土地を相続したものの、目の前の道に路線価が設定されておらず、さらに形がいびつな不整形地だった場合、どのように評価すればよいのか迷ってしまいますよね。実は、路線価のない道に接している場合や、建築基準法上の道路に接していない無道路地の場合、正しい想定整形地の取り方や評価手順を知ることで、相続税を適正に抑えることができる可能性があります。本記事では、専門用語をできるだけ避けて、具体的な計算例や表を交えながら優しく解説していきます。
路線価のない道に接する不整形地の基本
倍率地域における不整形地の評価
路線価が設定されていない地域は、主に倍率地域と呼ばれます。倍率地域にある土地は、毎年送られてくる固定資産税評価額に、国税庁が定めた一定の倍率をかけて評価額を計算します。固定資産税評価額には、すでに土地がいびつな形をしていることによる価値の低下が反映されています。そのため、倍率地域においては、改めて不整形地補正を行う必要はなく、想定整形地を作図する手間もかかりません。
無道路地や私道に接する不整形地の評価
目の前の道が建築基準法上の道路ではない場合、その土地は無道路地として扱われます。この場合、実際に接している路線価のある道路から、幅2メートルの仮想の通路（想定通路）を作図して評価を行います。無道路地の評価では、不整形地としての減額に加えて、道路に接していないことによる無道路地補正（最大40パーセントの減額）を重複して適用できるため、正確な想定整形地の作図が非常に重要になります。
特定路線価を設定して評価するケース
路線価のない私道などに面している場合、税務署に申し出て特定路線価を設定してもらうことで、路線価方式を使って評価できることがあります。特定路線価が設定されれば、通常の路線価地域と同じように、正面路線からの垂線をもとに想定整形地を取り、不整形地補正率を計算していくことになります。
不整形地の評価方法4つのパターン
区分した整形地をもととして評価する方法
いびつな土地を、いくつかのきれいな長方形や正方形（整形地）に分けて、それぞれの評価額を足し合わせる方法です。例えば、L字型の土地を2つの長方形に分割して計算します。ただし、この方法では間口狭小補正や奥行長大補正を適用できないため、他の方法と比較して有利な方を選びます。
計算上の奥行距離をもととして評価する方法
最も一般的に使われる方法です。土地全体の面積（例えば500平方メートル）を、道路に接している間口の長さ（例えば20メートル）で割り算して、計算上の奥行距離（25メートル）を求めます。この計算上の奥行距離と、想定整形地の奥行距離を比べて、短い方を実際の奥行距離として採用し、評価額を計算します。
近似整形地をもととして評価する方法
土地の形に最も近い長方形（近似整形地）を新しく設定して評価する方法です。はみ出す部分の面積と、足りない部分の面積がほぼ同じになるように長方形を描き直します。境界線がギザギザしているような土地でよく使われます。
差引計算により評価する方法
旗竿地（道路に出るための細長い通路がある土地）などでよく使われます。まず、手前の土地も含めた全体の大きな長方形の評価額を計算し、そこから自分のものではない手前の土地（整形地）の評価額を差し引くことで、奥にある不整形地の評価額を求める方法です。
正しい想定整形地の取り方とポイント
想定整形地の基本的なルール
想定整形地とは、評価する不整形地をすっぽりと囲む、道路に接した長方形または正方形のことです。正面の道路から垂直に線を引いて、対象の土地がすべて収まるように作図します。この想定整形地の面積と実際の土地の面積の差が「かげ地」となり、かげ地の割合が大きいほど土地の評価額は下がります。
屈折路や角地に接する場合の取り方
道が曲がっている屈折路の内側に接している場合、道路からの垂線で囲む方法など複数の長方形が描けますが、必ず最も面積が小さくなる長方形を想定整形地として選びます。面積が小さいものを選ぶことで、かげ地割合が正確になり、適正な補正率を導き出すことができます。
間口距離と奥行距離の求め方
間口距離は、実際に道路に接している長さと、想定整形地の間口の長さを比べて、短い方を採用します。たとえば、実際の接道が15メートルで想定整形地の間口が12メートルなら、間口距離は12メートルとなります。奥行距離も同様に、計算上の奥行距離と想定整形地の奥行距離のうち、短い方を採用します。
不整形地補正率を求めるための3ステップ
地積区分の判定
まずは、土地の広さと地区区分から、地積区分（A、B、C）を判定します。国税庁の地積区分表を使います。
| 地区区分 | 地積区分Aの要件（面積） |
|---|---|
| 普通住宅地区 | 500平方メートル未満 |
| 普通商業・併用住宅地区 | 400平方メートル未満 |
かげ地割合の計算
次に、想定整形地の面積から実際の土地の面積を引いて、かげ地の面積を出します。そして、かげ地の面積を想定整形地の面積で割り算して、かげ地割合を求めます。
| 計算項目 | 計算式 |
|---|---|
| かげ地の面積 | 想定整形地の面積 － 実際の不整形地の面積 |
| かげ地割合 | かげ地の面積 ÷ 想定整形地の面積 × 100 |
例えば、想定整形地が600平方メートルで実際の土地が450平方メートルの場合、かげ地の面積は150平方メートルとなり、かげ地割合は25パーセントになります。
不整形地補正率表の適用
判定した地積区分と計算したかげ地割合を、国税庁の「不整形地補正率表」に当てはめます。普通住宅地区で地積区分A、かげ地割合が25パーセントの場合、補正率は0.92となります。この数値が小さいほど、土地の評価額は大きく減額されます。
無道路地における想定通路と評価の注意点
想定通路の正しい取り方
路線価のない無道路地を評価する場合、実際に利用している路線価のある道路に向かって、建築基準法を満たす幅2メートルの想定通路を作図します。この想定通路は、道路までの距離が最も短くなるように真っ直ぐ引くのが原則です。
無道路地の想定整形地とかげ地割合
無道路地の場合、実際の土地と想定通路を合わせた全体を囲むように想定整形地を作図します。全体の面積をもとに不整形地補正率を計算し、さらに通路部分の面積を無道路地としての減額（最大でマイナス40パーセント）に反映させます。計算が複雑になるため、一つひとつの手順を丁寧に進めることが大切です。
まとめ
路線価のない道に接する不整形地を評価する際は、まずその土地が倍率地域なのか、無道路地なのか、あるいは特定路線価を設定すべきかを判断します。路線価方式で評価する場合は、土地をすっぽり囲む想定整形地を正しく作図し、かげ地割合を計算することが節税の大きなカギとなります。屈折路や無道路地など、状況によって想定整形地の取り方は変わりますので、ルールに沿って最も面積が小さくなるように描くことを忘れないでください。
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参考文献
国税庁 不整形地の評価――計算上の奥行距離を基として評価する場合
路線価のない道に接する不整形地のよくある質問まとめ
Q.路線価のない道に接する土地はどう評価しますか？
A.倍率地域の場合は固定資産税評価額に倍率をかけます。無道路地の場合は近くの路線価から仮想の通路を作図して評価し、特定路線価を申請して評価する方法もあります。
Q.倍率地域の不整形地でも想定整形地を取る必要はありますか？
A.いいえ、必要ありません。倍率地域の固定資産税評価額には、すでに土地のいびつな形状による価値の低下が反映されているため、不整形地補正は行いません。
Q.想定整形地とは何ですか？
A.評価したい不整形地をすっぽりと囲む、道路に接した長方形または正方形のことです。この面積をもとに、土地がどれくらい整形地から欠けているか（かげ地）を計算します。
Q.かげ地割合はどのように計算するのですか？
A.想定整形地の面積から実際の土地の面積を引き、その差（かげ地の面積）を想定整形地の面積で割り算して求めます。この割合が高いほど評価額は下がります。
Q.無道路地の場合、想定整形地はどのように作図しますか？
A.対象の土地から路線価のある道路に向かって幅2メートルの仮想の通路（想定通路）を引き、実際の土地と想定通路の両方をすっぽり囲むように長方形を作図します。
Q.屈折路に接する不整形地の想定整形地はどうなりますか？
A.道路が曲がっている屈折路に接している場合、複数の長方形が描けることがありますが、必ず対象の土地を囲む長方形の中で最も面積が小さくなるものを採用します。
