親から相続した土地が「第二種住居地域」にある場合、どのような特徴があって、相続税の計算にどう影響するのか気になりますよね。この地域は住居だけでなく店舗なども建てられるため、評価額が高くなることもあります。この記事では、第二種住居地域の基本から、相続税評価額の計算方法、節税につながる特例まで、専門的な内容をわかりやすく解説していきますね。
第二種住居地域ってどんな場所？
まずはじめに、相続した土地がどのような場所にあるのかを知ることが大切です。「第二種住居地域」は、都市計画法という法律で定められた「用途地域」の一つで、私たちの住みよい街づくりを支える大切なルールなんです。
用途地域とは？
「用途地域」とは、計画的な街づくりをするために、土地の使い道を住宅地、商業地、工業地といった目的別に13種類に分けたエリアのことです。これにより、「静かな住宅街の隣に大きな工場が建ってしまった」といった混乱を防ぎ、それぞれの地域が持つ特性を活かせるようになっています。第二種住居地域も、この13種類のうちの一つなんですよ。
| 分類 | 概 要 |
| 住居系地域 | 良好な住環境を守るための地域です。第一種低層住居専用地域など8種類があります。 |
| 商業系地域 | 商業などの利便性を高めるための地域です。近隣商業地域と商業地域の2種類があります。 |
| 工業系地域 | 工業の利便性を高めるための地域です。準工業地域、工業地域、工業専用地域の3種類があります。 |
第二種住居地域の具体的な特徴
第二種住居地域は、その名前の通り、主に住居の環境を保護するための地域です。ただ、住居専用の地域と比べると、建てられる建物の種類に関する制限が緩やかなのが大きな特徴です。戸建てやマンションといった住宅はもちろんのこと、比較的大規模な店舗や事務所、飲食店なども建てることができます。日々の生活に必要な施設が近隣に揃いやすいので、利便性が高いエリアと言えるでしょう。
第一種住居地域との違いは？
よく似た名前の「第一種住居地域」との大きな違いは、建てられる店舗や施設の規模と種類にあります。第二種住居地域の方が、より大きな商業施設や、建てられる建物の種類が増えるんです。
| 項目 | 第一種住居地域 |
| 店舗・事務所の面積 | 延床面積3,000㎡まで |
| 建てられない施設 | カラオケボックス、パチンコ店、麻雀店など |
| 項目 | 第二種住居地域 |
| 店舗・事務所の面積 | 延床面積10,000㎡まで |
| 建てられる施設 | 上記の面積以下であれば、カラオケボックスなども建築可能 |
このように、第二種住居地域は第一種住居地域よりも商業的な利用がしやすいため、幹線道路沿いなどが指定されることも多く、より賑やかな街並みになる傾向があります。
第二種住居地域の土地、相続税評価額の計算方法
それでは、具体的に第二種住居地域にある土地の相続税評価額がどのように計算されるのかを見ていきましょう。土地の評価方法は、その土地がどこにあるかによって、主に「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方法に分かれます。
基本は「路線価方式」
市街地にある土地の多くは、この「路線価方式」で評価されます。路線価とは、道路に面する土地1㎡あたりの価格のことで、国税庁が毎年公表しています。この路線価を基に、土地の形や奥行きなどの個性を加味して評価額を計算します。
計算式は以下のようになります。
路線価 × 各種補正率 × 土地の面積（地積） = 土地の評価額
各種補正率には、土地の奥行きが長すぎたり短すぎたりする場合に使う「奥行価格補正率」や、土地の形がきれいな四角形でない場合に使う「不整形地補正率」などがあります。
郊外などは「倍率方式」
路線価が定められていない郊外の土地などは「倍率方式」で評価します。こちらは、土地の固定資産税評価額に、国税庁が地域ごとに定める一定の「倍率」を掛けて計算する、比較的シンプルな方法です。
計算式は以下の通りです。
固定資産税評価額 × 倍率 = 土地の評価額
ご自身の土地がどちらの方式で評価されるかは、国税庁のホームページにある「路線価図・評価倍率表」で確認できますよ。
第二種住居地域が評価額に与える影響
第二種住居地域は、第一種低層住居専用地域のような厳しい制限がある地域に比べて、建てられる建物の用途が広く、容積率（敷地面積に対する建物の延床面積の割合）も高く設定される傾向があります。土地の利用価値が高いということは、それだけ資産価値も高いと評価されるため、路線価も高く設定されるのが一般的です。その結果、他の住居系地域に比べて相続税評価額が高くなる可能性がある、ということを覚えておきましょう。
評価額を左右する「容積率」とは？
土地の評価額、特に路線価に大きく影響するのが「容積率」です。第二種住居地域の価値を理解する上で、この容積率はとても重要なポイントになります。
容積率の基本
容積率とは、その土地の面積に対して、どれくらいの大きさ（延床面積）の建物を建てられるかを示す割合のことです。例えば、敷地面積が200㎡で容積率が200%の土地なら、最大で延床面積400㎡の建物を建てることができます。この数値が大きいほど、より規模の大きなマンションや商業ビルを建てられるため、土地の利用価値、つまり資産価値は高くなります。第二種住居地域では、この容積率が100%、150%、200%、300%、400%、500%の中から、都市計画によって定められています。
「指定容積率」と「基準容積率」
土地に適用される容積率には実は2種類あり、「指定容積率」と「基準容積率」のうち、どちらか低い方の数値が上限となります。
| 指定容積率 | 都市計画で定められた、その地域本来の容積率です。 |
| 基準容積率 | 土地の前にある道路（前面道路）の幅によって決まる容積率です。 |
特に、前面道路の幅が12m未満の場合、基準容積率が指定容積率よりも低くなることがあります。例えば、前面道路の幅員が4mの第二種住居地域の場合、基準容積率は「4m × 40% = 160%」となります。もし指定容積率が200%であっても、この土地には160%の容積率しか適用されません。このように、前面道路が狭いと土地の利用が制限されるため、評価額にも影響してくるのです。
土地が複数の容積率地域にまたがる場合
大きな土地の場合、容積率が400%の地域と200%の地域というように、異なる2つ以上の地域にまたがっていることがあります。このような土地を相続した場合、相続税の評価で有利になる可能性があります。具体的には、土地の正面にある道路の路線価が容積率400%を前提に設定されているのに、土地の一部が200%の地域にかかっている場合、土地全体の価値は少し下がりますよね。その価値の減少分を評価額から差し引く「容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価」というルールがあります。計算は少し複雑になりますが、評価額を下げられる可能性があるため、該当しそうな場合は専門家に相談してみるのがおすすめです。
第二種住居地域の土地で使える相続税の特例
評価額が高くなりがちな第二種住居地域の土地ですが、ご安心ください。要件を満たせば、相続税の負担を大きく軽減できる特例があります。ここでは代表的な2つの特例をご紹介します。
小規模宅地等の特例
これは相続税の節税対策として最も有名な特例の一つで、「小規模宅地等の特例」といいます。亡くなった方が住んでいた土地や事業をしていた土地などを相続した場合に、その土地の評価額を最大で80%も減額できる、非常に効果の大きな制度です。第二種住居地域にあるご自宅や、アパート・駐車場の敷地などでも、一定の要件を満たせば適用できます。
| 宅地の種類 | 減額内容 |
| 特定居住用宅地等（自宅の敷地） | 330㎡までの部分について評価額を80%減額 |
| 特定事業用宅地等（事業用の敷地） | 400㎡までの部分について評価額を80%減額 |
| 貸付事業用宅地等（アパート・駐車場の敷地） | 200㎡までの部分について評価額を50%減額 |
地積規模の大きな宅地の評価
広い土地を持っている場合に使える減額制度が「地積規模の大きな宅地の評価」です。三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏の一部）では500㎡以上、それ以外の地域では1,000㎡以上の広い土地が対象となり、その広さに応じて評価額を減額することができます。ただし、第二種住居地域にあっても、指定容積率が400%以上（東京23区では300%以上）の利便性が非常に高い地域ではこの制度は使えません。まずはご自身の土地の面積と容積率を確認することが第一歩です。
相続した土地の活用方法
第二種住居地域は、建築に関する制限が比較的緩やかで、利便性も高いことから、様々な土地活用の可能性があります。相続税の納税資金を確保するため、また、大切な資産を有効に活かすためにも、どのような活用方法があるかを知っておきましょう。
アパート・マンション経営
中高層の建物を建てることができるため、賃貸住宅の経営は有力な選択肢です。駅からの距離や周辺の環境を考慮して、学生や単身者向けのワンルームにするか、ファミリー向けの広い間取りにするかなどを検討します。安定した家賃収入は、納税資金や将来の生活費にも繋がります。
店舗や事務所としての賃貸
幹線道路沿いや人通りの多い場所であれば、店舗や事務所を建ててテナントに貸し出す「テナント経営」も考えられます。住宅よりも高い賃料が期待できる可能性がありますが、景気の影響を受けやすいなどの側面も考慮する必要があります。
売却して納税資金に
もしご自身で土地を活用する予定がない場合や、相続人が複数いて土地を分けたい場合には、売却するのも一つの賢明な選択です。第二種住居地域は住宅や店舗など幅広い需要が見込めるため、比較的買い手が見つかりやすい傾向にあります。売却して得たお金で相続税を支払い、残った現金を相続人同士で分けることで、スムーズな遺産分割にも繋がります。
まとめ
今回は、第二種住居地域の特徴と、それが土地の相続税評価額に与える影響について詳しく見てきました。ポイントをまとめると以下のようになります。
- 第二種住居地域は、住居のほか大規模な店舗や事務所も建てられる利便性の高い地域。
- 利用価値が高いため、他の住居系地域に比べて相続税評価額は高くなる傾向がある。
- 評価額の計算は主に「路線価方式」で行われ、「容積率」が価値を大きく左右する。
- 「小規模宅地等の特例」や「地積規模の大きな宅地の評価」といった特例を使えれば、相続税の負担を大幅に軽減できる可能性がある。
相続した土地の価値を正しく知り、使える特例を漏れなく適用することが、賢い相続の第一歩です。土地の評価や特例の適用要件は複雑な部分も多いため、少しでも不安に感じたら、相続に詳しい税理士などの専門家へ早めに相談することをおすすめします。
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参考文献
国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
第二種住居地域と相続税評価額のよくある質問まとめ
Q.第二種住居地域とは、そもそもどのような地域ですか？
A.主に住居の環境を守るための地域です。10,000㎡までの店舗や事務所、ホテル、カラオケボックスなども建てられるため、第一種住居地域より商業的な利用も可能なのが特徴です。
Q.第二種住居地域だと、土地の相続税評価額は高くなりますか？
A.必ずしも高くなるとは限りませんが、利便性の高い土地が多く、幅広い用途に利用できるため、結果的に路線価が高く設定され、相続税評価額も高くなる傾向があります。
Q.第二種住居地域の土地の相続税評価額はどのように計算されますか？
A.原則として「路線価方式」で評価されます。土地が面している道路に設定された1㎡あたりの価格（路線価）に、土地の面積や形状に応じた補正を加えて計算します。路線価がない地域では「倍率方式」が用いられます。
Q.他の住居系地域と比べて、相続税評価額に違いはありますか？
A.はい、傾向があります。一般的に、より厳しい建築制限がある第一種低層住居専用地域などよりは評価額が高く、より商業的な利用が可能な商業地域よりは低くなる傾向にあります。
Q.第二種住居地域でも、土地の相続税評価額が下がる要因はありますか？
A.はい、あります。土地の形がいびつ（不整形地）、道路に接する間口が狭い、騒音や日照阻害があるなど、土地の利用価値を下げる個別の要因がある場合は評価額が減額されることがあります。
Q.第二種住居地域の土地活用は、相続税評価額に影響しますか？
A.はい、影響します。例えば、土地にアパートなどを建てて人に貸すと、その土地は「貸家建付地」として評価され、更地の状態よりも相続税評価額が低くなります。これは有効な相続税対策の一つです。
