ご家族から傾斜のある土地、例えば山林や農地を相続された場合、「この土地の相続税ってどうなるんだろう？」と不安に思いますよね。実は、そうした土地は宅地として評価した価額から「宅地造成費」を差し引くことができるんです。特に傾斜地の場合、その造成費用は高額になるため、相続税評価額を大きく下げられる可能性があります。この記事では、傾斜地の宅地造成費用とは何か、具体的な計算方法や注意点について、分かりやすく解説していきますね。
宅地造成費とは？相続税評価のキホン
まずは、「宅地造成費」そのものについて、基本的なところから一緒に見ていきましょう。これを理解することが、相続税評価額を正しく計算するための第一歩になりますよ。
宅地造成費が評価額から控除できる理由
宅地造成費とは、農地や山林、原野といった「宅地以外の土地」を、家を建てられる「宅地」の状態にするためにかかる工事費用のことです。相続税を計算するとき、市街地にあるこれらの土地は「もし宅地だったら」という仮定で評価されます。これを宅地比準方式といいます。しかし、現状は宅地ではないため、宅地にするための造成費用がかかりますよね。その将来かかるであろう費用を、あらかじめ評価額から差し引いておこう、というのが宅地造成費を控除できる理由なんです。いわば、土地のマイナス面を費用として計上できる、と考えていただくと分かりやすいかもしれません。
平坦地と傾斜地の宅地造成費の違い
宅地造成費には、大きく分けて2つの種類があります。それは「平坦地」のものと「傾斜地」のものです。名前の通り、平らな土地と傾斜のある土地では、造成工事の内容や規模がまったく違ってきます。傾斜地は、土を削ったり、逆に盛ったり、崩れないように擁壁（ようへき）を造ったりと、平坦地に比べて大がかりな工事が必要です。そのため、造成費用の計算方法も異なり、一般的に傾斜地の方が造成費は高くなる傾向にあります。
宅地造成費の金額はどこで確認する？
「じゃあ、その造成費っていくらで計算すればいいの？」と思いますよね。ご安心ください。この金額は、国税庁が毎年、都道府県ごとに定めて公表しています。国税庁のウェブサイトにある「財産評価基準書」の中の「宅地造成費の金額表」で確認することができます。相続が発生した年（課税時期）の金額表を使うのがルールです。お持ちの土地がある都道府県の表を確認するようにしてくださいね。
傾斜地の宅地造成費の計算方法
ここからは、この記事のメインテーマである「傾斜地」の宅地造成費について、具体的な計算方法を詳しく見ていきましょう。少し専門的になりますが、ポイントを押さえれば大丈夫ですよ。
傾斜地の基準と傾斜度の測定方法
まず、どのくらいの傾斜があれば「傾斜地」として扱われるのでしょうか。基準は傾斜度が3度を超える土地です。3度以下のなだらかな土地は「平坦地」として計算します。
傾斜度の測定は、原則として「評価する土地に最も近い道路面の高さ」を起点とし、「評価する土地の頂点（または最下点）で、奥行きが最も長い地点」までの高さと距離で測ります。簡単に言うと、「高さ ÷ 奥行」で傾斜の度合いを計算するイメージです。下の表は、その計算結果からどの傾斜度区分に当てはまるかを示したものです。
| 傾斜度区分 | 高さ ÷ 奥行 の数値 |
| 3度超～5度以下 | 0.0524超～0.0875以下 |
| 5度超～10度以下 | 0.0875超～0.1763以下 |
| 10度超～15度以下 | 0.1763超～0.2679以下 |
| 15度超～20度以下 | 0.2679超～0.3640以下 |
| 20度超～25度以下 | 0.3640超～0.4663以下 |
| 25度超～30度以下 | 0.4663超～0.5774以下 |
【都道府県別】傾斜地の宅地造成費の金額表
傾斜度が分かったら、次はお住まいの地域の「宅地造成費の金額表」で、1㎡あたりの造成費を確認します。傾斜が急になるほど、造成費の単価も高くなっていきます。参考として、令和5年分の東京都の金額表を見てみましょう。
| 傾斜度 | 金額（1㎡あたり） |
| 3度超～5度以下 | 20,300円 |
| 5度超～10度以下 | 24,700円 |
| 10度超～15度以下 | 37,600円 |
| 15度超～20度以下 | 52,700円 |
| 20度超～25度以下 | 58,400円 |
| 25度超～30度以下 | 64,300円 |
伐採・抜根費は別途加算が必要
ここで一つ、とても大切な注意点があります。実は、この傾斜地の宅地造成費の金額には、整地費、土盛費、土止費は含まれていますが、「伐採・抜根費」は含まれていません。もし相続した土地に樹木が生い茂っている場合は、木を切り倒し、根を取り除く費用を別途計算して加算する必要があります。この伐採・抜根費は、「平坦地」の宅地造成費の金額表に記載されている単価（例えば令和5年東京都では1㎡あたり1,000円）を使って計算します。
【具体例】傾斜地の宅地造成費を計算してみよう
では、実際に簡単なモデルケースで宅地造成費を計算してみましょう。数字に当てはめてみると、イメージが湧きやすいですよ。
【設例】
- 場所：東京都
- 土地の面積：500㎡
- 傾斜度：12度
- 土地全体に樹木が生えており、伐採・抜根が必要
【計算ステップ】
- 傾斜地の造成費単価を確認
傾斜度12度は「10度超～15度以下」の区分に該当します。令和5年東京都の金額表から、この区分の単価は「37,600円/㎡」です。 - 傾斜地の造成費を計算
37,600円/㎡ × 500㎡ = 18,800,000円 - 伐採・抜根費の単価を確認
平坦地の金額表から、伐採・抜根費の単価は「1,000円/㎡」です。 - 伐採・抜根費を計算
1,000円/㎡ × 500㎡ = 500,000円 - 宅地造成費の合計額を算出
18,800,000円 + 500,000円 = 19,300,000円
このケースでは、合計で1,930万円もの宅地造成費を評価額から控除できることになります。これは相続税額に大きな影響を与えますね。
宅地造成費を計算する際の注意点
傾斜地の宅地造成費の計算は、評価額を大きく左右する分、いくつか注意すべき点があります。間違えやすいポイントなので、しっかり確認しておきましょう。
宅地への転用が見込めない市街地山林の評価
傾斜があまりにも急すぎる土地（例えば傾斜度が30度を超えるような崖地）や、造成費用が「もし宅地だった場合の評価額」の50%を超えてしまうような土地は、経済的な観点から「宅地への転用が見込めない」と判断されることがあります。このような場合、宅地比準方式ではなく、近隣にある「純山林」の価額を参考にして評価することになります。つまり、「宅地にするのは現実的ではない」として、山林のままの価値で評価する、ということです。
造成中に相続が発生した場合の評価
もし、土地の造成工事を行っている途中で相続が発生してしまったら、評価はどうなるのでしょうか？この場合は少し特殊な計算をします。まず「造成工事を始める直前の地目（例えば山林や畑）の状態」で土地の価額を評価します。それに加えて、「相続開始時点までに投入した造成費用の現在価値×80%」を足し合わせた金額が、その土地の評価額となります。
傾斜地と平坦地の宅地造成費の計算方法の違い
最後に、傾斜地と平坦地の造成費の違いを改めて整理しておきましょう。どちらを適用するかで計算内容が大きく変わってきます。
平坦地の宅地造成費の内訳
傾斜度が3度以下の土地に適用される平坦地の宅地造成費は、以下の工事費用の合計で計算されます。土地の状態に応じて、必要な工事費用だけを計上します。
| 工事費目 | 内 容 |
| 整地費 | 土地の凹凸をならす費用や、伐採・抜根、地盤改良にかかる費用です。 |
| 土盛費 | 道路より低い土地に土を運び入れ、道路の高さまで地上げする費用です。 |
| 土止費 | 土盛りをした際に、土砂が崩れないように擁壁などを造る費用です。 |
どちらを適用するかの判断基準
どちらの造成費を使うかの判断はシンプルです。土地の傾斜度が3度を超えるかどうか、ただそれだけです。3度以下なら平坦地の造成費を、3度を超えるなら傾斜地の造成費を適用して計算を進めてください。この最初の判断を間違えないことがとても重要です。
まとめ
今回は、傾斜地の宅地造成費について詳しく解説しました。傾斜地を相続した場合、宅地造成費を正しく計算して評価額から控除することで、相続税の負担を大きく軽減できる可能性があります。ポイントは、①傾斜度を正確に測ること、②相続した年の正しい宅地造成費の金額表を使うこと、③伐採・抜根費を忘れずに加算することです。傾斜地の評価は複雑で、専門的な知識が求められる場面も少なくありません。もしご自身での計算に不安を感じる場合は、土地評価に詳しい税理士などの専門家に相談することをおすすめします。大切な財産を正しく評価し、納得のいく形で相続手続きを進めていきましょう。
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参考文献
傾斜地の宅地造成費用に関するよくある質問まとめ
Q.傾斜地の宅地造成費用は、一般的な土地と比べてどれくらい高くなりますか？
A.土地の傾斜角度や地盤の状態によりますが、擁壁工事や土の掘削・盛土などが必要になるため、平坦な土地に比べて数十万円から数百万円以上高くなることが一般的です。
Q.宅地造成費用に含まれる主な工事内容は何ですか？
A.主に、擁壁（ようへき）工事、土を削る「切土（きりど）」、土を盛る「盛土（もりど）」。
Q.擁壁工事の費用相場はどれくらいですか？
A.擁壁の種類や高さ、長さによって大きく変動しますが、一般的に1平方メートルあたり3万円から10万円程度が目安です。コンクリート擁壁は高価になる傾向があります。
Q.傾斜地の宅地造成費用を安く抑える方法はありますか？
A.複数の専門業者から相見積もりを取ること、擁壁の種類をコストの低いもので検討すること、造成計画を工夫して土の移動量を最小限にすることなどが挙げられます。
Q.宅地造成工事の期間はどのくらいかかりますか？
A.工事の規模や天候に左右されますが、小規模なもので1ヶ月程度、大規模な擁壁工事を伴う場合は数ヶ月以上かかることもあります。事前の測量や設計、行政への申請期間も別途必要です。
Q.造成費用の見積もりを依頼する際に注意すべき点は何ですか？
A.見積書に各工事項目（擁壁、切土、盛土）の詳細な内訳が記載されているかを確認しましょう。また、追加費用が発生する可能性のある項目についても事前に確認しておくことが重要です。
