相続した実家が空き家のまま残り、売却を検討する場面で活用できるのが、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。この特例は所得税の譲渡所得に関する制度ですが、相続で取得した家屋・敷地を対象とするため、相続後の資産整理と深く関わります。適用には昭和56年5月31日以前の建築であることなど複数の要件があり、令和5年度の改正で買主による耐震改修や除却でも適用できる範囲が広がりました。この記事では、空き家の3,000万円特別控除の適用要件、令和5年度改正の内容、適用期限までを具体的に解説します。
空き家の3000万円特別控除の制度概要
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例とは、相続または遺贈によって取得した被相続人の居住用家屋やその敷地を、一定期間内に一定の要件を満たして売却した場合に、その譲渡所得の金額から最大3,000万円を控除できる制度です。相続した空き家の売却益に課される所得税・住民税の負担を大きく軽減する効果があります [国税庁No.3306]。
この特例の適用対象となる売却の期間は、平成28年4月1日から令和9年12月31日まで（2016年4月1日から2027年12月31日まで）とされています [国税庁No.3306]。あわせて、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するという期限もあり、両方の期限を満たす必要があります。
控除額と相続人の人数による違い
控除額は最大3,000万円ですが、令和6年1月1日以後に行う譲渡については、被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合、控除額は1人あたり最大2,000万円までに縮小されます [国税庁No.3306]。相続人が多い場合には、この上限の違いに注意が必要です。
| 相続人の数 （令和6年1月1日以後の譲渡） |
控除額の上限 |
|---|---|
| 2人以下 | 3,000万円 |
| 3人以上 | 2,000万円 |
空き家の3000万円控除の主な適用要件
この特例の適用を受けるには、対象となる家屋（被相続人居住用家屋）と敷地、売却の態様について複数の要件をすべて満たす必要があります [国税庁No.3306]。
家屋に関する要件
対象となる被相続人居住用家屋は、次の要件を満たすものです。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 建築時期 | 昭和56年5月31日以前に建築されたこと |
| 区分所有の有無 | 区分所有建物登記がされている建物でないこと |
| 居住状況 | 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと |
昭和56年5月31日以前に建築されたことという要件は、旧耐震基準で建てられた家屋を対象とする趣旨によるものです。また、マンションのように区分所有建物登記がされている建物は対象外とされ、一戸建ての実家などが典型的な対象となります [国税庁No.3306]。
売却に関する要件
売却の態様については、次の要件を満たす必要があります [国税庁No.3306]。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 売却代金 | 売却代金が1億円以下であること |
| 売却の相手方 | 親子や夫婦など特別の関係がある人への売却でないこと |
| 他の特例との関係 | 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例など他の特例の適用を受けていないこと |
売却代金が1億円以下という基準は、その空き家やその敷地を分割して売却した場合や、他の相続人が同じ被相続人居住用家屋を売却した場合の代金も合算して判定されます。相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例など他の特例とは併用できない点にも注意してください [国税庁No.3306]。
耐震基準への適合または家屋の除却
この特例では、売却する家屋が現行の耐震基準を満たしていることが原則として求められます。そのため、売却の時において一定の耐震基準を満たすものであるか、家屋を取り壊して敷地のみを売却する形をとる必要があります [国税庁No.3306]。旧耐震基準の空き家をそのまま売却する場合には、売主が耐震改修工事を行うか、建物を取り壊して更地にするといった対応が必要でした。
令和5年度改正による適用範囲の拡大
令和5年度の税制改正により、この特例の使い勝手が大きく改善されました。令和6年1月1日以後に行う譲渡については、これまで売主が売却前に済ませておく必要があった耐震改修や家屋の取壊しについて、売却後に買主が行った場合でも特例の対象となる取扱いが加わりました [国税庁No.3306]。
買主による耐震改修・除却でも適用可能に
具体的には、令和6年1月1日以後に行う譲渡に限り、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、その家屋が一定の耐震基準を満たすこととなったこと、または被相続人居住用家屋の全部の取壊し等が行われたことという要件を満たせば、特例の適用が認められます [国税庁No.3306]。
これにより、売主が売却前に費用を負担して耐震改修や解体を行わなくても、売買契約で買主がこれらを実施する取り決めをしておけば特例を利用できるようになりました。売主の負担が軽くなり、空き家の流通を促す改正といえます。
相続した空き家を含む不動産の売却全般については、こちらの記事もご参照ください。不動産を相続して売却し寄付！寄付金控除は使える？注意点を解説
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適用期限は令和9年12月31日まで
この特例の適用対象となる売却の期限は、令和9年（2027年）12月31日までとされています。従来の期限から延長されており、あわせて令和6年からの買主による耐震改修・除却への対象拡大が講じられています [国税庁No.3306]。
ただし、期限内であっても、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するという期限を満たさなければなりません。相続の時期によっては早めの判断が必要になるため、売却を検討する段階で両方の期限を確認しておくことが大切です。
老人ホーム入所後に空き家となった場合の取扱い
被相続人が相続開始の直前に老人ホーム等に入所していて、実家が空き家となっていた場合でも、一定の要件を満たせば特例の対象となります。相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった家屋であっても、要件を満たすときは、居住の用に供されなくなる直前まで被相続人が居住していた家屋が被相続人居住用家屋として特例の対象になります [国税庁No.3307]。
要介護認定を受けて老人ホーム等に入所するに至ったなどの一定の事由があり、入所後もその家屋が事業や貸付け、他人の居住の用に使われていないことなどが条件となります。高齢の親が施設に入所した後に自宅が空き家となるケースは多く、この取扱いにより特例を活用できる場面が広がります。
特例を受けるための手続き
この特例の適用を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です [国税庁No.3306]。売却した年の翌年に確定申告を行い、被相続人居住用家屋等確認書などの必要書類を添付します。
控除額を計算する際の考え方は、次のとおりです。
譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。ここから特別控除額を差し引いた課税譲渡所得金額に対して所得税・住民税が課されるため、譲渡所得が3,000万円以下であれば税負担が生じない場合もあります。要件の判定や書類の準備は複雑なため、適用の可否に不安がある場合は専門家に相談することをおすすめします。
まとめ
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例は、相続した実家の売却益から最大3,000万円を控除できる制度です。適用には、昭和56年5月31日以前の建築であること、区分所有建物登記がされていないこと、相続の開始の直前に被相続人以外の居住者がいなかったことといった要件を満たす必要があります。売却代金1億円以下、相続開始から3年目の年末までの売却などの条件もあわせて確認しましょう。
令和5年度改正により、令和6年1月1日以後の譲渡では買主が翌年2月15日までに耐震改修や除却を行った場合でも適用できるようになり、適用期限も令和9年12月31日まで延長されています。要件の判定や確定申告の手続きは複雑なため、相続した空き家の売却を検討する際は早めに準備を進めることが大切です。
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務判断を保証するものではありません。具体的な適用の可否については、税務署または税理士へご確認ください。
参考文献
空き家の3000万円控除に関するよくある質問まとめ
Q. 空き家の3000万円特別控除の適用期限はいつまでですか。
A. この特例の対象となる売却の期限は、平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までとされています。あわせて、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
Q. どのような家屋が空き家の3000万円控除の対象になりますか。
A. 昭和56年5月31日以前に建築され、区分所有建物登記がされていない家屋で、相続の開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったものが対象となります。マンションのような区分所有建物は対象外です。
Q. 控除額はいくらですか。
A. 最大3,000万円です。ただし令和6年1月1日以後の譲渡で、被相続人居住用家屋および敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は、控除額の上限が2,000万円までとなります。
Q. 令和5年度改正で何が変わりましたか。
A. 令和6年1月1日以後に行う譲渡について、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに買主が耐震改修や家屋の全部の取壊し等を行った場合でも特例の対象となる取扱いが加わりました。売主が売却前に費用を負担して工事や解体を行わなくても適用できる範囲が広がっています。
Q. 被相続人が老人ホームに入所していた場合でも適用できますか。
A. 要介護認定を受けて老人ホーム等に入所したなどの一定の事由があり、入所後もその家屋が事業や貸付け、他人の居住の用に使われていないことなどの要件を満たせば、居住の用に供されなくなる直前まで被相続人が居住していた家屋として特例の対象になります。
Q. 特例を受けるために手続きは必要ですか。
A. この特例の適用を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です。売却した年の翌年に、被相続人居住用家屋等確認書などの必要書類を添付して申告します。
