配偶者居住権の目的となっている家屋 |
| 敷地利用権 | 宅地 | 配偶者居住権に基づく敷地利用権 | 居住用 |
| 敷地所有権 | 宅地 | 所有権 | 配偶者居住権の目的となっている家屋の敷地 |
それぞれの行に、所在場所や面積、そして先ほど計算した評価額を記入し、取得した人の氏名を書けば完了です。これで、配偶者居住権に関する申告手続きは終わりです。お疲れ様でした。
まとめ
今回は、「配偶者居住権等の評価明細書」の書き方について、詳しく解説しました。一見すると複雑に思えるかもしれませんが、手順を追って一つずつ進めていけば、決して難しいものではありません。
ポイントは、
- 事前に必要な情報をしっかり集めること
- 計算式に当てはめて4つの権利の評価額を正しく計算すること
- 計算結果を評価明細書と申告書第11表に間違いなく転記すること
この3つのステップを意識してみてください。もし、計算や書類の書き方に不安を感じたり、ご自身のケースではどうなるのか迷ったりした場合は、無理せず税理士などの専門家に相談することも大切な選択肢ですよ。
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参考文献
「配偶者居住権等の評価明細書」のよくある質問まとめ
Q.「配偶者居住権等の評価明細書」とは何ですか？
A.相続税の申告の際に、配偶者居住権や配偶者短期居住権の価額を計算し、その内訳を明らかにするために税務署へ提出する書類です。
Q.「配偶者居住権等の評価明細書」はどこで入手できますか？
A.国税庁のウェブサイトから最新の様式をPDF形式でダウンロードできます。相続税の申告書作成コーナーなどでも作成が可能です。
Q.評価明細書の記入で特に間違いやすいポイントは何ですか？
A.「建物の固定資産税評価額」や「敷地の価額」の転記ミス、配偶者の年齢に応じた法定利率や存続年数の確認漏れなどがよくある間違いです。各項目の金額を正確に転記することが重要です。
Q.配偶者居住権の価額はどのように計算されるのですか？
A.建物の時価から、配偶者が亡くなるまでその建物を賃貸した場合の想定賃料合計額を現在価値に割り引いた金額などを差し引いて計算します。明細書の案内に沿って数値を入力すれば評価額が算出されます。
Q.配偶者「短期」居住権もこの明細書で評価するのですか？
A.はい、配偶者短期居住権の評価にもこの明細書を使用します。明細書の上部にある「配偶者短期居住権」の欄にチェックを入れて計算を進めます。
Q.作成した評価明細書は、他にどんな書類と一緒に提出しますか？
A.相続税の申告書（第11・11の2表の付表2）や、遺産分割協議書の写し、建物の登記事項証明書、固定資産税評価証明書などと一緒に税務署へ提出します。
