ご実家を相続したものの、誰も住む予定がなく空き家になってしまった…そんなとき、税金のことが心配になりますよね。相続した不動産には、相続税を抑えるための「小規模宅地等の特例」と、売却したときの利益（譲渡所得）にかかる税金を抑えるための「空き家特例（3,000万円特別控除）」という、とても心強い制度があります。もしこの二つを一緒に使えたら、税金の負担を大きく減らせそうですよね。この記事では、「空き家特例と小規模宅地等の特例は併用できるの？」という疑問にお答えし、その条件や注意点をわかりやすく解説していきます。
そもそも「空き家特例」とは？
まずは、空き家を売却したときに使える「空き家特例」について確認しましょう。これは、所得税に関する特例で、正式名称を「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。なんだか少し難しい名前ですが、中身はとてもお得な制度なんですよ。
空き家特例（3,000万円特別控除）の概要
空き家特例とは、亡くなった方（被相続人）から相続したご自宅（空き家）を売却した際に、その売却益である譲渡所得から最大で3,000万円を控除できる制度です。例えば、売却益が3,500万円だった場合、この特例を使えば課税対象となる所得を500万円まで圧縮できるため、所得税や住民税を大幅に節約できます。この特例は、増え続ける空き家問題を解消する目的で設けられており、令和9年12月31日までの売却が対象となっています。
空き家特例の主な適用要件
このお得な特例を使うためには、いくつかの条件をクリアする必要があります。主な要件を表にまとめましたので、チェックしてみてくださいね。
| 対象となる家屋 | ・昭和56年5月31日以前に建てられたこと ・マンションなどの区分所有建物でないこと ・相続開始の直前まで、亡くなった方お一人で住んでいたこと |
| 売却の条件 | ・相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること ・売却代金が1億円以下であること ・家屋を耐震リフォームして売却するか、更地にして土地のみを売却すること |
| その他の条件 | ・親子や夫婦など特別な関係にある人への売却ではないこと ・相続してから売却するまで、事業用や貸付用、居住用に使っていないこと |
特に、亡くなった方が老人ホームに入居していた場合でも、一定の条件を満たせば適用できるケースがありますので、あきらめずに確認することが大切です。
複数人で相続した場合の控除額
ご兄弟などで空き家を共有名義で相続し、一緒に売却することもあるかもしれません。その場合、要件を満たせば各相続人がそれぞれ3,000万円の控除を受けることができます。例えば、2人で相続すれば、合計で最大6,000万円まで控除が可能です。
ただし、注意点があります。令和6年1月1日以降の売却で、相続人が3人以上いる場合は、一人あたりの控除額が2,000万円になりますので覚えておきましょう。
相続税を抑える「小規模宅地等の特例」とは？
次に、相続税の負担を大きく軽減してくれる「小規模宅地等の特例」について見ていきましょう。こちらは相続税申告の際に適用する特例で、特にご自宅の土地を相続したときに絶大な効果を発揮します。
小規模宅地等の特例の概要
小規模宅地等の特例は、亡くなった方が住んでいた土地などを相続した場合に、その土地の相続税評価額を最大で80%も減額できる制度です。例えば、5,000万円と評価された土地であれば、評価額を1,000万円まで下げて相続税を計算できるため、相続税が大幅に安くなったり、場合によっては非課税になったりすることもあります。残されたご家族の生活を守るための、非常に重要な特例です。
小規模宅地等の特例の主な適用要件
この特例（亡くなった方の自宅敷地の場合）を使うためには、誰が相続するかによって条件が異なります。主なパターンは以下の通りです。
| 配偶者が相続する場合 | 特に厳しい要件はなく、適用できます。相続税の申告期限までに売却しても問題ありません。 |
| 同居していた親族が相続する場合 | 相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）まで、その土地を所有し、かつその家に住み続ける必要があります。 |
| 同居していなかった親族（家なき子）が相続する場合 | 亡くなった方に配偶者や同居の親族がおらず、かつ相続人自身が過去3年以内に持ち家に住んだことがないなどの厳しい要件（通称：家なき子特例）を満たす必要があります。この場合も、相続税の申告期限まで土地を所有し続ける必要があります。 |
【本題】空き家特例と小規模宅地等の特例は併用できるのか？
さて、ここからが本題です。これら二つの強力な特例、果たして一緒に使うことはできるのでしょうか。結論からお伝えすると、「原則として併用は難しいですが、ごく限られた特定のケースでは併用が可能」となります。
なぜ併用が難しいのか？
二つの特例の併用が難しい理由は、それぞれの制度が想定している状況が根本的に異なるからです。
・空き家特例 → 亡くなった方が一人で住んでいて、相続後に「空き家」になった家が対象です。
・小規模宅地等の特例 → 原則として、亡くなった方と「同居」していた親族が、生活基盤を守るために住み続けることが前提です。
このように、「空き家であること」と「同居して住み続けること」という要件が相反するため、ほとんどのケースではどちらか一方しか選べないのです。
併用できる限定的なケースとは
原則は難しいとご説明しましたが、併用できる例外的なケースが2つあります。それは、小規模宅地等の特例の適用要件が「同居」を前提としない場合です。
ケース1：別居していた配偶者が相続した場合
配偶者が小規模宅地等の特例を受ける場合、同居している必要はありません。そのため、例えばご夫婦が別居していて、亡くなった方が一人で住んでいた家を配偶者が相続した場合、小規模宅地等の特例が使えます。そして、その家は空き家特例の「被相続人が一人で住んでいた」という要件も満たすため、売却すれば空き家特例も適用でき、結果的に併用が可能になります。
ケース2：「家なき子特例」を利用した場合
持ち家がないなどの厳しい条件をクリアした「家なき子」が相続する場合も、同居要件なしで小規模宅地等の特例が使えます。この場合も、亡くなった方が一人で住んでいた家であれば、空き家特例の要件を満たすため、理論上は併用が可能です。
併用する場合の注意点
特に「家なき子特例」で併用を考える際には、売却のタイミングに注意が必要です。
・小規模宅地等の特例：相続税の申告期限（相続開始から10か月）まで土地を所有している必要があります。
・空き家特例：相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却する必要があります。
つまり、併用するためには、「相続税の申告期限を過ぎてから、空き家特例の期限内に売却する」というスケジュールを守る必要があります。申告期限前に売却してしまうと小規模宅地等の特例が使えなくなってしまうので、くれぐれもご注意ください。
他の特例との関係はどうなる？
相続不動産の売却時には、他にも使える特例があります。空き家特例とこれらの特例との関係も知っておくと、より有利な選択ができますよ。
相続税の取得費加算の特例とは選択適用
相続した財産を一定期間内（相続開始のあった日の翌日から3年10か月以内）に売却した場合、支払った相続税の一部を不動産の取得費に加算できる「相続税の取得費加算の特例」という制度があります。
この特例と空き家特例（3,000万円控除）は、どちらか一方しか使えない選択制です。どちらがお得になるかはケースバイケースですが、ざっくりとした目安として、取得費に加算できる相続税の額が3,000万円を超えるようなケースでは、取得費加算の特例の方が有利になる可能性があります。どちらを選ぶかは、慎重なシミュレーションが必要です。
どちらの特例を優先すべき？判断のポイント
併用ができないほとんどのケースでは、どちらか一方の特例を選ぶことになります。どちらを優先すべきか、判断するためのポイントをご紹介します。
シミュレーションが何より重要
どちらが有利になるかは、ご自身の状況によって全く異なります。一番確実な方法は、両方のパターンで税額を計算してみることです。
・パターンA：小規模宅地等の特例を使い、相続税を減額した場合の納税額
・パターンB：空き家特例を使い、所得税・住民税を減額した場合の納税額
この2つを比較して、トータルで税負担が軽くなる方を選びましょう。
判断の目安をまとめた表
ご自身で判断するのが難しい場合もあるかと思いますので、一般的な目安をまとめました。参考にしてみてください。
| こんなケース | 有利な可能性のある特例 |
| 相続税の負担が非常に大きく、売却益はそれほどでもない | 小規模宅地等の特例を優先して相続税を抑える |
| 相続税は基礎控除の範囲内でかからないが、売却益が大きい | 空き家特例を優先して所得税・住民税を抑える |
| どちらの税金もそれなりにかかりそう | 両方の税額をシミュレーションして、より節税効果の高い方を選択する |
まとめ
今回は、空き家特例と小規模宅地等の特例の併用について解説しました。最後にポイントを振り返ってみましょう。
・空き家特例と小規模宅地等の特例は、要件が相反するため原則として併用はできません。
・「別居していた配偶者」や「家なき子」が相続する限定的なケースでは、併用できる可能性があります。
・併用する場合は、売却のタイミングに注意が必要です。
・「相続税の取得費加算の特例」とは選択適用となり、併用はできません。
・どちらの特例を使うべきかは、相続税と所得税の税額をシミュレーションして慎重に判断することが大切です。
相続に関する税金の特例は、要件が複雑で判断が難しいものが多いです。どの特例を使うのが最も有利なのか迷ったときは、一人で悩まずに税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
この記事を読んだ方へ
Prime Souzoku Club
生前対策は、プライム相続クラブで早めに
相続税の試算や対策の相談を、継続して受けられる会員サービスです。
相続クラブを見る
Free Consultation
土日無料相談会を開催しています
公認会計士・税理士がご家族の状況を整理します。オンラインでのご相談も可能です。
相談会について見る
参考文献
国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
空き家特例と小規模宅地等の特例の併用に関するよくある質問まとめ
Q.空き家特例と小規模宅地等の特例は併用できますか？
A.いいえ、併用はできません。空き家特例は「譲渡所得税」、小規模宅地等の特例は「相続税」が対象であり、目的が異なるため同時に適用することはできません。
Q.なぜ2つの特例は併用できないのですか？
A.空き家特例は不動産を「売却したとき」にかかる税金を軽減する制度です。一方、小規模宅地等の特例は財産を「相続したとき」にかかる税金を軽減する制度であり、適用するタイミングと税金の種類が全く違うためです。
Q.「空き家特例」とは、どのような制度ですか？
A.相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋（空き家）を売却した際に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。所得税や住民税の負担を軽くすることができます。
Q.「小規模宅地等の特例」とは、どのような制度ですか？
A.被相続人が住んでいた土地などを相続する際に、一定の要件を満たすことで、その土地の相続税評価額を最大80%減額できる制度です。相続税の負担を大幅に軽減できます。
Q.どちらの特例を利用すべきか、判断基準はありますか？
A.一般的に、相続税の負担が重い場合は「小規模宅地等の特例」を優先して検討します。相続税がかからない、または少額で、将来の売却益が大きいと見込まれる場合は「空き家特例」の利用を検討するとよいでしょう。
Q.特例を利用する上での注意点はありますか？
A.どちらの特例も適用要件が非常に細かく定められています。特に、相続開始からの期間や建物の耐震基準など、満たすべき条件が多岐にわたります。適用を検討する際は、事前に専門家へ相談することをおすすめします。
