親御さんが老人ホームに入居された後、ご実家を相続するケースは増えています。その際に気になるのが、相続税を大幅に軽減できる「小規模宅地等の特例」が使えるかどうかですよね。実は、一定の要件を満たせば、老人ホームに入居していてもこの特例は適用可能です。この記事では、特例適用のための要件や注意点を、分かりやすく解説していきます。
老人ホーム入居中でも適用可能！小規模宅地等の特例とは
亡くなった方（被相続人）のご自宅の土地などを相続した際に、土地の評価額を最大で80%も減額できる、とても大きな節税制度です。この特例の中でも、ご自宅の土地に適用されるものを「特定居住用宅地等」といいます。通常は亡くなった方と同居していることが要件の一つですが、介護のために老人ホームに入居していた場合でも、いくつかの条件をクリアすれば適用が認められるんです。
特定居住用宅地等とは？
特定居住用宅地等とは、亡くなった方やその方と生計を一つにしていた親族が住んでいた土地のことです。この特例が適用されると、330㎡（約100坪）までの土地の評価額を80%減額できます。例えば、5,000万円の価値がある土地であれば、評価額が1,000万円まで下がり、相続税の負担を大きく減らすことができるのです。
なぜ老人ホーム入居でも適用できるの？
本来はご自宅で暮らし続けたかったけれど、介護などのやむを得ない事情で老人ホームに入居された、という状況を考慮して、税制上の配慮がなされています。ただし、誰でも無条件に適用できるわけではなく、「亡くなる直前まで住んでいた」とみなされるための、いくつかの重要な要件を満たす必要があります。
誰が相続したら適用できるの？
この特例を受けられる人は、主に以下の3パターンに分かれます。それぞれの立場で満たすべき要件が異なりますので、注意が必要です。
- 配偶者: 特に厳しい要件はなく、相続するだけで適用可能です。
- 同居していた親族: 亡くなる前から同居しており、相続後もその家に住み続け、土地を所有し続ける必要があります。
- 同居していなかった親族（家なき子）: 配偶者や同居親族がいないなど、さらに厳しい要件を満たす必要があります。
【重要】老人ホーム入居で特例を受けるための3つの必須要件
亡くなった方が老人ホームに入居していた場合に特例を適用するためには、亡くなったご本人に関する3つの重要な要件をすべて満たす必要があります。どれか一つでも欠けていると、特例は受けられませんので、しっかり確認しましょう。
要介護認定・要支援認定を受けていたこと
まず、亡くなった方が、市区町村から要介護認定または要支援認定を受けていたことが必須です。これは、ご自宅での生活が難しく、介護施設への入居が必要だったことを客観的に証明するためです。障害者支援区分の認定を受けていた場合も対象となります。
対象となる施設に入居していたこと
入居していた施設が、法律で定められた特定の施設である必要があります。すべての老人ホームが対象となるわけではありません。具体的には以下のような施設が対象となります。
| 対象となる施設の例 | ・特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設 ・サービス付き高齢者向け住宅（サ高住） ・認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居（グループホーム）など |
| 注意点 | 都道府県知事への届出がされていない施設などは対象外となる可能性があります。入居時の契約書などで施設の種別を確認しておきましょう。 |
入居後に自宅を貸したり、他の人が住んだりしていないこと
亡くなった方が老人ホームに入居された後、ご実家を他人に賃貸したり、事業用として使ったりしていないことが条件です。また、亡くなった方と生計を別にしていた親族などが新たに住み始めた場合も、特例の対象外となってしまいます。ただし、家具などを置いたままにして、いつでも戻れる状態にしておくことは問題ありません。
誰が相続するかで変わる！取得者ごとの追加要件
亡くなった方の要件を満たした上で、次に、その土地を相続する「取得者」が誰なのかによって、さらに満たすべき要件が変わってきます。ここでは、主な取得者のパターンごとに必要な条件を見ていきましょう。
配偶者が相続する場合
配偶者の方が相続する場合は、最も要件が緩やかです。亡くなった方の3つの必須要件さえ満たしていれば、他に特別な条件はありません。相続税の申告期限（相続開始後10ヶ月）を待たずに売却しても特例は適用されます。
同居親族が相続する場合
亡くなった方が老人ホームに入居する直前まで同居していた親族が相続する場合です。この場合、相続の開始前から相続税の申告期限まで、引き続きその家に住み、土地を所有し続ける必要があります。申告期限前に売却してしまうと特例は使えません。
別居親族（家なき子）が相続する場合
いわゆる「家なき子特例」と呼ばれるもので、要件が最も厳しくなります。亡くなった方に配偶者や同居の相続人がおらず、相続開始前3年以内にご自身や配偶者、3親等内の親族などが所有する家に住んだことがない、といった複数の条件をすべて満たす必要があります。
特例適用後の注意点と手続きの流れ
無事に要件を満たして特例を適用できることになっても、手続きを間違えると適用が認められません。ここでは、特例を適用する上での大切な注意点と、手続きについて解説します。
相続税の申告は必須！
小規模宅地等の特例を適用した結果、相続税が0円になる場合でも、相続税の申告書の提出は必ず必要です。申告をしないと、特例の適用が認められず、後から税務署に指摘されて多額の税金とペナルティが課せられる可能性があります。申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。
申告期限までに遺産分割を終えること
この特例は、誰がその土地を相続するかが決まっていないと適用できません。原則として、相続税の申告期限までに遺産分割協議を終え、その内容を遺産分割協議書にまとめる必要があります。もし間に合わない場合は、「申告期限後3年以内の分割見込書」を申告書に添付して提出することで、3年以内に分割がまとまれば特例を適用できる救済措置があります。
申告に必要な追加書類
老人ホームに入居していたケースでは、通常の相続税申告の書類に加えて、特例の要件を満たしていることを証明する書類が必要です。
| 主な追加書類 | ・介護保険の被保険者証の写し（要介護認定等が記載されている部分） ・老人ホームの入所契約書の写し ・被相続人の戸籍の附票の写し |
| ポイント | 介護保険の被保険者証は亡くなると市区町村に返却するため、事前に必ずコピーを取っておきましょう。 |
間違いやすい！二世帯住宅のケース
二世帯住宅の場合、小規模宅地等の特例の適用はさらに複雑になります。特に注意したいのが「建物の登記」です。
区分所有登記をしていると適用が難しくなる
1階を親世帯、2階を子世帯として、それぞれを独立した住戸として登記する「区分所有登記」がされている場合、原則として子は「同居」とはみなされず、特例の適用が難しくなります。たとえ建物内部で行き来ができたとしても、登記が優先されてしまうのです。
共有名義や単独名義なら適用しやすい
一方で、建物全体を一つの家として親子で共有名義にしていたり、親の単独名義にしていたりする場合は、子が「同居親族」と認められやすく、特例を適用できる可能性が高まります。これから二世帯住宅を建てる、あるいは登記を見直す場合は、将来の相続も見据えて検討することが大切です。
まとめ
亡くなった方が介護のために老人ホームに入居していた場合でも、「要介護認定」「対象施設への入居」「自宅を貸していない」という3つの要件を満たせば、特定居住用宅地等の特例を適用できる可能性があります。さらに、誰が相続するかによって追加の要件が定められています。この特例は節税効果が非常に大きい反面、要件が複雑で、手続きも厳格です。特例を適用した結果、納税額がゼロになったとしても、相続税の申告は必須です。ご自身のケースで適用できるか不安な場合や、手続きに迷った場合は、相続に詳しい専門家に相談することをおすすめします。
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参考文献
国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
老人ホームと小規模宅地等の特例に関するよくある質問
Q.親が老人ホームに入っていましたが、小規模宅地等の特例は使えますか？
A.はい、要介護認定を受けていたこと、法律で定められた対象施設に入居していたこと、ご自宅を他人に貸していなかったこと、という3つの主な要件を満たせば適用できる可能性があります。
Q.特例を使うと土地の評価額はどれくらい下がりますか？
A.特定居住用宅地等の場合、330㎡（約100坪）までの部分について、土地の評価額を最大80%減額することができます。
Q.特例を使えば相続税の申告はしなくても良いですか？
A.いいえ、特例を適用して納税額が0円になったとしても、相続税の申告書の提出は必ず必要です。申告しないと特例は認められません。
Q.親が老人ホームに入った後、空き家になった実家を弟が一時的に使っていました。特例は適用できますか？
A.亡くなった方と生計を別にしていたご親族が住んでいた場合、原則として特例は適用できません。
Q.どの老人ホームでも対象になりますか？
A.いいえ、特別養護老人ホームや有料老人ホームなど、老人福祉法や介護保険法で定められた施設に限られます。入居施設の契約書などで確認が必要です。
Q.介護保険の被保険者証を役所に返却してしまいました。どうすれば良いですか？
A.市区町村の介護保険担当課などで、要介護認定を受けていたことの証明書を発行してもらえる場合がありますので、問い合わせてみてください。
