相続した不動産の名義変更（相続登記）を進めたいものの、遺産分割の話し合いがまとまらず、期限だけが近づいて不安を感じている方は少なくありません。令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化され、期限までに手続きをしないと過料の対象になり得るため、なおさら焦ってしまう方もいらっしゃるはずです。
そうした状況で活用できるのが「相続人申告登記」という新しい制度です。遺産分割がまとまっていなくても、単独の申出で相続登記の申請義務を果たせるという手軽さがある一方で、いくつかの見落としやすいデメリットもあります。
この記事では、相続税専門の税理士法人の実務視点から、相続人申告登記とは何か、通常の相続登記との違い、そして注意すべきデメリットまでをやさしく整理します。あわせて、相続税の申告期限との関係という見落としがちな論点も解説しますので、判断の参考になさってください。
相続人申告登記とは
相続人申告登記とは、令和6年4月1日から始まった新しい制度で、登記簿上の所有者について相続が開始したことと、自らがその相続人であることを法務局（登記官）に申し出る手続きです。この申出をすると、申し出た相続人の氏名や住所などが登記簿に記録されます。相続による所有権の移転そのものを登記するわけではなく、あくまで「相続人である旨」を申し出る簡易な手続きという点が特徴です。
最大の利点は、この申出を相続登記の申請義務の期間内に行うことで、相続登記の申請義務を履行したものとみなされることです。相続人が複数いる場合でも、特定の相続人が単独で申し出ることができ、法定相続人の範囲や法定相続分の割合を確定させる必要がありません[e-Gov法令検索 不動産登記法]。そのため、遺産分割の話し合いが長引いているご家庭でも、まず義務違反を避ける手段として使いやすい制度といえます。
相続登記義務化と相続人申告登記の位置づけ
相続人申告登記を理解するうえで、前提となる相続登記の義務化を先に押さえておく必要があります。令和6年4月1日から、相続によって不動産を取得した相続人は、相続登記を申請しなければならないことになりました[法務局 相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）]。過去に発生した相続も対象で、期限内に手続きをしないと不利益が生じる仕組みです。
具体的には、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があり、正当な理由なくこれを怠ると10万円以下の過料の対象となります[e-Gov法令検索 不動産登記法]。相続人申告登記は、この3年の期限内に遺産分割がまとまらないときに、義務違反を避けるための「つなぎ」として位置づけられる制度です。義務化の全体像や過去の相続の取扱いについては、相続登記義務化と過去の相続の期限｜過料と申告登記もあわせてご確認ください。
相続人申告登記のデメリット
相続人申告登記は手軽で有用な制度ですが、あくまで「相続人であることの申出」にとどまるため、通常の相続登記であれば得られる効果が得られない点に注意が必要です。ここでは、実務上とくに影響が大きい3つのデメリットを整理します。
不動産の売却・担保設定の制限
相続人申告登記では、誰がどれだけの持分を取得したかという権利関係が登記されません[e-Gov法令検索 不動産登記法]。そのため、その不動産を第三者に売却したり、金融機関の住宅ローンなどのために抵当権を設定したりすることはできません。売却や担保設定を進めるには、遺産分割を成立させたうえで、改めて通常の相続登記を行う必要があります。
遺産分割成立後の相続登記の要否
相続人申告登記をしていても、それで名義変更が完了するわけではありません。その後に遺産分割が成立して不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に、あらためて所有権の移転登記（通常の相続登記）を申請しなければなりません[e-Gov法令検索 不動産登記法]。つまり相続人申告登記は義務を一時的に果たすための手続きであり、最終的な名義変更は別途必要になる二段階の対応になります。
権利保全機能の不在
相続人申告登記は持分の権利を公示するものではないため、自分の相続分を第三者に対して主張するための対抗要件にはなりません。相続をめぐって他の相続人との間で権利関係を確定させたい場合や、確実に権利を保全したい場合には、相続人申告登記だけでは不十分です。こうしたケースでは、遺産分割を早期に成立させて通常の相続登記を行うことが、結果的に安全な選択になります。
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相続人申告登記と相続登記の違い
相続人申告登記と通常の相続登記は、名前は似ていますが目的も効果も異なります。相続登記は不動産の名義を相続人へ確定的に移す手続きであるのに対し、相続人申告登記は「相続人である旨」を申し出て申請義務だけを暫定的に果たす手続きです。両者の違いを整理すると、次のとおりです。
| 相続人申告登記 | 相続登記（通常） |
|---|---|
| 特定の相続人が単独で申し出できる | 取得する相続人を確定するため遺産分割協議が必要になる場合が多い |
| 持分は登記されない | 取得した持分まで登記される |
| 不動産の売却・担保設定はできない | 不動産の売却・担保設定ができる |
| 申請義務を暫定的に履行したとみなされる | 申請義務を確定的に履行できる |
このように、急いで義務違反を避けたいなら相続人申告登記が有効ですが、売却や権利の確定まで見据えるなら通常の相続登記が必要です。遺産分割がまとまっていて自分で名義変更を進めたい場合は、相続登記を自分でやる手順と必要書類｜費用と注意点も参考になります。
手続きの流れと必要書類
相続人申告登記は、通常の相続登記に比べて添付書類が少なく、単独で申し出できる点で負担が軽い手続きです。遺産分割協議書や相続人全員の戸籍をそろえる必要がなく、自らがその相続人であることが分かる戸籍謄本などを用意して、対象不動産を管轄する法務局へ申し出ます。法定相続分の割合まで確定させる必要がないため、話し合いが進んでいない段階でも着手できます[e-Gov法令検索 不動産登記法]。
一方で、最終的に必要となる通常の相続登記では費用（登録免許税）が発生します。相続による所有権の移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額（不動産の価額）に対して1000分の4（0.4％）です[国税庁 No.7191 登録免許税の税額表]。たとえば固定資産税評価額が2000万円の不動産であれば、次のように計算します。
相続人申告登記はこの持分移転を伴わない簡易な申出であるため手続きの負担は軽い一方、いずれ通常の相続登記が必要になる点を踏まえて費用を見込んでおくと安心です。数次相続などで登記が複数世代にわたる場合の考え方は、数次相続の相続登記をまとめて1回で行う要件と義務化の期限で解説しています。
相続税申告との関係と実務上の注意点
相続税を専門とする立場からとくにお伝えしたいのは、相続人申告登記で登記の義務を先送りできても、相続税の申告期限は別に進んでいくという点です。相続税の申告と納税の期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内と定められています[国税庁 No.4205 相続税の申告と納税]。相続登記の3年という期限とは切り離された、より短い期限である点に注意が必要です。
遺産分割がまとまらないまま相続税の申告期限を迎えるときは、いったん法定相続分で取得したものとして申告する「未分割の申告」を行います。この未分割の申告では、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例をそのままは適用できません[国税庁 No.4208 相続財産が分割されていないときの申告]。申告期限までに「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出しておけば、後日その期限内に遺産分割が成立した際に、これらの特例を適用して更正の請求などができます。
つまり、相続人申告登記で登記の義務違反を回避しつつ、相続税は10か月以内に未分割で申告し、分割見込書を添えておく、という並行対応が実務では有効です。登記と税の期限を混同すると想定外の負担につながるおそれがあるため、全体の段取りを早めに設計しておくことをおすすめします。
まとめ
相続人申告登記は、遺産分割がまとまらないなかでも単独の申出で相続登記の申請義務を果たせる、心強い制度です。一方で、持分は登記されず、不動産の売却や担保設定ができない、権利の保全にならない、遺産分割成立後は改めて相続登記が必要になる、といったデメリットがあります。義務違反を避ける「つなぎ」として使うのか、遺産分割まで進めて通常の相続登記を行うのかを、状況に応じて見極めることが大切です。
さらに、相続税の申告期限は10か月と登記の期限より短く、未分割の申告や分割見込書といった対応も並行して必要になります。登記と税の両面をどう進めるべきか、具体的なケースは税理士へのご相談をおすすめします。
参考文献
- e-Gov法令検索 不動産登記法
- 法務局 相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）
- 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表
- 国税庁 No.4205 相続税の申告と納税
- 国税庁 No.4208 相続財産が分割されていないときの申告
相続人申告登記のよくある質問まとめ
Q.相続人申告登記をすれば相続登記はもう不要ですか。
A.いいえ。相続人申告登記は相続登記の申請義務を暫定的に履行したとみなされる手続きであり、名義変更が完了するわけではありません。遺産分割が成立して不動産を取得した相続人は、成立した日から3年以内に改めて所有権の移転登記が必要です。
Q.相続人申告登記と相続登記の一番大きな違いは何ですか。
A.相続登記は不動産の名義を相続人へ確定的に移し持分まで登記する手続きであるのに対し、相続人申告登記は相続人である旨を単独で申し出て申請義務だけを暫定的に果たす手続きです。相続人申告登記では持分が登記されず、売却や担保設定はできません。
Q.相続人申告登記のデメリットを教えてください。
A.主なデメリットは、不動産の売却や抵当権の設定ができないこと、持分が公示されず権利の保全にならないこと、遺産分割が成立した後は改めて通常の相続登記が必要になることの3点です。義務違反を避けるつなぎの手続きと理解しておくと安全です。
Q.相続登記を3年以内にしないとどうなりますか。
A.相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があり、正当な理由なくこれを怠ると10万円以下の過料の対象となります。期限内に遺産分割がまとまらない場合は、相続人申告登記で義務違反を回避できます。
Q.相続人申告登記の必要書類は何ですか。
A.相続人全員の戸籍や遺産分割協議書は必要なく、自らがその相続人であることが分かる戸籍謄本などを用意して、対象不動産を管轄する法務局へ申し出ます。法定相続分の割合まで確定させる必要がないため、通常の相続登記より添付書類が少なくて済みます。
Q.相続人申告登記をすれば相続税の申告期限も延びますか。
A.延びません。相続税の申告と納税の期限は相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内で、相続登記の3年の期限とは別に進みます。遺産分割が未了のときは法定相続分で未分割の申告を行い、申告期限後3年以内の分割見込書を提出しておくと、後日の特例適用に備えられます。
