農地の相続｜手続きと相続税評価・納税猶予・選択肢を解説

親の農地を相続することになったとき、まず押さえておきたいのは「相続登記」と「農業委員会への届出」という2つの手続きです。農地は宅地や預貯金と違い、法律で売買や転用が制限されている特別な財産です。そのため、通常の相続手続きに加えて農地ならではの届出が必要になります。

さらに、農地は相続税の評価方法も宅地とは異なり、立地によって金額が大きく変わります。営農を続ける方には相続税の納税猶予という制度も用意されています。この記事では、農地の相続で必要な手続き、相続税評価の考え方、納税猶予の概要、そして相続した後の選択肢までを順番に整理します。はじめて農地を引き継ぐ方でも全体像がつかめるよう、公的機関が公表している情報にもとづいてやさしく解説します。

農地の相続で必要になる手続き

農地を相続したときに必要な手続きは、大きく3つに分かれます。名義を変えるための相続登記、農地の管理を担う農業委員会への届出、そして相続税の申告です。それぞれ期限も窓口も異なるため、早い段階でスケジュールを把握しておくと安心です。

相続登記の申請義務と期限

農地も不動産ですので、亡くなった方の名義のままにしておくことはできません。相続によって不動産の所有権を取得した方は、自分のために相続があったことを知り、かつその所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権移転の登記を申請する義務があります。正当な理由なくこの申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となります。e-Gov法令検索　不動産登記法

この相続登記の申請義務は、令和6年4月1日から始まった新しいルールです。申請先は農地の所在地を管轄する法務局で、遺産分割協議書や戸籍などの書類をそろえて申請します。法務局　相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）

遺産分割の話し合いが長引き、3年以内に登記まで進めるのが難しい場合もあります。そうしたときに義務を果たしたものとして扱われる仕組みも用意されていますので、あわせて確認しておくと安心です。

関連コラム相続人申告登記とは｜デメリットと相続登記との違いを解説▸

農業委員会への届出

農地の相続で見落とされやすいのが、農業委員会への届出です。相続によって農地または採草放牧地の権利を取得した方は、遅滞なく、その農地がある市町村の農業委員会に届け出なければなりません。届出をしなかったり、虚偽の届出をしたりした場合は、10万円以下の過料の対象となります。e-Gov法令検索　農地法

この届出は、農地を売買するときのような許可を求めるものではありません。相続という法律上当然に権利が移る場面について、誰が新しい所有者になったのかを農業委員会に知らせるための手続きです。届出の様式や必要書類は市町村の農業委員会で確認できます。

相続登記を済ませたことで手続きが終わったと思い込み、届出を忘れてしまうケースは珍しくありません。登記と届出は別の制度ですので、両方をセットで進めるようにしてください。

相続税申告との期限の関係

相続財産の合計額が基礎控除額を超える場合は、相続税の申告と納税が必要です。申告と納税の期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内と定められています。国税庁　No.4205 相続税の申告と納税

農地の場合、この10か月という期限がとくに重くのしかかります。後述する相続税の納税猶予を使うには申告期限までに遺産分割を終えている必要があり、農業委員会が発行する証明書などの準備にも時間がかかるためです。相続登記の3年よりも先に相続税の期限が来ますので、税務の検討から着手するのが現実的です。

関連コラム相続手続きの期限一覧｜死亡後にやること全体像を税理士が解説▸

農地の相続税評価の仕組み

農地の相続税評価額は、その農地がどこにあるかによって大きく変わります。同じ面積でも、郊外の田畑と市街地の中に残る畑とでは評価額が何倍も違うことがあります。まずは自分の農地がどの区分に当たるのかを確認することが出発点です。

農地の4区分と評価方法

農地は農地法などによって宅地への転用が制限されており、都市計画などによって地価の事情も異なります。これらを考慮して、相続税や贈与税を計算する際の農地の価額は、純農地、中間農地、市街地周辺農地、市街地農地の4種類に区分して評価します。国税庁　No.4623 農地の評価

おおまかにいえば、農業のために使われ続けることが前提の農地ほど評価は低く、宅地に転用できる可能性が高い市街地の農地ほど評価は高くなります。市街地に近い農地を相続する場合は、想定より相続税の負担が大きくなりやすい点に注意が必要です。

倍率方式による評価

純農地および中間農地の価額は、倍率方式によって評価します。倍率方式とは、その農地の固定資産税評価額に、国税局長が定める一定の倍率を乗じて評価する方法です。

固定資産税評価額は、市町村から届く固定資産税の課税明細書や、市町村で取得できる評価証明書で確認できます。倍率は国税庁が公表している評価倍率表で地域ごとに定められていますので、農地の所在地の倍率を調べて掛け合わせることになります。

宅地比準方式による評価

市街地農地の価額は、宅地比準方式または倍率方式により評価します。宅地比準方式とは、その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額から、その農地を宅地に転用する場合にかかる通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額を控除し、その金額に農地の地積を乗じて計算する方法です。

造成費の金額は、整地、土盛りまたは土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長が定めています。市街地周辺農地は、この方法で求めた市街地農地としての価額の80パーセントで評価する点が特徴です。

農地等についての相続税の納税猶予

市街地の農地を相続すると、評価額が高くなり相続税の負担が重くなりがちです。そのままでは農業を続けたくても納税のために農地を売らざるをえない、という事態が起こります。こうした事態を避けるために設けられているのが、農地等についての相続税の納税猶予の特例です。

納税猶予の基本的な仕組み

農業を営んでいた被相続人または特定貸付け等を行っていた被相続人から、一定の相続人が一定の農地等を相続や遺贈によって取得し、農業を営む場合または特定貸付け等を行う場合には、一定の要件のもとで納税が猶予されます。猶予されるのは、取得した農地等の価額のうち農業投資価格による価額を超える部分に対応する相続税額です。国税庁　No.4147 農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例

猶予された税額は農地等納税猶予税額と呼ばれ、この特例の適用を受けた農業相続人が死亡した場合などに免除されます。つまり、農業を続ける限り相続税の負担が事実上棚上げされる、という強力な制度です。

農業投資価格の位置づけ

農業投資価格とは、農地を農業のためだけに使うことを前提としたときの価格です。市街地農地のように宅地並みの評価額がついた農地でも、この農業投資価格までの部分にしか相続税がかからない計算になるため、猶予される金額が大きくなります。

農業投資価格は、国税庁が公表している財産評価基準書のうち路線価図・評価倍率表で、農地等の所在する都道府県ごとに確認できます。田や畑といった地目ごとに10アール当たりの金額が定められています。

適用にあたっての留意点

納税猶予は税負担を大きく下げられる一方で、適用後も農業の継続などの要件を満たし続ける必要があります。要件を満たさなくなると猶予が打ち切られ、猶予されていた相続税と利子税をまとめて納めることになります。

また、贈与によって取得した農地等について相続時精算課税の適用を受ける場合には、その農地等についてこの特例の適用を受けることはできません。適用を検討する段階で、将来にわたって営農を続けられるかどうかを家族で率直に話し合っておくことが大切です。

関連コラム農地相続の納税猶予の要件と打切りデメリット▸

農地を相続した後の選択肢

手続きと税金の見通しが立ったら、次は相続した農地をどうするかという判断です。選択肢は大きく、自分で耕作を続ける、人に貸す、転用して別の用途に使う、手放す、の4つに整理できます。それぞれ農地法上の扱いが異なりますので、順に確認します。

耕作を継続する場合

相続人自身が農業を営む場合は、農業委員会への届出を済ませたうえでそのまま耕作を続けられます。納税猶予の特例を検討できるのも、原則としてこの場合です。

一方で、遠方に住んでいる、体力的に難しいといった事情から、実際には耕作しないまま放置されてしまうケースもあります。農地を管理せずに荒らしてしまうと、周囲の農地にも影響が及びますので、続けられないと判断したら早めに次の選択肢を検討してください。

農地として貸す場合

自分で耕作しない場合でも、農地のまま他の農業者や農業法人に貸すという方法があります。納税猶予の特例では、農地中間管理事業の推進に関する法律などの規定による一定の貸付けが特定貸付け等として位置づけられており、これを行う場合も猶予の対象になります。

ただし、農地の貸し借りは自由にできるわけではなく、農地法にもとづく手続きが必要です。どの制度を使って貸すかによって納税猶予の取扱いも変わりますので、貸付けの方式を決める前に確認しておくと安心です。

転用して活用する場合

農地を駐車場や住宅用地など農地以外の用途にすることを転用といいます。転用には都道府県知事等の許可が必要で、農地のまま権利を移す場合にも農業委員会の許可が求められるなど、農地法によって厳しく制限されています。

市街化区域内の農地など、比較的転用しやすい地域もあります。ただし、納税猶予の適用を受けている農地を転用すると猶予の打切り事由に該当する場合がありますので、猶予の適用中は転用の判断を単独で進めないよう注意してください。

手放す場合の選択肢

農地を引き継ぐ意思がまったくない場合は、相続放棄という方法があります。相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申述して行います。裁判所　相続の放棄の申述

ただし相続放棄をすると、農地だけでなく預貯金や自宅を含むすべての相続財産を引き継げなくなります。農地だけを外すことはできませんので、財産全体を見比べたうえでの判断が必要です。

相続した土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度もあり、農地も対象になり得ます。法務局　相続土地国庫帰属制度要件や負担金の有無を含め、申請前に法務局へ相談しておくとよいでしょう。

農地の相続で注意したい点

農地の相続は、手続きの数が多いだけでなく、判断を誤ると後から取り返しがつかない場面があります。とくに気をつけたい点を2つの角度から整理します。

遺産分割と納税資金のバランス

農地は換金しにくい財産です。農地を相続した方に納税資金が集中すると、現金が足りずに困ることがあります。誰がどの財産を引き継ぐかを決める段階で、預貯金や生命保険金の配分もあわせて考えておくことが重要です。

納税猶予の特例を使う予定がある場合は、申告期限までに遺産分割を終えておく必要があります。話し合いが長引きそうなときほど、早めに相続財産の全体像を整理してください。

迷いやすい場面と確認先

農地の相続では、どこに何を聞けばよいのか分かりにくいという声をよく聞きます。手続きごとの窓口を整理すると、次のとおりです。

窓口が分かれているぶん、どこかで手続きが止まると全体が遅れます。相続が始まったら、期限が早い順に着手することを意識してください。

まとめ

農地の相続では、相続登記と農業委員会への届出という2つの手続きが必要です。相続登記は所有権の取得を知った日から3年以内、農業委員会への届出は遅滞なく行う必要があり、いずれも怠ると過料の対象になります。相続税の申告期限は10か月以内ですので、実際にはこちらが最初の関門になります。

相続税評価では、農地は純農地、中間農地、市街地周辺農地、市街地農地の4区分に分けて評価され、市街地に近いほど評価額が高くなります。営農を続ける場合は農地等についての相続税の納税猶予の特例を検討でき、農業投資価格を超える部分の相続税の納税が猶予されます。

相続した後は、耕作を続ける、農地として貸す、転用する、手放すという選択肢があり、いずれも農地法上の手続きと納税猶予への影響を確認したうえで判断することが大切です。農地の評価や納税猶予の適用可否は個別の事情によって結論が変わりますので、具体的なケースは税理士へのご相談をおすすめします。

この記事を読んだ方へ

Inheritance Tax 相続税申告は、相続専門の税理士法人へ 公認会計士・税理士が担当し、全国オンラインで対応します。初回のご相談は無料です。 相続税申告のサービスを見る→ Price 相続税申告の料金を確認する 遺産総額に応じた明朗な料金体系です。加算報酬の考え方も掲載しています。 料金体系を見る→

参考文献

• 国税庁　No.4623 農地の評価
• 国税庁　No.4147 農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例
• 国税庁　No.4205 相続税の申告と納税
• e-Gov法令検索　農地法
• e-Gov法令検索　不動産登記法
• 法務局　相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）
• 法務局　相続土地国庫帰属制度
• 裁判所　相続の放棄の申述

農地の相続のよくある質問まとめ

Q.農地を相続したら農業委員会への届出は必要ですか。

A.必要です。相続によって農地または採草放牧地の権利を取得した方は、遅滞なく、その農地がある市町村の農業委員会に届け出なければなりません。届出をしなかった場合や虚偽の届出をした場合は、10万円以下の過料の対象となります。相続登記とは別の手続きですので、両方を進めてください。

Q.農地の相続登記に期限はありますか。

A.あります。相続によって不動産の所有権を取得した方は、自分のために相続があったことを知り、かつその所有権を取得したことを知った日から3年以内に所有権移転の登記を申請する義務があります。正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象です。申請先は農地の所在地を管轄する法務局です。

Q.農地の相続税評価はどのように決まりますか。

A.農地は純農地、中間農地、市街地周辺農地、市街地農地の4種類に区分して評価します。純農地と中間農地は固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる倍率方式、市街地農地は宅地比準方式または倍率方式で評価します。市街地周辺農地は市街地農地であるとした場合の価額の80パーセントで評価します。

Q.相続税の納税猶予はどのような制度ですか。

A.農業を営んでいた被相続人などから一定の相続人が一定の農地等を相続や遺贈で取得し、農業を営む場合または特定貸付け等を行う場合に、農業投資価格による価額を超える部分に対応する相続税額の納税が猶予される制度です。猶予された税額は、適用を受けた農業相続人が死亡した場合などに免除されます。

Q.自分で耕作しない農地でも納税猶予は使えますか。

A.農地中間管理事業の推進に関する法律などの規定による一定の貸付けは特定貸付け等とされ、これを行う場合も納税猶予の対象になります。ただし貸付けの方式によって取扱いが異なりますので、貸し方を決める前に要件を確認してください。

Q.農地を相続したくない場合はどうすればよいですか。

A.相続放棄という方法があります。自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申述します。ただし農地だけを放棄することはできず、預貯金や自宅を含むすべての財産を引き継げなくなります。相続土地国庫帰属制度の利用を検討する方法もあります。