不動産投資をお考えの方にとって、物件購入時にかかる消費税は大きな関心事ですよね。特に「仕入税額控除」が使えるかどうかは、資金計画に大きく影響します。実は、2020年の税制改正によって、アパートやマンションなどの居住用賃貸不動産の購入費用については、消費税の取り扱いが大きく変わりました。「知らずに購入して、想定外の税金が発生してしまった…」なんてことにならないよう、今回はこのルールについて、分かりやすく解説していきますね。
居住用賃貸建物の購入費用は仕入税額控除の対象外に
結論からお伝えすると、2020年10月1日以降に取得した一定の居住用賃貸建物については、その購入にかかった消費税を仕入税額控除の対象にできなくなりました。これは、不動産投資家の方々にとって非常に重要な変更点です。まずは、この制度の基本と、なぜこのような改正が行われたのかを見ていきましょう。
なぜ改正されたの？
この改正が行われた背景には、一部で行われていた「消費税還付スキーム」という節税策への対策があります。改正前は、居住用賃貸物件を購入した課税期間に、金の売買など課税売上を意図的に発生させることで、建物の購入にかかった多額の消費税の還付を受けることが可能でした。
住宅家賃は非課税売上であり、本来それに対応する建物の仕入れは控除できないのが原則です。しかし、この仕組みを利用することで、本来控除できないはずの消費税が還付されてしまうという問題がありました。この抜け道をふさぎ、制度を適正化する目的で、今回の改正が行われたのです。
対象となる「居住用賃貸建物」とは？
では、具体的にどのような建物がこのルールの対象になるのでしょうか。それは、「居住用賃貸建物」に該当するものです。これには2つのポイントがあります。
- 「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物」以外の建物であること
- 税抜きの取得対価が1,000万円以上の「高額特定資産」であること
簡単に言うと、「税抜1,000万円以上の、居住用として貸し出す可能性のある建物」が対象となります。たとえ購入時に用途が未定でも、住宅として貸し出す可能性がある場合は、原則としてこのルールが適用されます。
反対に、明らかに事業用である店舗や事務所、旅館などは対象外です。具体例を表にまとめてみました。
| 居住用賃貸建物に該当し、仕入税額控除ができないもの（×） | 居住用賃貸建物に該当せず、仕入税額控除の対象となるもの（〇） |
| ・賃貸マンション、アパート ・社宅として有償で貸し付ける建物 ・用途が確定していないが、居住用として貸す可能性がある建物 |
・建物のすべてが店舗や事務所である建物 ・旅館やホテル ・販売目的で所有する建物（棚卸資産）で、貸付けの予定がないもの |
いつから適用されているの？
この新しいルールは、令和2年（2020年）10月1日以後に行われた居住用賃貸建物の課税仕入れから適用されています。
ただし、経過措置として、令和2年（2020年）3月31日までに売買契約を締結している居住用賃貸建物については、取得が同年10月1日以降になったとしても、改正前のルールが適用され、仕入税額控除が可能です。
仕入税額控除ができないとどうなる？
仕入税額控除ができないということは、建物の購入時に支払った消費税を、納付する消費税額から差し引けないということです。例えば、税抜5,000万円の居住用賃貸建物を購入した場合、消費税は500万円かかります。この500万円がまるまる控除できなくなるため、資金的な負担は大きくなります。
控除できなかった消費税額は、法人税や所得税の計算上、「控除対象外消費税」として経費（損金）に算入することになりますが、消費税の納税額へのインパクトは非常に大きいと言えるでしょう。
【例】課税売上1億円（消費税1,000万円）、居住用賃貸建物5,000万円（消費税500万円）を購入した場合（他の経費は考慮しない）
| 改正前（一定の要件下） | 改正後 |
| 納付税額：1,000万円 – 500万円 = 500万円 | 納付税額：1,000万円 – 0円 = 1,000万円 |
このように、同じ取引でも納税額に500万円もの差が生まれる可能性があるのです。
一部が店舗や事務所の場合はどうなる？
1階が店舗で2階以上が居住用のアパートのような「店舗併用住宅」の場合はどうなるのでしょうか。この場合、建物全体が控除対象外になるわけではありません。
建物の構造や設備の状況によって、居住用部分と事業用（店舗・事務所など）部分を合理的に区分している場合は、事業用部分にかかる消費税額については、仕入税額控除の対象とすることができます。
「合理的な区分」とは、一般的に床面積の割合や建設原価の割合など、実態に応じた客観的な基準で按分することを指します。
後から控除を受けられる救済措置も
一度は仕入税額控除が認められなかった居住用賃貸建物ですが、その後の状況の変化によっては、支払った消費税の一部または全部を取り戻せる可能性があります。これは「調整措置」と呼ばれるもので、大きく2つのケースが考えられます。
課税賃貸用に転用した場合
居住用賃貸建物を取得してから3年以内に、その建物の全部または一部を事務所や店舗といった事業用（課税賃貸用）に転用した場合は、調整計算により、仕入税額控除が認められます。
具体的には、建物を取得した課税期間の初日から3年を経過する日の属する課税期間（第3年度の課税期間）の末日までの間に、どれくらいの期間、事業用として貸し付けたかの割合（課税賃貸割合）に応じて計算した金額を、第3年度の課税期間の仕入控除税額に加算できます。
譲渡（売却）した場合
同じく、建物を取得してから3年以内に、その建物を第三者に売却した場合も調整計算の対象となります。建物の売却は課税取引となるため、その譲渡対価なども含めて計算した一定の金額を、売却した日の属する課税期間の仕入控除税額に加算することができます。
これらの調整計算は少し複雑なので、適用を検討する際は税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
インボイス制度導入後の影響は？
インボイス制度が導入されたことで、特に免税事業者から建物を購入する場合の取り扱いが少し変わります。
宅地建物取引業者以外の事業者が、インボイスを発行しない免税事業者から居住用賃貸建物を購入する場合、そもそも消費税の支払いがない（取引対価に含まれる）と扱われるため、「控除対象外消費税」も発生しません。
インボイス制度の経過措置期間中（令和11年9月30日まで）は、一定割合を仕入税額控除の対象とみなすことができますが、居住用賃貸建物の場合はその控除が制限されるため、結果として控除対象外消費税が発生することになります。取引相手が誰かによって会計処理が変わる点に注意が必要です。
まとめ
今回は、居住用賃貸不動産の購入費用と仕入税額控除の関係について解説しました。ポイントをまとめると以下の通りです。
- 2020年10月1日以降に取得した税抜1,000万円以上の居住用賃貸建物は、原則として仕入税額控除の対象外です。
- これは、過去に行われていた消費税還付スキームを防ぐための改正です。
- 店舗併用住宅などは、事業用部分を合理的に按分すれば、その部分は仕入税額控除の対象になります。
- 取得後3年以内に事業用に転用したり、売却したりした場合には、調整計算によって後から控除を受けられる可能性があります。
不動産投資、特に居住用物件の購入を検討する際には、この消費税のルールを正しく理解しておくことが不可欠です。大きな金額が動く取引だからこそ、事前に専門家のアドバイスを受けながら、慎重に計画を進めていきましょう。
この記事を読んだ方へ
Corporate Tax
法人の税務顧問・法人税申告のご相談
判断に迷ったら、まずは税理士にご相談ください。オンラインでも対応しています。
法人のお客様へ
Contact
税理士に無料で相談する
フォームは24時間受付。1営業日以内にご返信します。
無料相談フォームへ
参考文献
国税庁 No.6502 高額特定資産を取得した場合等の納税義務の免除等の特例
居住用賃貸建物の仕入税額控除に関するよくある質問
Q. 居住用賃貸建物の購入費用は、なぜ仕入税額控除できなくなったのですか？
A. 改正前は、金の売買など課税売上を意図的に作り出すことで、住宅家賃という非課税売上に対応する建物の消費税還付を受ける節税スキームがありました。この制度の悪用を防ぎ、適正化するために、原則として仕入税額控除の対象外となりました。
Q. 1,000万円未満の居住用賃貸物件なら仕入税額控除できますか？
A. はい、できます。仕入税額控除の制限対象となるのは、税抜きの取得対価が1,000万円以上の「高額特定資産」に該当する居住用賃貸建物です。そのため、取得対価が1,000万円未満の建物であれば、この制限は適用されず、原則通り仕入税額控除の対象となります。
Q. 購入時は居住用でしたが、すぐに事務所として貸し始めました。どうなりますか？
A. 購入時点では仕入税額控除はできませんが、取得から3年以内に事務所など事業用（課税賃貸用）に転用した場合は、救済措置があります。一定の調整計算を行うことで、支払った消費税額の一部または全部を後の課税期間で仕入税額控除に加算することができます。
Q. 建物の一部が店舗の場合、建物全体の購入費用が控除対象外になりますか？
A. いいえ、建物全体が対象外になるわけではありません。床面積の割合など合理的な基準で、居住用部分と事業用（店舗）部分を区分します。事業用部分に対応する購入費用については、通常通り仕入税額控除の対象とすることができます。
Q. 土地の購入費用に消費税はかかりますか？仕入税額控除はできますか？
A. 土地の売買は消費税の非課税取引と定められています。そのため、土地の購入費用にはそもそも消費税がかからず、仕入税額控除の対象にもなりません。今回解説したルールは、建物部分の購入費用に関するものです。
Q. この改正はいつから適用されていますか？
A. このルールは、令和2年（2020年）10月1日以降に行われた居住用賃貸建物の取得から適用されています。ただし、令和2年3月31日までに売買契約を締結していた場合は、取得が10月1日以降でも改正前のルールが適用される経過措置があります。
