ご家族が亡くなり不動産を相続したものの、大切なはずの「権利証」が見つからなくてお困りではありませんか？「権利証がないと手続きできないのでは…」と不安に思われるかもしれませんが、ご安心ください。結論から言うと、相続登記は権利証がなくてもできるのが原則です。この記事では、なぜ権利証がなくても相続登記ができるのか、例外的に必要になるケース、そして万が一のときの代替手続きまで、分かりやすく丁寧にご説明しますね。
まずは知っておきたい「権利証」の基本
まず、よく耳にする「権利証」とは、その不動産の所有者であることを証明するためのとても重要な書類のことです。正式には「登記済証」や「登記識別情報」と呼ばれ、不動産を売却したり、担保に入れて融資を受けたりする際に必要となります。
実は2種類ある！「登記済証」と「登記識別情報」
「権利証」と一括りに呼ばれがちですが、実は年代によって2つの種類があります。2005年（平成17年）の不動産登記法改正を境に、従来の紙の「登記済証」から、パスワードのような「登記識別情報」へと切り替わりました。それぞれの特徴を簡単に見てみましょう。
| 種類 | 特 徴 |
| 登記済証 | 法務局の「登記済」という朱色のハンコが押された書類そのものが重要です。通称「権利証」としてイメージされることが多いタイプです。 |
| 登記識別情報 | A4の緑色の紙で、重要な部分には目隠しシールが貼られています。シールを剥がすと記載されている12桁の英数字のパスワードが権利証の代わりとなります。 |
紛失しても再発行はできない
とても大切なことなので覚えておいていただきたいのですが、登記済証も登記識別情報も、一度紛失してしまうと再発行は一切できません。銀行のキャッシュカードのように再発行できるものではないため、保管には十分な注意が必要です。
権利を失うわけではないのでご安心を
「再発行できないなら、不動産の権利はどうなるの？」と心配になりますよね。でも、大丈夫です。権利証をなくしたからといって、その不動産の所有権がなくなってしまうわけではありません。不動産の権利は、法務局にある「登記簿」という公的な記録で管理されているため、権利証が手元になくても所有者であることに変わりはありません。
なぜ相続登記では権利証が原則不要なの？
不動産を売買するときには必ず必要になる権利証が、なぜ相続登記では原則として不要なのでしょうか。これには、登記手続きの仕組みが関係しています。
相続登記は「単独申請」だから
不動産の登記手続きには、権利を得る人と失う人が共同で行う「共同申請」と、権利を得る人だけが行う「単独申請」があります。
例えば不動産を売買する場合、売主（権利を失う人）と買主（権利を得る人）が共同で申請します。このとき、法務局は「本当に売主本人が売る意思があるのか」を確認するために、売主が持っている権利証の提出を求めます。
一方、相続登記は、亡くなった方（被相続人）から相続人へ権利が移るため、相続人が一人で申請する「単独申請」となります。すでに亡くなっている被相続人の意思を確認する必要がないため、権利証の提出も原則として不要なのです。
登記の真実性を別の書類で担保する
権利証を提出しない代わりに、相続登記では「戸籍謄本」を使って登記の真実性を証明します。被相続人が亡くなった事実や、誰が法律上の相続人であるかを戸籍謄本で正確に証明することで、間違いのない登記申請を行えるようになっています。
【要注意】権利証が必要になる例外的な2つのケース
相続登記では権利証は原則不要ですが、例外的に提出を求められるケースも存在します。ご自身の状況が当てはまらないか、確認しておきましょう。
被相続人の登記簿上の住所と死亡時の住所がつながらない場合
登記簿に記録されている被相続人の住所が、引っ越し前の古い住所のままになっているケースです。通常は、住民票の除票や戸籍の附票といった書類で住所の移り変わりを証明しますが、役所での書類の保存期間（過去には住民票の除票は5年間でした）が過ぎてしまい、証明書類が取得できないことがあります。このように、公的な書類で登記簿上の人物と亡くなった方が同一人物だと証明できない場合に、本人確認を補うものとして権利証の提出を求められることがあります。
「遺贈」による登記の場合
遺言によって、相続人ではない第三者（例えば、お世話になった知人やNPO法人など）に不動産を譲ることを「遺贈」といいます。この遺贈による登記は、相続とは異なり「共同申請」の扱いになります。そのため、亡くなった方の相続人全員（または遺言執行者）と、不動産をもらう人（受遺者）が共同で手続きを行う必要があり、その際に亡くなった方の権利証が必要となります。
権利証がない！代替手続きはどうするの？
もし、遺贈などで権利証が必要なのに見つからない場合でも、代わりの方法が用意されています。相続登記ではあまり使いませんが、知識として知っておくと安心です。
司法書士による「本人確認情報」の作成
司法書士が、登記を申請する方と直接面談し、運転免許証やパスポートなどの本人確認書類を確認したうえで、「この方は間違いなく不動産の所有者本人です」という内容の証明書を作成する方法です。この「本人確認情報」が権利証の代わりとなります。費用はかかりますが（一般的に5万円～10万円程度）、最も確実でスピーディーな方法です。
法務局からの「事前通知制度」の利用
権利証なしで登記申請をした後、法務局から申請人（権利を失う側）の住所に「このような登記申請がありましたが、間違いありませんか？」という確認の通知が本人限定受取郵便で届きます。この通知書に署名・押印して、2週間以内に法務局へ返送することで本人確認とする制度です。費用はかかりませんが、手続きに時間がかかる、郵便の受け取りに失敗すると登記ができなくなる、といったデメリットがあります。
| 手続きの方法 | 特 徴 |
| 本人確認情報 | 司法書士に依頼。費用はかかるが、確実で登記がスムーズに進む。 |
| 事前通知制度 | 費用は無料。ただし、時間がかかり、通知の受け取りに失敗するリスクがある。 |
相続登記に必要な基本書類一覧
権利証が不要な場合でも、相続登記にはさまざまな書類が必要です。ここでは、代表的な2つのケースで必要な書類をご紹介します。
遺産分割協議で相続する場合
相続人全員で話し合って不動産の取得者を決める、最も一般的なケースです。
- 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本・除籍謄本
- 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
- 相続人全員の現在の戸籍謄本
- 相続人全員の印鑑証明書
- 不動産を相続する方の住民票
- 遺産分割協議書（相続人全員の実印を押印）
- 最新の固定資産評価証明書
遺言書で相続する場合
遺言書で不動産の取得者が指定されているケースです。遺産分割協議に比べて集める戸籍の範囲が少なくて済みます。
- 遺言書（※法務局で保管されていない自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所の「検認」が必要です）
- 被相続人の死亡が記載された戸籍謄本（除籍謄本）
- 不動産を相続する方の現在の戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
- 不動産を相続する方の住民票
- 最新の固定資産評価証明書
まとめ
いかがでしたでしょうか。相続登記では、原則として権利証（登記済証・登記識別情報）は不要です。もし遺品整理の際に見つからなくても、慌てる必要はありません。ただし、被相続人の住所のつながりが証明できない場合や、遺贈の登記では必要になることがありますので注意しましょう。
2024年4月1日から相続登記は義務化され、相続の開始を知った日から3年以内に申請することが法律で定められました。権利証の有無にかかわらず、相続が発生したら早めに手続きを進めることが大切です。ご自身での手続きに不安を感じる場合は、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。スムーズで確実な手続きのために、専門家の力を借りるのも賢い選択ですよ。
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参考文献
相続登記で権利証がない場合のよくある質問まとめ
Q. 権利証（登記識別情報）がなくても相続登記はできますか？
A. はい、できます。権利証を紛失した場合でも、いくつかの代替方法を利用することで相続登記は可能です。諦める必要はありません。
Q. 権利証がない場合、どうすれば相続登記ができますか？
A. 主に2つの方法があります。1つは司法書士に依頼して「本人確認情報」を作成してもらう方法、もう1つは法務局から送られてくる「事前通知」を利用する方法です。
Q. 「本人確認情報」とは何ですか？費用はかかりますか？
A. 司法書士が、登記を申請する相続人本人であることを面談等で確認し、その内容を証明する書類です。作成には別途費用がかかりますが、手続きをスムーズに進められます。
Q. 「事前通知制度」とはどのような手続きですか？
A. 権利証なしで登記申請をすると、法務局から申請人本人宛に確認の書類が本人限定受取郵便で届きます。この書類に署名・押印して2週間以内に返送することで、登記が完了します。
Q. 権利証の再発行はできますか？
A. 権利証（登記済証や登記識別情報）は、一度紛失すると再発行することはできません。そのため、紛失した場合は「本人確認情報」や「事前通知制度」といった代替手続きが必要になります。
Q. 権利証がないと、相続登記の費用は高くなりますか？
A. 司法書士に「本人確認情報」の作成を依頼する場合、その分の費用が追加でかかります。事前通知制度を利用する場合は追加費用はかかりませんが、手続きに時間がかかる可能性があります。
