親が所有している土地や建物を、子供へ相場よりも安い金額で譲りたいと考える方は多いですよね。しかし、良かれと思って行った低い金額での不動産売買が、後になって税務署から問題視されることがあるのです。これをみなし贈与と呼びます。思いがけない税金の負担で家族が困らないよう、どのようなケースがみなし贈与にあたるのか、そしてどのように対策すればよいのかを優しく解説していきますね。
親子間の不動産低額譲渡とみなし贈与の基礎知識
親族間での不動産売買では、相手を思いやるあまり、市場価格よりもかなり安い金額で取引しがちです。しかし、これが税制上は大きな落とし穴になります。
みなし贈与とは何か？通常の贈与との違い
みなし贈与とは、当事者同士に「財産をあげる・もらう」という意思表示がなくても、実質的に贈与を受けたと同等の経済的利益があった場合に、税務上は贈与があったとみなされる制度のことです。通常の贈与ではお互いの合意が必要ですが、みなし贈与では売買の形式をとっていても、時価と売買価格の差額に対して贈与税がかかってしまいます。ご自身では単なる値引きのつもりでも、税務署からは贈与として扱われるため注意が必要です。
なぜ親子間で不動産を安く売ると問題になるのか
第三者同士の取引では、少しでも高く売りたい親と安く買いたい子供というような状況にはならず、自然と適正な市場価格に落ち着きます。しかし親子間では利害が一致しやすいため、税金を逃れる目的で不当に安く売買ができてしまいます。これを防ぐために、税務署は家族間の取引に対して非常に厳しい目を向けているのです。
みなし贈与の判定基準となる著しく低い価額とは
みなし贈与と判定されるのは、不動産を著しく低い価額で譲り受けた場合です。この基準については法律で明確な割合が定められているわけではありません。法人間の取引のように「時価の2分の1未満」といった明確な線引きはなく、個別の事案ごとに判断されます。過去の事例では、市場価格の約80パーセントである路線価での売買が認められたこともありますが、自己判断は大変危険です。
| 項目 | 具体的な内容 |
|---|---|
| みなし贈与の対象 | 適正な時価と実際の売買価格の差額 |
| 判定の基準 | 明確な数値はなく個別判断（路線価が目安になることも） |
不動産の低額譲渡で課せられる税金の種類
不動産を相場より安く売買した場合、買い手である子供だけでなく、売り手である親にも税金がかかる可能性があります。
買主である子供にかかる贈与税の仕組み
親から時価5,000万円の不動産を2,000万円で買った場合、差額の3,000万円を得したことになります。この3,000万円がみなし贈与とされ、年間110万円の基礎控除を差し引いた2,890万円に対して贈与税が課せられます。18歳以上の子が親から受けた場合の特例税率を使っても、約1,035万円という高額な税金を納めることになってしまいます。
売主である親にかかる譲渡所得税の注意点
不動産を売却した親側には譲渡所得税がかかる場合があります。ただし、親にかかる税金は実際の売買価格を元に計算されます。購入時の価格や売却時の費用を差し引いて利益が出ていれば、その利益に対して約20パーセント（所有期間5年超の場合）の税金がかかります。子供に贈与税がかかるからといって親の税金が免除されるわけではなく、それぞれ別々に課税されます。
そのほかに発生する登録免許税と不動産取得税
不動産の名義を変更する際には、税務署以外の費用もかかります。名義変更の手続きである所有権移転登記を行うための登録免許税は、固定資産税評価額の2パーセント（土地は軽減で1.5パーセント）です。また、不動産を取得したことによる不動産取得税も、固定資産税評価額の3パーセント（土地や住宅用建物の場合）かかります。
| 税金の種類 | 課税対象者と計算の目安 |
|---|---|
| 贈与税 | 買主（子）：時価と売買価格の差額から基礎控除110万円を引いた額 |
| 譲渡所得税 | 売主（親）：実際の売買価格から取得費などを引いて残った利益 |
なお、贈与や低額譲渡の相手が法人である場合の税金の考え方については個人から法人への贈与にかかる税金で詳しく解説しています。
不動産のみなし贈与を回避するための具体的な対策
多額の税金を避けるためには、国の特例制度を上手に活用することが大切です。
相続時精算課税制度を活用する
60歳以上の親から18歳以上の子へ贈与を行う場合、相続時精算課税制度を利用できます。これを使うと累計2,500万円までの贈与が非課税になり、さらに年間110万円の基礎控除も使えます。時価と売買価格の差額がこの範囲内に収まれば、贈与税を支払わずに済む可能性があります。ただし、親が亡くなった際の相続税の計算時に足し戻される点には気をつけてくださいね。
住宅取得等資金贈与の非課税特例を利用する
親から住宅を買うための資金援助を受ける場合、省エネ等住宅であれば最大1,000万円、それ以外の住宅なら最大500万円までが非課税になる特例があります。この制度を利用して親から現金をもらい、そのお金を使って適正な価格で親の不動産を買い取るというのも一つの方法です。ただし、親族間売買ではこの特例が適用できない要件もあるため、事前の確認が必要です。
適正な時価を算定して売買する
みなし贈与とされないための最も確実な方法は、不動産の適正な時価で売買をすることです。適正な時価を求めるには、不動産鑑定士に費用を払って鑑定評価を依頼するか、土地であれば国税庁が公表している路線価を約1.25倍して時価の目安を算出する方法があります。
家族間での不動産売買における重要な注意点
親子間だからといって口約束で済ませてしまうと、後々思わぬトラブルを招きます。
必ず不動産売買契約書を作成する
親子間の取引であっても、必ず不動産売買契約書を作成し、代金は銀行振込などの記録に残る形で支払いましょう。契約書がなく金銭のやり取りも証明できないと、税務署から売買ではなく単なる全額の贈与だとみなされ、不動産の全額に対して贈与税が課せられてしまう危険があります。契約書には売買金額に応じた収入印紙を貼ることも忘れないでくださいね。
住宅ローンの審査が通りにくい理由
親族間の売買では、銀行の住宅ローンの審査が非常に厳しくなります。銀行側は、貸し出したお金が本当に住宅購入に使われるのか、別の借金の返済に回されるのではないかと警戒するためです。もしローンが組めない場合は、親との間で分割払いの契約を結ぶ方法もありますが、適正な利息（年1パーセント程度）を設定しないと利息分がみなし贈与と判定されることがあります。
ほかの相続人からの同意を得る
将来の相続トラブルを防ぐためにも、不動産を譲り受ける前に、ご兄弟など他の推定相続人の同意を得ておくことがとても大切です。親の主な財産が自宅だけで、それを特定の子だけが安く買い取った場合、後になって「不公平だ」と遺産分割協議でもめる原因になってしまいます。
みなし贈与が税務署にバレる理由とペナルティ
家族間の取引だから黙っていればバレないのでは、と思うかもしれませんが、税務署は情報をしっかり把握しています。
登記や支払調書から税務調査で発覚する仕組み
不動産の名義を変更するために法務局で所有権移転登記を行うと、その情報は税務署にも共有されます。税務署は、親の過去の収入や財産状況のデータと照らし合わせ、不自然な名義変更があればお尋ねの手紙を送ってきたり、税務調査に入ったりします。銀行口座の大きなお金の動きも調べられるため、隠し通すことはできません。
無申告や申告漏れによる加算税と延滞税
もし税務調査でみなし贈与が発覚すると、本来払うべき贈与税に加えて重いペナルティが課せられます。申告していなかったことに対する無申告加算税（最大20パーセント）や、納付が遅れたことによる延滞税（年率最高14.6パーセント）が上乗せされます。時効成立を待つのは非常にリスクが高いため、必ず期限内に正しい申告を行いましょう。
| ペナルティの種類 | 内容と税率の目安 |
|---|---|
| 無申告加算税 | 申告期限を過ぎた場合の罰金（最大20パーセント） |
| 延滞税 | 税金の納付が遅れた場合の利息（最高14.6パーセント） |
まとめ
親から子への不動産譲渡を低額で行うと、良かれと思った行動が裏目に出て、みなし贈与として多額の税金が課せられる危険性があります。時価と売買価格の差額には贈与税が、親には譲渡所得税がかかる仕組みを正しく理解しておきましょう。契約書の作成や代金の振り込み記録を残すなどの基本的な手続きを怠らず、必要に応じて相続時精算課税制度などの特例を活用することが大切です。不動産の適正価格の判断や税金の手続きは非常に複雑ですので、取り返しのつかないことになる前に、専門知識を持った方に相談しながら安全に進めてくださいね。
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参考文献
国税庁：No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき
国税庁：No.4103 相続時精算課税の選択
国税庁：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）
親子間の不動産低額譲渡のよくある質問まとめ
Q.親から相場より安く不動産を買うとどうなりますか？
A.時価と実際の売買価格との差額が、親から子へのみなし贈与と判定され、差額に対して多額の贈与税が課せられる可能性があります。
Q.みなし贈与の基準となる著しく低い価額とはいくらですか？
A.法律で明確な割合は決まっていませんが、税務署が個別に判断します。市場価格の約80パーセントである路線価を下回るような極端な低額譲渡は指摘されやすいです。
Q.不動産をタダでもらうのと安く買うのはどちらが得ですか？
A.タダでもらうと全額に贈与税がかかりますが、安く買うと差額に贈与税、親に譲渡所得税がかかるため一概には言えません。特例を使えば無償の贈与の方が有利になるケースも多いです。
Q.みなし贈与を回避する方法はありますか？
A.累計2,500万円まで贈与税がかからない相続時精算課税制度を活用したり、不動産鑑定士に依頼して適正な時価で売買を行うことで回避できる場合があります。
Q.親子間の売買でも契約書は必要ですか？
A.必ず必要です。契約書や銀行振込の記録がないと、売買ではなく全額の贈与だとみなされ、さらに高額な税金を請求される恐れがあります。
Q.みなし贈与はなぜ税務署にバレるのですか？
A.不動産の名義変更登記の情報は法務局から税務署へ通知されるためです。親の過去の所得データなどと照合され、不自然なお金の動きがあれば税務調査の対象になります。
