令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化され、不動産を相続した相続人には登記申請の法的な義務が課されました。特に注意が必要なのは、施行日より前に発生していた過去の相続にも義務化が遡って適用される点です。すでに親や配偶者が亡くなっているにもかかわらず名義変更を放置している不動産がある場合、原則として令和9年（2027年）3月31日までに相続登記を済ませなければなりません。この記事では、過去の相続に対する申請期限、正当な理由なく怠った場合の過料、そして簡易な代替手段である相続人申告登記について、法務局および法務省の公的情報にもとづき解説いたします。
相続登記の申請義務化の概要
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、その不動産の名義を相続人へ変更する登記手続きです。従来、相続登記の申請は任意とされていましたが、所有者が判明しない土地の増加が社会問題となったことを背景に、法律が改正されました。
これにより、令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。不動産を相続によって取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません[相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）～なくそう 所有者不明土地 ！～：東京法務局]。
また、遺産分割協議によって不動産を取得した場合には、その遺産分割が成立した日から3年以内に、協議の結果を反映した相続登記を申請する義務も生じます。
申請義務が生じる基本的な期限
相続登記の申請期限は、相続が発生した時期によって起算点が異なります。基本的な区分は次のとおりです。
| 相続の発生時期 | 申請期限 |
|---|---|
| 令和6年4月1日 以降に発生した相続 |
取得を知った日から3年以内 |
| 令和6年4月1日 より前に発生した相続 |
原則として令和9年3月31日まで |
過去の相続にも義務化は遡って適用されます
相続登記の義務化で最も誤解が多いのが、施行日である令和6年4月1日より前に発生した相続の扱いです。「義務化は施行後に発生した相続だけが対象」と考えている方もいますが、これは正しくありません。
令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産で、相続登記がされていないものについては、令和9年3月31日までに相続登記をする必要があります[相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）～なくそう 所有者不明土地 ！～：東京法務局]。つまり、10年前や20年前に発生した相続で名義変更を放置していた不動産も、すべて義務化の対象となります。
過去の相続における申請期限の具体的な考え方
過去の相続に関する申請期限は、次の2つの日付を比較し、いずれか遅い方から3年以内と整理されます。
| 施行日を起算とする期限 | 令和6年4月1日から3年（令和9年3月31日まで） |
| 取得を知った日を 起算とする期限 |
相続による取得を知った日から3年 |
施行日より前にすでに相続の発生と不動産の取得を認識していた場合は、施行日を起算点とする令和9年3月31日が期限となります。一方、施行日以降に初めて相続による取得を知った場合は、その知った日から3年以内が期限です。多くの過去の相続では、令和9年3月31日が期限になると理解しておくと確実です。
正当な理由なく怠った場合の過料
相続登記の申請義務に、正当な理由なく違反した場合には、10万円以下の過料の適用対象となります[相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）～なくそう 所有者不明土地 ！～：東京法務局]。過料は、刑事罰である罰金とは異なる行政上のペナルティです。
過料の根拠は不動産登記法に定められています[不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）｜e-Gov 法令検索]。過料が科される流れとしては、期限を過ぎても申請がない場合に登記官から催告が行われ、それでもなお正当な理由なく申請をしないときに裁判所へ通知され、裁判所の判断により過料が決定されます。
正当な理由が認められる場合
すべての未申請がただちに過料の対象となるわけではありません。相続人が極めて多数にのぼり戸籍等の資料収集に多くの時間を要する場合や、遺言の有効性が争われている場合など、期限内に申請できないやむを得ない事情があるときは、正当な理由があると認められることがあります。ただし、単に「手続きが面倒だった」「忙しかった」といった事情は正当な理由には該当しません。
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簡易な代替手段としての相続人申告登記
相続が発生しても、遺産分割協議が期限内にまとまらないことは珍しくありません。こうした場合に備えて、義務化と同時に相続人申告登記という簡易な制度が新設されました。これは、相続登記の申請義務を履行するための簡易な方法として設けられた制度です[相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）～なくそう 所有者不明土地 ！～：東京法務局]。
相続人申告登記は、登記名義人について相続が開始した旨と、自らがその相続人である旨を法務局の登記官に申し出る手続きです。相続人が複数いる場合でも、他の相続人の分を待たずに、申し出をした相続人だけで単独で行うことができます。
相続人申告登記の効果と限界
期限内に相続人申告登記の申し出をすれば、その相続人については相続登記の申請義務を履行したものとみなされ、過料の対象から外れます。遺産分割協議が長引いている場合の暫定的な対応として有効です。
ただし、相続人申告登記はあくまで義務の履行手段であり、正式に不動産の権利を確定させる相続登記そのものではありません。そのため、その不動産を売却したり、抵当権を設定して融資を受けたりすることはできません。これらを行うには、遺産分割の成立後に改めて正式な相続登記を申請する必要があります。なお、遺産分割が成立した場合には、その成立の日から3年以内に、あらためて相続登記を申請しなければなりません。
相続登記を早めに進めるための実務上の注意点
相続登記を放置すると、時間の経過とともに相続人がさらに亡くなり、次の世代へと相続が重なることで権利関係が複雑化します。相続人の数が増えるほど、遺産分割協議に必要な合意形成が難しくなり、必要書類の収集にも手間と費用がかかります。
相続によって取得した不動産の名義がそのままになっている場合は、早めに登記の状況を確認することが重要です。相続した不動産の活用や特例の適用を検討している方は、あわせて次の記事もご参照ください。
相続空き家の3000万円控除とは？適用要件と令和5年改正を解説
まとめ
令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化され、施行日より前に発生した過去の相続にも遡って適用されます。過去の相続で名義変更が済んでいない不動産については、原則として令和9年3月31日までに相続登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となります。遺産分割が期限内にまとまらない場合は、相続人申告登記という簡易な手段で義務を履行することができますが、これは正式な相続登記に代わるものではありません。相続した不動産の名義に不安がある方は、期限に余裕をもって早めに手続きを進めることをおすすめいたします。
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の事案への適用を保証するものではありません。具体的な手続きや税務の判断にあたっては、専門家へご相談ください。
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参考文献
相続登記の義務化と過去の相続に関するよくある質問まとめ
Q. 相続登記の義務化は過去の相続にも適用されますか。
A. 適用されます。令和6年4月1日より前に発生した相続で相続登記がされていない不動産も義務化の対象となり、原則として令和9年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。
Q. 過去の相続の申請期限はいつまでですか。
A. 施行日である令和6年4月1日と、相続による取得を知った日のいずれか遅い方から3年以内です。施行日より前に取得を知っていた場合は、令和9年3月31日が期限となります。
Q. 相続登記をしないとどうなりますか。
A. 正当な理由なく申請義務に違反した場合、10万円以下の過料の適用対象となります。過料は罰金とは異なる行政上のペナルティで、登記官の催告後に裁判所の判断で決定されます。
Q. 正当な理由とはどのような場合ですか。
A. 相続人が極めて多数で資料収集に時間を要する場合や、遺言の有効性が争われている場合など、期限内の申請が困難なやむを得ない事情があるときに認められることがあります。手続きが面倒という理由は該当しません。
Q. 相続人申告登記とは何ですか。
A. 相続の開始と自らが相続人である旨を登記官に申し出る簡易な制度です。期限内に申し出れば申請義務を履行したものとみなされ、単独で行うことができます。遺産分割が長引く場合の暫定的な対応に有効です。
Q. 相続人申告登記をすれば不動産を売却できますか。
A. できません。相続人申告登記は義務の履行手段であり、権利を確定させる相続登記そのものではないため、売却や抵当権の設定には正式な相続登記が別途必要です。
