家なき子特例が使えないケース｜小規模宅地の特例の要件

2026-07-31

実家を離れて暮らしていた子どもが親の自宅を相続したとき、「同居していなかったから小規模宅地等の特例は使えないのだろう」と諦めてしまう方は少なくありません。しかし一定の要件を満たせば、別居していた親族でも自宅の敷地を大きく減額できる取扱いがあります。これがいわゆる家なき子特例です。

一方でこの特例は要件が細かく、「賃貸暮らしだから大丈夫だと思っていたのに使えなかった」という行き違いも起こりやすい制度です。この記事では、税理士法人プライムパートナーズが、家なき子特例の要件と適用できないケースを、国税庁が示す要件に沿って具体的に整理します。減額される金額の計算例もあわせてご紹介しますので、ご自身のケースに当てはめながらお読みください。

家なき子特例の概要

家なき子特例とは、小規模宅地等の特例のうち特定居住用宅地等について、被相続人の配偶者でも同居していた親族でもない親族が自宅の敷地を取得した場合に適用できる区分の通称です。正式な制度名ではありませんが、実務や書籍で広く使われています。

特定居住用宅地等に該当すると、その宅地等のうち330㎡までの部分について、相続税の課税価格に算入すべき価額が80％減額されます。自宅の土地の評価額が大きい都市部では、この減額の有無で相続税額が大きく変わります。国税庁　No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

制度上の位置づけ	小規模宅地等の特例のうち特定居住用宅地等の区分の一つ
対象となる宅地等	相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた宅地等
限度面積	330㎡
減額される割合	80％
取得者	被相続人の配偶者および被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族以外の親族

特定居住用宅地等の取得者の三区分

被相続人の居住の用に供されていた宅地等について、特例の要件は取得者ごとに定められています。取得者は次の三つに分かれ、それぞれ求められる要件が異なります。

被相続人の配偶者	取得者ごとの要件はありません
被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族	相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること
上記以外の親族（いわゆる家なき子）	後述の六つの要件をすべて満たすこと

つまり家なき子特例は、配偶者にも同居親族にも当てはまらない親族のための、いわば最後の受け皿にあたる区分です。そのぶん要件は厳格に定められています。

家なき子特例の適用要件

被相続人の居住の用に供されていた宅地等を、配偶者でも一棟の建物に居住していた親族でもない親族が取得した場合、次の六つの要件をすべて満たす必要があります。一つでも欠けると特例は適用できません。

納税義務者の区分	居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有しない者ではないこと
配偶者の不存在	被相続人に配偶者がいないこと
同居していた相続人の不存在	相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた被相続人の相続人（相続の放棄があった場合には、その放棄がなかったものとした場合の相続人）がいないこと
相続開始前3年以内の居住に関する要件	相続開始前3年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内の親族または取得者と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋（相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます）に居住したことがないこと
現に居住する家屋の所有歴	相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと
保有継続要件	その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること

要件のうち三つ目までは被相続人側の状況で決まり、四つ目以降は取得者自身の住まいの履歴で決まります。ご自身が該当するかを判断するときは、この二つの軸に分けて確認すると整理しやすくなります。

特別の関係がある一定の法人の範囲

四つ目の要件にある「特別の関係がある一定の法人」とは、取得者やその一定の親族等が発行済株式または出資の総数もしくは総額の10分の5を超える株式または出資を有する法人などをいいます。取得者等が理事、監事、評議員その他これらの者に準ずるものとなっている持分の定めのない法人も含まれます。

自身が経営する会社の社宅に住んでいる方は、この規定に該当しないかどうかを必ず確認しておく必要があります。名義が個人ではなく法人であっても、要件を外れることがあるためです。

家なき子特例が使えないケース

ここからは、実務でご相談の多い「使えないケース」を具体的に見ていきます。いずれも前掲の要件のいずれかを満たさないために適用が認められない類型です。

被相続人に配偶者がいる場合

被相続人に配偶者がいる場合、その時点で家なき子特例は使えません。これは配偶者の生活実態や同居の有無とは関係なく、配偶者が存命であるという事実だけで要件を満たさなくなるためです。たとえば父が亡くなり母が健在であれば、別居していた子が自宅の敷地を取得しても家なき子特例の対象にはなりません。

もっとも、その自宅の敷地を配偶者である母が取得すれば、配偶者には取得者ごとの要件がないため特定居住用宅地等として特例を適用できます。誰が取得するかによって結論が変わる典型的な場面です。

被相続人と同居していた相続人がいる場合

相続開始の直前に被相続人の自宅に居住していた相続人がいる場合も、家なき子特例は使えません。ここで注意したいのは、相続の放棄があった場合には、その放棄がなかったものとした場合の相続人で判定する点です。同居していた兄弟が相続放棄をしても、家なき子特例の判定上は同居相続人がいるものとして扱われます。

なお、判定の対象は相続人に限られます。相続人ではない親族が同居していた場合の取扱いは異なりますので、家族構成が複雑なご家庭では個別の確認が欠かせません。

関連コラム小規模宅地の特例で自宅の要件は？330㎡80%減額を解説▸

自己や親族が所有する家屋に居住していた場合

相続開始前3年以内に、日本国内にある次の者が所有する家屋に居住していた場合は要件を満たしません。対象となる所有者の範囲は取得者本人にとどまらず、その配偶者、三親等内の親族、取得者と特別の関係がある一定の法人にまで及びます。

取得者本人が所有する家屋	自分名義の持ち家に住んでいた場合は対象外
取得者の配偶者が所有する家屋	配偶者名義の自宅に住んでいた場合は対象外
取得者の三親等内の親族が所有する家屋	子や兄弟姉妹、おじ・おばなどの名義の家屋に住んでいた場合は対象外
特別の関係がある一定の法人が所有する家屋	自身が支配する同族会社名義の社宅などに住んでいた場合は対象外

実務で行き違いが生じやすいのは、持ち家を子どもや兄弟に譲ったうえでそのまま住み続けているケースです。名義は他人に移っていても、その家屋の所有者が三親等内の親族であれば要件を満たしません。同様に、自身が過半の株式を持つ会社に自宅を売却して社宅として住み続けている場合も対象外となります。

なお、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋は、この判定から除かれます。被相続人と同じ家屋に住んでいた期間があるという理由だけで、直ちに要件を外れるわけではありません。

現に居住する家屋を過去に所有していた場合

相続開始時に取得者が住んでいる家屋を、相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないことも要件です。過去3年ではなく「いずれの時においても」と定められている点が重要で、期間の制限がありません。

そのため、かつて自分名義で購入した自宅を親族に売却または贈与し、その後も賃借人として同じ家に住み続けている場合は、3年以上が経過していても要件を満たしません。現在の住まいが賃貸であることだけでは判断できないため、その家屋の所有履歴まで遡って確認する必要があります。

申告期限前に宅地等を譲渡した場合

取得した宅地等は、相続開始時から相続税の申告期限まで保有し続けることが要件です。別居していた親族が実家を相続する場面では、住む予定がないため早めに売却したいというご希望をよく伺いますが、申告期限前に譲渡すると保有継続要件を満たさず特例は適用できません。

売却を検討している場合は、申告期限を越えてから引渡しを行う日程を組めないか、譲渡による資金確保と特例による減額額のどちらを優先するかを、早い段階で試算しておくことをおすすめします。

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減額される金額の計算例

家なき子特例が適用できると、相続税の課税価格に算入する金額がどれだけ下がるのかを、二つの例で確認します。いずれも被相続人の居住の用に供されていた宅地等を、要件を満たす別居の子が取得したケースです。

宅地の面積が330㎡以内の場合

面積200㎡、相続税評価額5,000万円の自宅の敷地を取得した場合です。限度面積330㎡の範囲内なので、敷地全体が80％減額の対象になります。

土地の相続税評価額5,000万円 × 80％＝減額される金額4,000万円

土地の相続税評価額5,000万円 − 減額される金額4,000万円＝課税価格に算入する金額1,000万円

評価額5,000万円の土地が、課税価格の計算上は1,000万円として扱われます。減額される4,000万円は、そのまま課税価格の圧縮につながります。

宅地の面積が330㎡を超える場合

面積400㎡、相続税評価額8,000万円の自宅の敷地を取得した場合です。80％減額の対象となるのは330㎡までの部分に限られるため、1㎡当たりの価額を求めてから按分します。

相続税評価額8,000万円 ÷ 面積400㎡＝ 1㎡当たりの価額20万円

1㎡当たりの価額20万円 × 限度面積330㎡＝減額の対象となる部分の価額6,600万円

減額の対象となる部分の価額6,600万円 × 80％＝減額される金額5,280万円

土地の相続税評価額8,000万円 − 減額される金額5,280万円＝課税価格に算入する金額2,720万円

限度面積を超える部分の70㎡分（1,400万円）は減額の対象になりません。面積が広い宅地ほど、限度面積の範囲でどの部分を選択するかが税額に影響します。

適用手続と実務上の注意点

要件を満たしていても、手続きを誤ると特例は適用されません。申告に関わる注意点を整理します。

相続税の申告期限と保有継続

相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日（通常の場合は、被相続人の死亡の日）の翌日から10か月以内に行うことになっています。申告書の提出先は、被相続人の死亡の時における住所が日本国内にある場合は、被相続人の住所地を所轄する税務署です。国税庁　No.4205 相続税の申告と納税

家なき子特例の保有継続要件は、この申告期限が基準になります。相続開始から10か月という限られた期間のなかで、遺産分割、名義変更、資金の準備を進める必要がありますので、早めに全体の段取りを決めておくことが大切です。

申告書への記載と添付書類

この特例の適用を受けるためには、相続税の申告書にこの特例の適用を受けようとする旨を記載するとともに、小規模宅地等に係る計算の明細書や遺産分割協議書の写しなど一定の書類を添付する必要があります。適用要件を満たしていても、申告書に記載がなければ減額は受けられません。

また、この特例の対象となり得る宅地等やその他一定の特例の対象となり得る財産や宅地等を取得した相続人等が2人以上いる場合には、適用を受けようとする宅地等の選択についてその全員が同意している必要があります。どの土地に特例を適用するかで相続人間の税負担が変わるため、分割協議と並行して調整しておくと進めやすくなります。

遺産分割が調っていない場合の取扱い

相続税の申告は、相続財産が分割されていない場合であっても申告期限までにしなければならず、分割されていないことを理由に期限が延びることはありません。この場合は民法に規定する相続分などに従って財産を取得したものとして計算しますが、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例などが適用できない申告になります。国税庁　No.4208 相続財産が分割されていないときの申告

その後に分割が行われた場合は、実際に分割した財産の額に基づいて修正申告または更正の請求をすることができ、この手続きのなかで特例を適用できます。ただし適用できるのは、原則として申告期限から3年以内に分割があった場合に限られます。更正の請求ができる期間は、分割のあったことを知った日の翌日から4か月以内です。

単身赴任中の親族の取扱い

単身赴任で実家を離れていた子については、家なき子特例ではなく同居していた親族として判定される場合があります。国税庁の質疑応答事例では、配偶者と子が引き続きその家屋に居住しており、転勤という特殊事情が解消したときには相続人の配偶者等と起居をともにすることになると認められる家屋といえる場合、その家屋は相続開始の直前から申告書の提出期限まで相続人の居住の用に供していた家屋に該当するものとみることができるとされています。国税庁　単身赴任中の相続人が取得した被相続人の居住用宅地等についての小規模宅地等の特例

ご自身がどの区分で判定されるのかによって、確認すべき要件がまったく変わります。単身赴任、老人ホームへの入所、二世帯住宅といった事情がある場合は、判定の入口を誤らないことが何より重要です。

まとめ

家なき子特例は、被相続人と同居していなかった親族でも自宅の敷地について330㎡まで80％の減額を受けられる制度ですが、適用できるのは六つの要件をすべて満たす場合に限られます。とくに被相続人に配偶者がいないこと、同居していた相続人がいないこと、取得者が3年以内に自己や三親等内の親族等が所有する家屋に居住していないこと、現に住む家屋を過去に所有していないことの四点は、実務で判定が分かれやすい部分です。

あわせて、申告期限まで宅地等を保有し続けること、申告書に適用を受ける旨を記載して必要書類を添付すること、遺産分割を申告期限までに調えることも欠かせません。持ち家の名義や過去の所有履歴は、ご本人でも記憶があいまいなことが多いため、登記事項証明書などで事実を確認したうえで判断することをおすすめします。

相続税の特例は、家族構成や住まいの履歴といった個別事情によって結論が変わります。具体的なケースは税理士へのご相談をおすすめします。

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