「土地を借りているだけなのに、その権利が売れるの？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。実は、借地権は立派な財産的価値を持つ権利であり、売却することが可能です。この記事では、なぜ借地権が売れるのか、その仕組みから具体的な売却方法、気になる税金の話まで、わかりやすく解説していきます。
そもそも借地権って売れるの？なぜ？
結論から言うと、借地権は売却できます。なぜなら、借地権は「建物を所有する目的で土地を借りる権利」であり、法律で守られた財産として認められているからです。この「権利」自体に価値があるため、お金と引き換えに他の人に譲渡することができるのです。これを借地権の売買と呼びます。
借地権が「財産」として認められる理由
借地権は、借地借家法という法律で守られた非常に強い権利です。地主さん（土地の所有者）は、「正当な事由」がなければ契約の更新を断ったり、一方的に借地人さんを立ち退かせたりすることができません。このように長期間にわたって安定して土地を利用できる権利が、財産としての価値を生み出しているのです。
所有権との違いは？
所有権は土地も建物も自分のものですが、借地権は「土地を借りる権利」と「その上に建てたご自身の建物の所有権」がセットになっています。土地の固定資産税を支払う必要がないなどのメリットがある一方、毎月の地代の支払いや、売却・建て替えの際に地主さんの承諾が必要になるという制約があります。
| 項目 | 所有権 |
| 土地の権利 | 自分のもの（所有権） |
| 土地の固定資産税 | 支払い義務あり |
| 地代 | なし |
| 売却・建て替え | 自由 |
| 項目 | 借地権 |
| 土地の権利 | 借りている（借地権） |
| 土地の固定資産税 | 支払い義務なし（地主が支払う） |
| 地代 | 支払い義務あり |
| 売却・建て替え | 地主の承諾が必要 |
借地権を売却する3つの方法
借地権を売却するには、主に3つの方法があります。それぞれにメリット・デメリットがあるので、ご自身の状況に合わせて最適な方法を選びましょう。
地主さんに買い取ってもらう
最もスムーズに進む可能性のある方法が、土地の所有者である地主さんに直接買い取ってもらうことです。地主さんにとっては、借地権を買い戻すことで土地の所有権が完全なものになるというメリットがあります。また、売主にとっては第三者へ売却する際に必要な譲渡承諾料がかからないという大きな利点があります。ただし、地主さんに買い取る義務はないため、価格面で折り合わなかったり、そもそも買い取る意思がなかったりして交渉がまとまらないこともあります。
第三者に売却する（不動産仲介）
不動産会社に仲介を依頼し、一般の個人や法人などの買い手を探す方法です。広く買い手を探せるため、高値で売却できる可能性があります。しかし、この方法では地主さんの「譲渡承諾」が必須となり、その際に譲渡承諾料（後述します）を地主さんに支払う必要があります。また、買い手にとって借地権付きの建物は住宅ローンが借りにくいなどのデメリットがあり、売却に時間がかかってしまうケースも少なくありません。
専門の買取業者に売却する
借地権を専門に扱う不動産買取業者に直接売却する方法です。地主さんとの交渉や複雑な手続きをすべて任せることができ、スピーディーに現金化できるのが最大のメリットです。建物が古い、地主さんとの関係が良くないといった、一般の市場では売却が難しい物件でも現状のまま買い取ってもらえる可能性が高いです。ただし、仲介で売却する場合に比べて、売却価格は7割～8割程度に低くなる傾向があります。
| 売却方法 | メリット |
| 地主への売却 | 譲渡承諾料が不要、手続きが比較的簡単 |
| 第三者への売却（仲介） | 高値で売れる可能性がある |
| 買取業者への売却 | スピーディー、現状のまま売れることが多い、交渉を任せられる |
| 売却方法 | デメリット |
| 地主への売却 | 地主に買い取る義務はない、価格交渉が難しい場合がある |
| 第三者への売却（仲介） | 地主の承諾と承諾料が必要、売却に時間がかかることがある |
| 買取業者への売却 | 仲介より売却価格が安くなる傾向がある |
借地権売却の重要ポイント！地主さんの「承諾」と「承諾料」
借地権を第三者に売却する際、避けては通れないのが地主さんの承諾です。これを無断で行うと契約違反となり、最悪の場合、借地契約を解除されてしまうリスクもあるため、必ず事前に理解しておきましょう。
なぜ地主さんの承諾が必要なの？
土地を貸している地主さんにとって、誰が土地を借りるのかは非常に重要な問題です。「新しい借地人さんは地代をきちんと払ってくれるだろうか」「土地を乱暴に使わないだろうか」といった不安があるためです。土地の貸し借りは信頼関係が基本となるため、借地人さんが変わる際には地主さんの承諾が必要とされています。
譲渡承諾料の相場は？
地主さんに譲渡を承諾してもらう際に、謝礼として支払うのが譲渡承諾料です。法律で金額が決まっているわけではありませんが、一般的には借地権価格の10%程度が相場とされています。例えば、借地権価格が3,000万円であれば、300万円が目安となります。これはあくまで慣習上の目安であり、最終的には地主さんとの交渉によって金額が決まります。
もし承諾してもらえなかったら？
万が一、地主さんが正当な理由なく承諾してくれない場合は、「借地非訟（しゃくちひしょう）」という裁判所の手続きを利用することができます。これは、地主さんの承諾に代わる許可を裁判所に求める制度です。ただし、申し立てには弁護士費用などで数十万円の費用がかかり、解決までには半年から1年程度の時間が必要になることもあります。まずは専門家と相談しながら、地主さんとの話し合いで解決を目指すのが望ましいでしょう。
借地権の売却価格はどう決まる？相場の計算方法
借地権の売却を考えたとき、一番気になるのは「いくらで売れるのか」ということですよね。借地権の価格は、土地の所有権とは少し違う考え方で算出されます。
借地権割合とは？
借地権の価格を考える上で基準となるのが「借地権割合」です。これは、その土地が更地だった場合の価値のうち、借地権が何割の価値を持つかを示すもので、国税庁が公表している路線価図で確認できます。都心部などでは60%～70%、郊外では50%など、地域によって割合が定められています。
相続税評価額と実際の売買価格は違う
借地権割合を使って計算した価格（例：更地価格5,000万円 × 借地権割合60% = 3,000万円）は、あくまで相続税や贈与税を計算するための「評価額」です。実際の売買価格は、この評価額を参考にしつつ、立地条件、残りの契約期間、地代の金額、そして譲渡承諾料などの諸条件を総合的に考慮して決まります。そのため、評価額通りに売れるわけではないということを覚えておきましょう。一般的には、更地価格の30%～70%程度が売買価格の目安となりますが、個別の事情によって大きく変動します。
借地権売却にかかる税金の話
借地権を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、税金がかかります。どのような税金が、どのくらいかかるのかを知っておくことは、手元にいくら残るかを把握するためにとても重要です。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
「取得費」は、その借地権付き建物を購入したときの代金や建築費などです。先代から相続した場合などで取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費とすることができます。「譲渡費用」は、不動産会社に支払う仲介手数料や譲渡承諾料、建物の解体費用などが含まれます。この計算でプラスになった譲渡所得に対して、所得税と住民税がかかります。
所有期間で税率が変わる！
税率は、借地権を所有していた期間によって大きく異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで判断します。
| 所有期間 | 区分 |
| 5年以下 | 短期譲渡所得 |
| 5年超 | 長期譲渡所得 |
| 所有期間 | 税率（所得税＋復興特別所得税＋住民税） |
| 5年以下 | 39.63% |
| 5年超 | 20.315% |
このように税率が倍近く違うため、売却のタイミングは非常に重要です。
税金を抑える特例も
売却したのがマイホーム（自宅）として住んでいた借地権付き建物である場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除」という特例を使える可能性があります。この特例が適用できれば、譲渡所得が3,000万円以下の場合、税金はかからなくなります。適用には細かい要件があるため、事前に税務署や税理士に確認することをおすすめします。
まとめ
土地を借りる権利である借地権は、財産的価値があり売却が可能です。なぜなら、法律で保護された強い権利だからです。ただし、その売却には地主さんの承諾が必要であったり、譲渡承諾料がかかったりと、所有権の不動産とは異なる多くの注意点があります。売却方法は「地主への売却」「第三者への売却（仲介）」「専門業者への買取」の3つがあり、それぞれに長所と短所があります。ご自身の状況や希望（高く売りたいのか、早く手放したいのかなど）を整理し、最適な方法を選ぶことが大切です。借地権の売却は専門的な知識が必要になるため、一人で悩まずに、まずは借地権に詳しい不動産会社や専門家に相談してみましょう。
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参考文献
借地権の売却に関するよくある質問まとめ
Q.そもそも借地権は売れるのですか？
A.はい、売れます。借地権は土地を借りる権利ですが、財産権の一種として認められており、地主（土地の所有者）の承諾を得れば売却することが可能です。
Q.なぜ土地の所有者でもないのに、借地権を売れるのですか？
A.借地権は、土地を利用する権利そのものに財産的な価値があるためです。建物を所有する目的で土地を借りている場合、その権利は法律で保護されており、売買の対象となります。
Q.借地権を売却する際に地主の承諾は必要ですか？
A.はい、原則として地主の承諾が必要です。承諾なしで売却すると契約違反になる可能性があります。承諾を得る際には、地主へ「譲渡承諾料」を支払うのが一般的です。
Q.地主が売却を承諾してくれない場合はどうすればいいですか？
A.地主が正当な理由なく承諾しない場合、借地人は裁判所に対して地主の承諾に代わる許可（借地非訟）を申し立てることができます。
Q.借地権付き建物を売却するのと、借地権だけを売却するのは違うのですか？
A.一般的に「借地権を売る」とは、借地上の建物と一緒に売却することを指します。借地権だけを建物と切り離して売却することは通常ありません。
Q.借地権の売却価格はどのように決まりますか？
A.土地の更地価格に「借地権割合」を掛けて算出するのが一般的です。借地権割合は国税庁の路線価図で確認でき、立地や条件によって異なりますが、更地価格の60%～70%程度が目安です。
