土地及び土地の上に存する権利の評価明細書は、相続税または贈与税の申告に際して、土地や借地権などの価額を評価するために使用する国税庁の様式です。国税庁 B2-5 土地及び土地の上に存する権利の評価明細書
第1表で1平方メートル当たりの価額と自用地の評価額を計算し、第2表で貸宅地や借地権などの権利関係を反映させる、という二段構えの構成になっています。この記事では、様式の入手方法から各欄の記入手順、補正率の転記のしかたまでを順にご説明します。
土地及び土地の上に存する権利の評価明細書の概要
この明細書は、相続税または贈与税の申告書に添付して、納税地を所轄する税務署へ提出します。土地そのものだけでなく、借地権や貸家建付借地権といった土地の上に存する権利も対象に含まれます。
| 用途 | 相続税または贈与税の申告に際し、土地及び土地の上に存する権利の価額を評価するために使用します |
|---|---|
| 手続対象者 | 相続税または贈与税の納税義務者で、土地及び土地の上に存する権利を取得した方 |
| 提出方法 | 明細書を作成した後、申告書に添付して提出先へ提出します |
| 添付書類 | 評価に際し、参考となる書類 |
| 提出先 | 納税地を所轄する税務署 |
提出の期限は、申告書本体と同じです。相続税の場合は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内が申告と納税の期限になります。国税庁 No.4205 相続税の申告と納税
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様式の入手方法と年分の選択
様式は国税庁ホームページの手続案内ページからPDFで入手できます。注意したいのは、財産を取得した時期によって使用する様式が分かれている点です。
| 財産を取得した時期 | 使用する様式 |
|---|---|
| 令和6年1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得した財産 | 土地及び土地の上に存する権利の評価明細書（令和6年分以降用） |
| 平成31年1月1日から令和5年12月31日までに相続、遺贈または贈与により取得した財産 | 土地及び土地の上に存する権利の評価明細書（平成31年1月分以降用） |
どちらの区分でも、様式と同じページに掲載されている調整率表を併せて入手しておきます。奥行価格補正率や不整形地補正率など、明細書に転記する率はすべてこの調整率表から読み取ります。
電子申告で作成する場合は、税目によって手順が異なります。相続税はパソコンからe-Taxソフトをダウンロードして明細書を作成し、e-Taxにより提出します。贈与税は確定申告書等作成コーナー内の土地等の評価明細書作成コーナーを利用して作成し、e-Taxにより提出します。いずれも書面で作成し、持参または送付により提出することもできます。
記入例を確認したい場合は、国税庁が公開している記載のしかたの解説資料が参考になります。国税庁 土地及び土地の上に存する権利の評価明細書の記載のしかた
記入前に用意する資料
明細書は、手元の資料から数値を転記していく様式です。書き始める前に次の資料をそろえておくと、途中で止まらずに記入できます。
| 用意する資料 | 明細書へ転記する主な項目 |
|---|---|
| 登記事項証明書 | 所在地番、地目、地積、敷地権の割合 |
| 固定資産税の課税明細書 | 固定資産税評価額（倍率方式の計算で使用） |
| 路線価図・評価倍率表 | 正面・側方・裏面の路線価、地区区分、借地権割合、評価倍率 |
| 公図・地積測量図 | 間口距離、奥行距離、土地の形状、地形図及び参考事項欄の作図 |
| 賃貸借契約書 | 利用区分の判定、賃貸割合の計算 |
資料をそろえたら、最初に評価単位を決めます。宅地の価額は1筆単位ではなく、利用の単位となっている1区画である1画地の宅地ごとに評価します。自ら使用している宅地は居住の用か事業の用かにかかわらず全体を1画地とし、一部に借地権を設定させている場合はそれぞれの部分を別の1画地とします。国税庁 No.4603 宅地の評価単位
明細書は、この1画地ごとに1枚ずつ作成していくことになります。
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路線価方式と倍率方式の判別
土地の評価方法には路線価方式と倍率方式があり、どちらを使うかは土地の所在地で決まります。市街地的形態を形成する地域は路線価地域、それ以外の地域は倍率地域とされています。路線価図および評価倍率表は、国税庁ホームページの財産評価基準書で閲覧できます。国税庁 No.4602 土地家屋の評価
路線価方式は、路線価が定められている地域の土地を評価する方法です。路線価とは路線に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額で、路線価図には千円単位で表示されます。土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、面積を乗じて計算します。国税庁 No.4604 路線価方式による宅地の評価
倍率方式は、路線価が定められていない地域の土地を評価する方法です。その土地の固定資産税評価額に、地域ごとに定められた評価倍率を乗じて計算します。固定資産税評価額は、都税事務所や市区役所または町村役場で確認します。国税庁 No.4606 倍率方式による土地の評価
倍率方式では、奥行価格補正率や不整形地補正率といった画地の補正を個別には行いません。固定資産税評価額の算定に土地の形状等が織り込まれているためです。ただし地積規模の大きな宅地に該当する場合は、倍率地域であっても規模格差補正率などを用いて計算した価額と比較し、いずれか低い価額により評価します。
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第1表の記入手順
第1表は、上段の基礎情報欄と、下段の1平方メートル当たりの価額の計算欄に分かれています。上から順に埋めていけば、最終的に自用地の評価額が求まる構成です。
基礎情報欄の記入
最上部の氏名欄には、被相続人または受贈者の氏名を記入します。続いて所在地番、住居表示、所有者の住所と氏名、使用者の住所と氏名を登記事項証明書などから転記します。右側の地形図及び参考事項欄には、土地の形状と接する道路の位置を作図し、間口と奥行が分かるようにしておきます。
その下には、地目、利用区分、地区区分、地積の欄が並びます。地目は宅地、田、畑、山林、雑種地などから、利用区分は自用地、貸宅地、貸家建付地、借地権、私道、貸家建付借地権、転貸借地権などから、地区区分はビル街地区、高度商業地区、繁華街地区、普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区、中小工場地区、大工場地区から、それぞれ当てはまる項目に1を記入します。地区区分は路線価図に表示されている記号で判定し、後の補正率の選択に直結する重要な項目です。
間口距離・奥行距離と路線価の記入
間口距離と奥行距離をメートル単位で記入し、路線価欄に正面、側方、側方、裏面の各路線価を円単位で記入します。路線価図は千円単位の表示ですので、200と表示されていれば200,000円と記入します。
正面路線は、原則として奥行価格補正率を乗じて計算した1平方メートル当たりの価額の高い方の路線をいいます。ここを取り違えると以降の計算がすべてずれるため、複数の路線に接している土地では慎重に判定します。国税庁 第2節 宅地及び宅地の上に存する権利
1平方メートル当たりの価額の計算欄
この欄は1から10までの区分に分かれ、右端にAからLまでの記号が振られています。上の区分で求めた金額を下の区分が引き継ぐ形になっており、該当する区分だけを順に計算していきます。
| 記号 | 計算する区分 |
|---|---|
| A | 一路線に面する宅地 |
| B | 二路線に面する宅地 |
| C | 三路線に面する宅地 |
| D | 四路線に面する宅地 |
| E | 間口が狭小な宅地等 |
| F | 不整形地 |
| G | 地積規模の大きな宅地 |
| H | 無道路地 |
| I | がけ地等を有する宅地 |
| J | 土砂災害特別警戒区域内にある宅地 |
| K | 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地 |
| L | 私道 |
二路線以上に面する宅地では、正面路線価に奥行価格補正率を乗じた金額に、側方路線価または裏面路線価に奥行価格補正率と側方路線影響加算率または二方路線影響加算率を乗じた金額を加算します。角地であれば側方路線影響加算率、正面と裏面の二方向で接していれば二方路線影響加算率を用います。
地積規模の大きな宅地の評価は、三大都市圏では500平方メートル以上、それ以外の地域では1,000平方メートル以上の宅地が対象です。路線価地域では普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区に所在するものに限られ、規模格差補正率を乗じて計算します。国税庁 No.4609 地積規模の大きな宅地の評価
無道路地は、道路に接しない宅地について通路部分の価額を控除して評価します。明細書では、控除する割合の上限が0.4と定められています。国税庁 No.4620 無道路地の評価
自用地の評価額の欄
最下段の自用地の評価額欄には、AからLまでのうち最後に計算した区分の記号を記入し、その1平方メートル当たりの価額に地積を乗じた総額を記入します。この金額が記号Mとなり、第2表へ引き継がれます。
第2表の記入手順
第2表は、第1表で求めた自用地の評価額を出発点として、宅地の個別事情や権利関係を反映させる様式です。該当する事情がなければ記入する欄はありません。
セットバックと都市計画道路予定地の欄
建築基準法の規定により道路として提供する必要がある部分を有する宅地は、記号Nのセットバックを必要とする宅地の評価額欄で計算します。該当地積の割合に0.7を乗じた金額を自用地の評価額から控除する構成です。
都市計画道路の予定地の区域内にある宅地は、記号Oの欄で、自用地の評価額に補正率を乗じて計算します。
区分所有財産に係る敷地利用権の欄
令和6年分以降用の様式では、記号RとSに区分所有財産に係る敷地利用権の評価額の欄が設けられています。記号Rでは自用地の評価額に敷地利用権の割合を乗じ、居住用の区分所有財産に該当する場合は記号Sで区分所有補正率を乗じます。
令和6年1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得した居住用の区分所有財産、いわゆる分譲マンションについては、区分所有権と敷地利用権のそれぞれの価額に区分所有補正率を乗じて評価します。区分所有補正率は、評価乖離率と評価水準を順に計算して求めます。国税庁 No.4667 居住用の区分所有財産の評価
総額計算による価額の欄
下段は、利用区分ごとに権利関係を反映した総額を計算する欄です。記号TからADまでが並び、それぞれ算式があらかじめ印刷されています。
| 記号 | 計算する利用区分 |
|---|---|
| T | 貸宅地 |
| U | 貸家建付地 |
| V | （ ）権の目的となっている土地 |
| W | 借地権 |
| X | 貸家建付借地権 |
| Y | 転貸借地権 |
| Z | 転借権 |
| AA | 借家人の有する権利 |
| AC | 権利が競合する場合の土地 |
| AD | 他の権利と競合する場合の権利 |
貸宅地は、借地権など宅地の上に存する権利の目的となっている宅地です。借地権の目的となっている宅地の価額は、自用地としての価額から借地権割合に相当する金額を控除して評価します。国税庁 No.4613 貸宅地の評価
貸家建付地は、所有する宅地に建築したアパートやビルなどを他に貸し付けている場合のその敷地です。借地権割合、借家権割合、賃貸割合の3つを乗じた金額を控除します。国税庁 No.4614 貸家建付地の評価
借地権は、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいい、その価額は自用地としての価額に借地権割合を乗じて求めます。借地権割合は借地事情が似ている地域ごとに定められ、路線価図や評価倍率表に表示されています。国税庁 No.4611 借地権の評価
なお、定期借地権等は別に定期借地権等の評価明細書を用いて評価します。この明細書の記号Vや記号ABの空欄になっている権利名の欄は、区分地上権や区分地上権に準ずる地役権など、印刷された利用区分に当てはまらない権利を記入するために設けられています。
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補正率の転記に用いる調整率表
第1表の各欄に記入する補正率は、国税庁が公表している調整率表から読み取ります。調整率表には、奥行価格補正率表、側方路線影響加算率表、二方路線影響加算率表、不整形地補正率を算定する際の地積区分表、不整形地補正率表、間口狭小補正率表、奥行長大補正率表、規模格差補正率を算定する際の表、がけ地補正率表、特別警戒区域補正率表の10種類が掲載されています。国税庁 土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表
普通住宅地区で使用する主な率
戸建住宅が中心の地域では、路線価図の地区区分が普通住宅地区となることが多くあります。普通住宅地区で用いる代表的な率は次のとおりです。
| 奥行距離10メートル以上12メートル未満の 奥行価格補正率 |
1.00 |
|---|---|
| 奥行距離4メートル未満の奥行価格補正率 | 0.90 |
| 側方路線影響加算率（角地の場合） | 0.03 |
| 側方路線影響加算率（準角地の場合） | 0.02 |
| 二方路線影響加算率 | 0.02 |
| 間口距離4メートル未満の間口狭小補正率 | 0.90 |
不整形地補正率は、かげ地割合と地積区分の組み合わせで決まります。普通住宅地区で地積区分がAの土地であれば、かげ地割合10パーセント以上で0.98、30パーセント以上で0.90、50パーセント以上で0.79となります。不整形地補正率と間口狭小補正率を組み合わせた率、または奥行長大補正率と間口狭小補正率を組み合わせた率のいずれか低い率を用い、0.6が下限です。
角地の宅地の計算例
普通住宅地区にある角地で、正面路線価が200,000円、側方路線価が150,000円、正面路線に対する奥行距離が11メートル、側方路線に対する奥行距離も11メートル、地積が150平方メートルの土地を例にご説明します。
奥行価格補正率1.00は、普通住宅地区の奥行距離10メートル以上12メートル未満に対応する率です。側方路線影響加算率0.03は、普通住宅地区の角地の率になります。この土地が貸家建付地であれば、30,675,000円を第2表の記号Uの欄に転記し、借地権割合、借家権割合、賃貸割合を乗じた金額を控除します。
記入時に確認したい要点
明細書の欄外には注記が印刷されており、記入を誤りやすい箇所が示されています。とくに次の3点は、様式の注記そのものに書かれている取扱いです。
第一に、5-1の間口が狭小な宅地等と5-2の不整形地は、重複して適用できません。間口が狭く、かつ形状も整っていない土地では、どちらの区分で計算するかを選ぶことになります。
第二に、がけ地等を有する宅地であり、かつ土砂災害特別警戒区域内にある宅地である場合は、8-1のがけ地等を有する宅地欄ではなく、8-2の土砂災害特別警戒区域内にある宅地欄で計算します。
第三に、5-2の不整形地の欄で、AからDまでの欄で計算できない場合には、第2表の備考欄等で計算します。第2表の備考欄は、印刷された算式に収まらない計算過程を書き足すための欄として使えます。
あわせて注意したいのが、小規模宅地等の特例との関係です。この特例は、相続した宅地等が事業の用や居住の用として使われている場合に、限度面積までの部分について評価額の一定割合を減額する制度です。評価明細書で求めた評価額を前提に、申告書側で適用する手続になります。国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
関連コラム相続税の土地評価｜路線価方式と倍率方式の計算方法と減額要素▸
まとめ
土地及び土地の上に存する権利の評価明細書は、第1表で1平方メートル当たりの価額と自用地の評価額を組み立て、第2表で権利関係を反映させる様式です。書き進める順序は、評価単位の判定、資料の準備、路線価方式と倍率方式の判別、第1表の記入、第2表の記入という流れになります。
様式は財産を取得した時期で分かれており、令和6年1月1日以後に取得した財産には令和6年分以降用を使用します。補正率はすべて調整率表から読み取り、地区区分と距離の区分を取り違えないことが正確な記入の前提になります。
土地の評価は、正面路線の判定、評価単位の切り分け、補正率の選択のいずれもが評価額に直結します。個別の事情によって結論が変わりますので、具体的なケースは税理士へのご相談をおすすめします。
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- 国税庁 B2-5 土地及び土地の上に存する権利の評価明細書
- 国税庁 土地及び土地の上に存する権利の評価明細書の記載のしかた
- 国税庁 土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表
- 国税庁 第2節 宅地及び宅地の上に存する権利
- 国税庁 No.4205 相続税の申告と納税
- 国税庁 No.4602 土地家屋の評価
- 国税庁 No.4603 宅地の評価単位
- 国税庁 No.4604 路線価方式による宅地の評価
- 国税庁 No.4606 倍率方式による土地の評価
- 国税庁 No.4609 地積規模の大きな宅地の評価
- 国税庁 No.4611 借地権の評価
- 国税庁 No.4613 貸宅地の評価
- 国税庁 No.4614 貸家建付地の評価
- 国税庁 No.4620 無道路地の評価
- 国税庁 No.4667 居住用の区分所有財産の評価
- 国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
土地及び土地の上に存する権利の評価明細書のよくある質問まとめ
Q.土地及び土地の上に存する権利の評価明細書はどこで入手できますか
A.国税庁ホームページの手続案内ページからPDFで入手できます。同じページに調整率表も掲載されていますので、併せて入手します。相続税はe-Taxソフト、贈与税は確定申告書等作成コーナー内の土地等の評価明細書作成コーナーでも作成できます。
Q.どの年分の様式を使えばよいですか
A.財産を取得した時期で決まります。令和6年1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得した財産は令和6年分以降用を、平成31年1月1日から令和5年12月31日までに取得した財産は平成31年1月分以降用を使用します。
Q.倍率地域の土地でも補正率の記入は必要ですか
A.倍率方式では固定資産税評価額に評価倍率を乗じて評価するため、奥行価格補正率などの画地補正は行いません。ただし地積規模の大きな宅地に該当する場合は、倍率地域でも規模格差補正率を用いた計算と比較する必要があります。
Q.1枚の明細書に複数の土地をまとめて記入できますか
A.宅地は1筆単位ではなく、利用の単位となっている1画地ごとに評価します。したがって明細書も1画地ごとに1枚ずつ作成することになります。同じ地番でも一部を貸し付けている場合は、部分ごとに別の明細書を作成します。
Q.間口が狭くかつ不整形な土地はどちらの欄で計算しますか
A.様式の注記により、5-1の間口が狭小な宅地等と5-2の不整形地は重複して適用できないとされています。どちらか一方の区分を選んで計算します。判断に迷う場合は税理士にご相談ください。
Q.明細書の提出期限はいつですか
A.申告書に添付して提出しますので、期限は申告書本体と同じです。相続税の場合は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内が申告と納税の期限になります。
