親御さまが亡くなり、住んでいた家を相続することになったとき、「この家に相続税はいくらかかるのだろう」と不安になる方はとても多いです。家は金額の大きな財産ですから、多額の税金を請求されるのではないかと心配になるのは当然のことです。
結論からお伝えすると、家（建物と土地）だけを相続する場合、相続税はかからないことが多いのが実務上の感覚です。相続税には基礎控除という非課税枠があり、さらに自宅の土地については評価額を大きく下げられる特例が用意されているためです。
この記事では、家の相続税がいくらになるのかを、建物と土地の評価方法から順を追って解説します。国税庁が公表している計算のルールに沿って、実際の数字を当てはめた計算例も用意しました。ご自身の状況に近いケースを見つけて、おおよその目安をつかんでいただければと思います。
家の相続税の基本的な仕組み
まず、家の相続税がどのように決まるのかという全体像を押さえておきましょう。ここを理解しておくと、この後の計算がぐっとわかりやすくなります。
家だけの相続で相続税がかからないことが多い理由
相続税には基礎控除という非課税の枠があります。遺産の合計額がこの枠に収まっていれば、相続税は1円もかかりませんし、申告も必要ありません。基礎控除額は法定相続人が2人であれば4,200万円、3人であれば4,800万円です。
一方で、家の相続税評価額は、市場で売買される価格よりも低く算定されるのが通常です。さらに、亡くなった方が住んでいた自宅の土地については、条件を満たせば評価額を80％も減らせる特例があります。この2つが重なるため、家と少額の預貯金だけという相続では、基礎控除の枠内に収まる例が多くなるのです。
ただし、都心部の土地や、預貯金・有価証券が多いご家庭では相続税が発生します。また、特例を使った結果として税額がゼロになる場合は、申告そのものは必要です。この点は後ほど詳しく説明します。
相続税の計算の流れ
相続税は、家だけを取り出して単独で計算するものではありません。亡くなった方が残したすべての財産を合算し、そこから控除を差し引いた残りに対して課税されます。おおまかには次の4段階で進みます。
- 家（建物・土地）や預貯金など、すべての財産を相続税のルールで評価する
- 特例を適用できる土地は減額し、借入金や葬式費用を差し引いて課税価格を求める
- 課税価格から基礎控除額を差し引いて、課税遺産総額を求める
- 課税遺産総額を法定相続分で分けたと仮定して税率を掛け、各人の税額を計算する
つまり、家の評価額を出すことは第一歩にすぎません。とはいえ、多くのご家庭では家が財産の大部分を占めますので、家の評価額が相続税額を大きく左右することに変わりはありません。
家の相続税評価額の計算方法
家は「建物」と「土地」に分けて、それぞれ別の方法で評価します。ここが最初のつまずきどころですので、順番に見ていきましょう。
建物の評価方法
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額に1.0を掛けた金額です。掛ける数字が1.0ですから、実質的には固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります国税庁 No.4602 土地家屋の評価。
固定資産税評価額は、毎年春に市区町村から送られてくる固定資産税の課税明細書に記載されています。手元に見当たらない場合は、市区町村役場（東京23区は都税事務所）で固定資産評価証明書を取得すれば確認できます。
この金額は、実際の建築費や売買価格よりかなり低くなるのが一般的です。木造の一戸建てであれば、築年数が経つほど評価額は下がり、数百万円程度になっているケースも珍しくありません。
土地の評価方法（路線価方式）
土地の評価方法は2つあり、その土地がどちらの地域にあるかで決まります。市街地の宅地で使われるのが路線価方式です。路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、路線価図には千円単位で表示されています。
路線価方式による評価額は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後、その土地の面積を掛けて計算します。
たとえば路線価が20万円、補正率を1.0として面積が150㎡の土地であれば、次のようになります。
ご自宅の路線価は、国税庁が公開している路線価図で誰でも調べることができます。具体的な調べ方は次の記事で手順を追って解説しています。
関連コラム相続した不動産の路線価の調べ方｜国税庁サイトでの評価手順▸
土地の評価方法（倍率方式）
路線価が定められていない地域の土地は、倍率方式で評価します。郊外や農村部の土地はこちらに該当することが多く、路線価図を見ても数字が載っていない場合はこの方式を使います。
倍率方式による評価額は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて計算します。倍率は国税庁が地域ごとに評価倍率表として公表しており、宅地であれば1.1倍などの数字が定められています。
固定資産税評価額が1,000万円、評価倍率が1.1倍の土地であれば、次のとおりです。
倍率方式は掛け算1回で済むため、路線価方式に比べて計算はかなり簡単です。どちらの方式になるかは土地の所在地によって自動的に決まりますので、ご自身で選ぶことはできません。
関連コラム相続税の土地評価｜路線価方式と倍率方式の計算方法と減額要素▸
基礎控除額と小規模宅地等の特例
財産の評価額が出そろったら、次は控除と特例です。家の相続税を大きく左右するのがこの2つですので、丁寧に確認していきましょう。
基礎控除額の計算方法
相続税の基礎控除額は、定額部分の3,000万円に、法定相続人1人あたり600万円を加えて計算します国税庁 No.4152 相続税の計算。
法定相続人が配偶者と子1人の合計2人であれば、基礎控除額は次のとおりです。
子2人のみの合計2人でも同じく4,200万円、配偶者と子2人の合計3人であれば4,800万円になります。なお、法定相続人の数は、相続の放棄をした人がいても、その放棄がなかったものとした場合の相続人の数で数えます。
課税価格の合計額から基礎控除額を差し引いた残りが、課税される遺産の総額です。差し引いた結果がマイナスまたはゼロであれば、相続税はかかりません。
小規模宅地等の特例による80％減額
亡くなった方が住んでいた自宅の土地は、一定の要件を満たすと330㎡までの部分の評価額が80％減額されます。これが小規模宅地等の特例のうち、特定居住用宅地等に該当する場合の取り扱いです国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）。
減額の効果は非常に大きく、評価額3,000万円の土地であれば次のように計算します。
つまり、特例が使えれば土地の評価額は5分の1になります。この特例が使えるかどうかで相続税額が数百万円単位で変わることもあるため、家の相続では最も重要な論点といえます。なお、減額の対象は土地だけで、建物の評価額は減りません。
特例には居住用のほかに事業用や貸付用の区分もあり、それぞれ限度面積と減額割合が異なります。区分ごとの違いは次の記事にまとめています。
関連コラム小規模宅地の特例とは｜4区分の限度面積と80％減額を徹底解説▸
特定居住用宅地等の主な適用要件
自宅の土地で80％減額を受けるには、その土地を取得した人が次のいずれかに当てはまる必要があります。誰が家を相続するかによって結論が変わる点に注意してください。
- 配偶者が取得する場合は、取得者ごとの追加要件はありません
- 亡くなった方と同じ建物に住んでいた親族が取得する場合は、相続開始の直前から申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつその土地を申告期限まで所有していること
- 上記以外の親族が取得する場合は、亡くなった方に配偶者や同居の相続人がおらず、相続開始前3年以内に自分や配偶者などが所有する家屋に住んだことがないことなど、複数の要件をすべて満たすこと
3つ目はいわゆる持ち家のない別居親族に適用される取り扱いで、要件が細かく定められています。ご自身が該当するかどうかの判断は難しいため、迷ったときは専門家に確認することをおすすめします。
また、亡くなった方が老人ホームに入所していたために相続開始時点で空き家になっていた場合でも、要介護認定を受けていたなど一定の事由に当てはまれば、特例の対象になります。空き家だからと諦めてしまう前に、入所の経緯を確認してみてください。
家の相続税の具体的な計算例
ここからは実際の数字を当てはめて、家の相続税がいくらになるのかを3つのパターンで見ていきます。ご自身の状況に近いものから確認していただければと思います。
相続税の速算表
税額の計算には速算表を使います。課税遺産総額を法定相続分で分けた金額に、次の税率を掛けて控除額を差し引きます国税庁 No.4155 相続税の税率。
| 法定相続分に応ずる 取得金額 |
税率・控除額 |
|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ 控除額なし |
| 1,000万円超から3,000万円以下 | 15％ 控除額50万円 |
| 3,000万円超から5,000万円以下 | 20％ 控除額200万円 |
| 5,000万円超から1億円以下 | 30％ 控除額700万円 |
| 1億円超から2億円以下 | 40％ 控除額1,700万円 |
| 2億円超から3億円以下 | 45％ 控除額2,700万円 |
| 3億円超から6億円以下 | 50％ 控除額4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ 控除額7,200万円 |
この表は法定相続分に応ずる取得金額に当てはめるもので、実際に取得した財産に直接掛けるものではない点に注意が必要です。遺産総額と相続人の数から税額の目安をすぐに知りたい方は、次の早見表もあわせてご覧ください。
関連コラム相続税の早見表｜遺産総額と相続人の数で税額の目安が一目でわかる▸
相続税がかからないケース
最初は、特例を使うまでもなく基礎控除の枠内に収まるケースです。法定相続人は子2人、財産は郊外の実家と預貯金のみという想定です。
- 建物の固定資産税評価額 700万円
- 土地 路線価15万円・面積120㎡（補正率1.0）
- 預貯金 1,000万円
まず土地を評価します。
次に建物を評価します。
財産をすべて合計します。
基礎控除額と比べます。
遺産総額が基礎控除額を下回っているため、相続税は0円で、申告も不要です。地方の実家を子どもたちで相続するケースでは、この形になることが多くあります。
特例の適用で税額がゼロになるケース
次は、そのままでは基礎控除を超えてしまうものの、小規模宅地等の特例を使うことで税額がゼロになるケースです。法定相続人は配偶者と子1人の2人、配偶者が自宅を相続する想定です。
- 建物の固定資産税評価額 800万円
- 土地 路線価20万円・面積150㎡（補正率1.0）
- 預貯金 1,200万円
まず特例を使わない状態で財産を合計します。
この段階では遺産総額5,000万円が基礎控除額4,200万円を上回っています。ここで小規模宅地等の特例を適用します。土地の面積150㎡は限度面積330㎡以内ですので、土地全体が80％減額の対象です。
特例適用後の金額で課税価格を計算し直します。
その結果、相続税は0円になります。ただし、特例を適用しなければ基礎控除額を超えていたため、このケースでは相続税の申告が必要です。税額がゼロだからと申告をしないでいると、特例そのものが受けられなくなってしまいますので注意してください。
相続税が発生するケース
最後は、特例を適用しても相続税が発生するケースです。法定相続人は配偶者と子1人の2人、都市部の自宅と預貯金を相続する想定です。
- 建物の固定資産税評価額 1,000万円
- 土地 路線価30万円・面積200㎡（補正率1.0）
- 預貯金 5,000万円
まず土地を評価し、特例を適用します。面積200㎡は限度面積330㎡以内です。
課税価格を計算します。
基礎控除額を差し引いて課税遺産総額を求めます。
課税遺産総額を法定相続分で分けます。配偶者と子1人の場合、法定相続分はそれぞれ2分の1です。
速算表に当てはめます。1,500万円は1,000万円超から3,000万円以下の区分ですので、税率15％・控除額50万円です。
この350万円を、実際に財産を取得した割合に応じて各人に割り振り、そこから各種の税額控除を差し引いた金額が納付税額になります。配偶者が財産を取得する場合は、次に説明する配偶者の税額の軽減によって、最終的な負担がさらに下がることが一般的です。
申告が必要なケースと注意点
税額の目安がつかめたところで、手続き面の注意点も確認しておきましょう。とくに「税額がゼロだから何もしなくてよい」という思い込みは、後々のトラブルにつながりやすい部分です。
特例で税額がゼロでも申告が必要
相続税の申告と納税は、取得した財産の価額の合計額が基礎控除額を超える場合に必要になります。合計額が基礎控除額の範囲内であれば、申告も納税も必要ありません国税庁 No.4205 相続税の申告と納税。
ここで大切なのは、この判定に使う財産の価額の合計額が、小規模宅地等の特例を適用しない状態の金額だという点です。つまり、特例を使う前の遺産総額が基礎控除額を超えていれば、特例の適用によって税額がゼロになったとしても申告が必要になります。
先ほどのケース2がまさにこの形でした。特例は申告することによって初めて適用されるものですので、申告をしないまま期限を過ぎてしまうと、本来かからないはずの相続税を求められる事態になりかねません。
申告と納税の期限
相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日、通常は被相続人の死亡の日の翌日から10か月以内に行うことになっています。納税もこの申告期限までに行います。
10か月と聞くと余裕があるように感じられるかもしれませんが、実際には戸籍の収集、財産の調査、遺産分割協議と進めていくと、あっという間に過ぎてしまいます。とくに小規模宅地等の特例は、原則として申告期限までに遺産分割が済んでいることが前提となる場面が多いため、早めに動き出すことが大切です。
配偶者の税額の軽減
配偶者が財産を相続する場合には、配偶者の税額の軽減という制度があります。配偶者が遺産分割や遺贈により実際に取得した正味の遺産額が、1億6千万円と配偶者の法定相続分相当額のどちらか多い金額までは、配偶者に相続税はかかりません国税庁 No.4158 配偶者の税額の軽減。
この制度があるため、お父さまが亡くなって自宅をお母さまが相続するといった一次相続では、相続税の負担がほとんど生じないことが多くあります。ただし、この軽減も申告することが前提であり、申告期限までに分割されていない財産は対象になりません。
なお、配偶者に財産を寄せすぎると、次にお母さまが亡くなったときの二次相続で税負担が重くなることがあります。目先の税額だけでなく、二次相続まで見据えた分け方を検討することをおすすめします。
相続した家を売却する場合の税金
相続した家に住む予定がなく、売却を考えている方もいらっしゃるかと思います。売却する場合は、この記事で説明した相続税とは別に、売却益に対する譲渡所得税と住民税がかかる可能性があります。
相続税と譲渡所得税はまったく別の税金であり、計算のルールも使える特例も異なります。売却まで視野に入れている方は、次の記事もあわせてご確認ください。
関連コラム実家を相続して売却したときの税金はいくら？計算方法を解説▸
まとめ
家の相続税がいくらになるかは、建物と土地の評価額、法定相続人の数による基礎控除額、そして小規模宅地等の特例が使えるかどうかで決まります。建物は固定資産税評価額がそのまま評価額になり、土地は路線価方式または倍率方式で評価します。
基礎控除額は3,000万円に法定相続人1人あたり600万円を加えた金額で、相続人が2人なら4,200万円です。さらに自宅の土地は330㎡までの部分が80％減額されるため、家と少額の預貯金だけという相続では、相続税がかからない結果になることが多いといえます。
一方で、都市部に土地をお持ちの場合や預貯金が多い場合は相続税が発生します。また、特例を適用して税額がゼロになるときは申告が必要であり、申告期限は相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。この記事の内容は2026年8月時点で国税庁が公表しているルールに基づいています。
実際の評価では土地の形状による補正や、複数の土地がある場合の特例の選択など、判断が分かれる場面が数多くあります。具体的なケースは税理士へのご相談をおすすめします。
お問い合わせはこちら参考文献
- 国税庁 No.4602 土地家屋の評価
- 国税庁 No.4152 相続税の計算
- 国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
- 国税庁 No.4155 相続税の税率
- 国税庁 No.4205 相続税の申告と納税
- 国税庁 No.4158 配偶者の税額の軽減
家の相続税のよくある質問まとめ
Q.家だけを相続した場合、相続税はいくらかかりますか。
A.家と少額の預貯金だけであれば、相続税がかからないことが多いです。相続税には3,000万円に法定相続人1人あたり600万円を加えた基礎控除があり、相続人が2人なら4,200万円です。家の評価額は市場価格より低く算定されるうえ、自宅の土地は330㎡まで80％減額される特例があるため、基礎控除の枠内に収まる例が多くなります。
Q.家の相続税評価額はどこで確認できますか。
A.建物は固定資産税評価額がそのまま評価額になりますので、市区町村から届く固定資産税の課税明細書、または市区町村役場で取得する固定資産評価証明書で確認できます。土地は路線価が定められている地域であれば国税庁が公開する路線価図で路線価を調べ、面積と補正率を掛けて計算します。路線価がない地域は固定資産税評価額に評価倍率を掛けます。
Q.小規模宅地等の特例を使えば相続税は必ずゼロになりますか。
A.必ずゼロになるわけではありません。特例は自宅の土地について330㎡までの部分の評価額を80％減額するもので、建物や預貯金は減額の対象外です。土地の評価額が高い場合や預貯金などほかの財産が多い場合は、特例を適用しても課税価格が基礎控除額を上回り、相続税が発生します。
Q.相続税がゼロなら申告はしなくてよいのですか。
A.小規模宅地等の特例を適用した結果として税額がゼロになった場合は、申告が必要です。申告の要否は特例を適用しない状態の財産の合計額で判定するためです。特例を適用しなくても基礎控除額の範囲内であれば、申告も納税も必要ありません。
Q.空き家になった実家でも小規模宅地等の特例は使えますか。
A.亡くなった方が老人ホームへの入所などにより相続開始の直前に住んでいなかった場合でも、要介護認定または要支援認定を受けていたなど一定の事由に当てはまり、その後に事業用やほかの人の居住用に使われていなければ、特例の対象になります。入所していた施設の種類にも要件がありますので、入所の経緯を確認してください。
Q.配偶者が家を相続すると相続税はどうなりますか。
A.配偶者が実際に取得した正味の遺産額が、1億6千万円と配偶者の法定相続分相当額のどちらか多い金額までは、配偶者に相続税はかかりません。また、配偶者が自宅の土地を取得する場合、小規模宅地等の特例には取得者ごとの追加要件がありません。ただし、次の相続での税負担が重くなることがあるため、分け方は慎重に検討してください。
