ご自身のマンションの敷地が、2つの道路に面している「角地」だったら、土地の評価額はどうなるんだろう？と疑問に思ったことはありませんか。土地の評価は、相続税額に直接影響する大切なポイントです。実は、角地のように利用価値が高い土地は、その分、相続税評価額も高くなるルールがあるんです。この記事では、マンションの敷地が正面と側方の道路に接している場合の土地評価について、「側方路線影響加算」という専門的なルールを、できるだけ分かりやすく、具体例を交えながら解説していきますね。
そもそもマンションの土地（敷地権）はどう評価するの？
本題に入る前に、まずはマンションの土地評価の基本をおさらいしておきましょう。マンションの相続税評価額は、「建物部分」と「土地部分（敷地権）」に分けて、それぞれ計算したものを合計して算出します。特に土地部分の評価は少し複雑なんです。
土地評価の基本「路線価方式」
市街地にある土地の多くは、「路線価方式」という方法で評価されます。これは、国税庁が定めた道路ごとの1㎡あたりの価格である「路線価」を基準に計算する方法です。路線価は、国税庁のホームページで公開されている「路線価図」で誰でも確認することができますよ。
基本的な計算式は「路線価 × 土地の面積（地積）」となりますが、土地の形などに応じて様々な補正が入ります。
敷地全体の評価額を「敷地権割合」で按分
分譲マンションの場合、ひとつの広大な敷地を、全戸の所有者で共有していますよね。そのため、マンション一室の土地の評価額は、まずマンションの敷地全体の評価額を計算し、そこに自分の所有持分である「敷地権割合」を掛けて算出します。
この敷地権割合は、法務局で取得できる「登記事項証明書（登記簿謄本）」に記載されていますので、確認してみてくださいね。
マンション敷地が角地だと評価額は変わる？
ここからが本題です。結論から言うと、マンションの敷地が2つ以上の道路に接している場合、その利用価値の高さから相続税評価額は上がります。戸建ての土地と同じように、マンションの敷地全体を評価するときに、その立地条件がしっかりと加味されるんです。
角地は評価額がアップ！「側方路線影響加算」とは
土地が交差点の角にある、いわゆる「角地」の場合、「側方路線影響加算」というルールが適用されます。これは、最も価格の高い「正面路線」だけでなく、横に接している「側方路線」からの恩恵も受けているため、その価値を評価額に上乗せしましょう、という考え方です。これにより、1つの道路にしか接していない土地よりも評価額が高くなる仕組みになっています。
側方路線影響加算の計算方法
側方路線影響加算を適用した1㎡あたりの評価額は、以下の計算式で求められます。
（正面路線価 × 奥行価格補正率） + （側方路線価 × 奥行価格補正率 × 側方路線影響加算率）
少し難しく感じるかもしれませんが、ポイントは以下の通りです。
- まず、接している道路それぞれの路線価に、土地の奥行きに応じた「奥行価格補正率」を掛けます。
- 補正後の路線価を比べて、価格が高い方を「正面路線」、低い方を「側方路線」とします。
- 正面路線の評価額に、側方路線の評価額の一部を加算して、最終的な1㎡あたりの評価額を算出します。
側方路線影響加算率ってどのくらい？
側方路線影響加算率は、土地がどの地域にあるか（地区区分）によって変わります。商業地など利便性の高い場所ほど、加算される割合も大きくなります。また、角地だけでなく、L字路の内側にある「準角地」にも適用されます。
| 地区区分 | 角地の場合の加算率 |
| ビル街地区 | 0.07 |
| 高度商業地区・繁華街地区 | 0.10 |
| 普通商業・併用住宅地区 | 0.08 |
| 普通住宅地区・中小工場地区 | 0.03 |
| 大工場地区 | 0.02 |
マンション敷地が角地の場合の評価シミュレーション
では、実際にどれくらい評価額が変わるのか、簡単なモデルケースでシミュレーションしてみましょう。
シミュレーションの条件設定
- マンション敷地全体の面積：2,000㎡
- 正面路線価：300千円/㎡
- 側方路線価：280千円/㎡
- 地区区分：普通住宅地区
- 奥行距離：40m（奥行価格補正率：0.92）
- あなたの敷地権割合：10,000分の50
角地ではない場合の評価額
もしこの土地が正面路線（300千円）にしか接していない場合、評価額は以下のようになります。
- 1㎡あたりの評価額：300千円 × 0.92 = 276千円
- 敷地全体の評価額：276千円 × 2,000㎡ = 552,000,000円
- あなたの敷地権評価額：552,000,000円 × (50 / 10,000) = 2,760,000円
角地である場合の評価額
次に、この土地が角地で側方路線影響加算が適用される場合の評価額です。
- 正面路線価（補正後）：300千円 × 0.92 = 276千円
- 側方路線価（補正後）：280千円 × 0.92 = 257.6千円
- 側方路線影響加算率：0.03（普通住宅地区の角地）
- 1㎡あたりの評価額：276千円 + (257.6千円 × 0.03) = 276千円 + 7.728千円 = 283.728千円
- 敷地全体の評価額：283.728千円 × 2,000㎡ = 567,456,000円
- あなたの敷地権評価額：567,456,000円 × (50 / 10,000) = 2,837,280円
このように、角地であることで敷地権の評価額が約7.7万円高くなることがわかりますね。
裏通りに面している場合も評価は変わる？「二方路線影響加算」
角地だけでなく、土地の正面と裏面が道路に接している「二方路線」の場合も、利便性が高いと判断され評価額が加算されます。これを「二方路線影響加算」といいます。
二方路線影響加算の考え方
計算方法は側方路線影響加算と似ていて、正面路線の評価額に、裏面の路線価（裏面路線価）を補正した額の一部を加算します。加算率は地区区分によって定められています。
二方路線影響加算率の表
| 地区区分 | 加算率 |
| ビル街地区 | 0.07 |
| 高度商業地区・繁華街地区 | 0.10 |
| 普通商業・併用住宅地区 | 0.08 |
| 普通住宅地区・中小工場地区 | 0.05 |
| 大工場地区 | 0.02 |
ご自身のマンションがどのような道路に接しているかによって、適用されるルールが変わってくるんですね。
注意点：2024年からのマンション評価改正
ここまで土地の評価方法について解説してきましたが、マンションの相続税評価にはもう一つ、とても重要な注意点があります。
「区分所有補正率」による評価額の見直し
2024年（令和6年）1月1日以降の相続から、マンションの相続税評価額の計算方法に新しいルールが加わりました。これは、いわゆる「タワマン節税」など、市場での売買価格と相続税評価額の間に大きな差が生まれる問題を解消するための改正です。
この新しいルールでは、「区分所有補正率」というものが導入され、マンションの築年数、総階数、所在階、敷地権の広さなどに応じて、これまでの方法で計算した評価額がさらに補正（多くの場合、増額）されることになりました。
したがって、側方路線影響加算などで計算した土地の評価額と建物の評価額の合計に、さらにこの区分所有補正率が乗じられる可能性がある、ということを覚えておきましょう。
まとめ
今回は、マンションの敷地が正面と側方の道路に接している場合の土地評価について解説しました。ポイントをまとめてみましょう。
- マンションの敷地が角地の場合、利用価値の高さを反映して「側方路線影響加算」が適用され、土地の評価額が高くなります。
- 正面と裏面が道路に接している場合は「二方路線影響加算」が適用されます。
- これらの計算はマンションの敷地全体で行い、その評価額を「敷地権割合」で按分して、あなたの一室あたりの土地評価額を算出します。
- 土地の評価額計算は非常に専門的です。さらに2024年からは「区分所有補正率」という新ルールも加わり、評価はより複雑になっています。
正確な評価額を把握し、適切な相続税申告を行うためには、相続に詳しい税理士などの専門家にご相談されることを強くおすすめします。
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参考文献
マンションの土地評価（二方路線）に関するよくある質問まとめ
Q.マンションの敷地が2つの道路に接している場合、土地の評価額は高くなりますか？
A.はい、高くなるのが一般的です。2つの道路に接する土地（角地や準角地など）は利便性が高いため、路線価評価において「側方路線影響加算」や「二方路線影響加算」が行われ、評価額が加算されます。
Q.正面路線と側方路線とは何ですか？ どうやって決めるのですか？
A.正面路線とは、その土地が接している路線のうち、最も路線価が高い道路のことです。側方路線は、正面路線以外の接している道路を指します。どちらを正面路線にするかは、原則として路線価の高い方で判定します。
Q.側方路線影響加算の計算方法を教えてください。
A.側方路線影響加算額は、「側方路線の路線価 × 奥行価格補正率 × 側方路線影響加算率」で計算します。この加算額を、正面路線の路線価に基づいて計算した評価額に加えます。加算率は土地の地区区分によって異なります。
Q.マンションの敷地が角地にある場合、必ず側方路線影響加算の対象になりますか？
A.必ずしも対象になるとは限りません。例えば、隅切り（角を削って道路にすること）がされている土地では、その部分を考慮した評価が行われます。また、加算の適用には一定の要件があるため、専門家への相談をおすすめします。
Q.相続税の土地評価で、正面路線価はどうやって調べられますか？
A.正面路線価は、国税庁のホームページで公開されている「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。該当地の住所から路線価図を検索し、土地が接している道路に記載された価格を確認してください。
Q.二方路線（正面と裏面が道路に接する場合）の評価方法も同じですか？
A.いいえ、異なります。正面と裏面が道路に接する土地は「二方路線」といい、「二方路線影響加算」が適用されます。計算方法は側方路線影響加算とは異なるため、注意が必要です。
