従業員社宅・寮の家賃は賃貸料相当額の50%以上｜計算方法と給与課税

この記事は、従業員（使用人）に社宅や寮を貸している、またはこれから貸す予定の経営者・経理担当の方に向けて、家賃をいくらに設定すれば給与課税されないのかを国税庁の公表資料に沿って整理したものです。

結論から申し上げると、従業員から1か月当たり「賃貸料相当額」の50%以上の家賃を受け取っていれば、給与として課税されません。賃貸料相当額は、建物と敷地の固定資産税の課税標準額と建物の床面積から計算する金額で、会社が他から借りて貸す借り上げ社宅でも同じ式を使います。50%に届かない場合は賃貸料相当額と受け取っている家賃との差額が、無償の場合は賃貸料相当額の全額が給与として課税されます国税庁　No.2597 使用人に社宅や寮などを貸したとき。

「会社が払っている家賃の半分を本人から取ればよいのでは」と考えて家賃を決めている会社も少なくありません。従業員向けの基準は会社が払う家賃ではなく賃貸料相当額が基準で、役員社宅とは計算のルールも違います。以下で、計算式、設例、課税される範囲、役員との違い、実務での注意点を順にご説明します。

従業員の社宅家賃と給与課税の早見表

まず全体像です。従業員に社宅や寮を貸したときの扱いは、受け取る家賃と賃貸料相当額の関係で次のように分かれます。

無償で貸す場合	賃貸料相当額の全額が給与として課税される
賃貸料相当額の 50%以上を受け取る場合	賃貸料相当額との差額があっても給与として課税されない
賃貸料相当額の 50%未満を受け取る場合	賃貸料相当額と受け取っている家賃との差額が給与として課税される
現金の住宅手当を払う場合	社宅の貸与とは認められず、給与として課税される
従業員が直接契約し会社が家賃を負担する場合	社宅の貸与とは認められず、給与として課税される

ポイントは、比べる相手が「会社が家主に払う家賃」ではなく「賃貸料相当額」であることです。賃貸料相当額は固定資産税の課税標準額をもとに計算するため、相場の家賃よりかなり低い金額になることが多くなります。

賃貸料相当額の計算方法

賃貸料相当額は、所得税基本通達では「通常の賃貸料の額」と呼ばれ、月額で計算します。従業員に貸した住宅等の通常の賃貸料の額は、小規模住宅等の算式で計算するとされています国税庁　〔給与等とされる経済的利益の評価〕。具体的には、次の（1）から（3）の合計額です。

賃貸料相当額（月額）＝（1）＋（2）＋（3）

（1）その年度の建物の固定資産税の課税標準額 × 0.2%

（2）12円 × （その建物の総床面積（㎡） ÷ 3.3㎡）

（3）その年度の敷地の固定資産税の課税標準額 × 0.22%

（1）と（3）は建物と土地の課税標準額に率を掛けるだけ、（2）は床面積を坪に直して12円を掛けるだけの計算です。3つの中では（1）と（3）が大半を占め、（2）は数百円程度にとどまることが多くなります。

固定資産税の課税標準額の確認

計算の基礎になる固定資産税の課税標準額は、賦課期日（1月1日）における固定資産の価格として固定資産課税台帳に登録されているものをいいます。土地と家屋の価格は、原則として3年ごとに見直されます国税庁　社宅に係る通常の賃貸料の額を計算する場合の固定資産税の課税標準額。

課税標準額が改訂されたら、原則として賃貸料相当額を計算し直します。ただし、従業員に貸した社宅については、改訂後の課税標準額が計算の基礎にしている課税標準額と比べて20%以内の増減にとどまるときは、計算し直さなくても差し支えないとされています。

借り上げ社宅でも計算は同じ

会社が所有している社宅や寮に限らず、会社が他から借りて従業員に貸す借り上げ社宅でも、賃貸料相当額は上の（1）から（3）の合計額です。そのため、借り上げ社宅でも貸主などから固定資産税の課税標準額を確認する必要があります。

新築などで固定資産税の課税標準額がまだ定められていない社宅は、状況の似ている住宅などの課税標準額に比準する価額を基に計算します。実務では、借り上げの契約を結ぶ段階で、貸主や管理会社に課税標準額の資料を出してもらえるかを確認しておくと、入居後に計算できず困る事態を防げます。

マンションの1室など建物の一部を貸す場合

貸す社宅がマンションの1室のように1棟の建物の一部で、固定資産税の課税標準額が建物全体で決まっている場合は、建物全体の課税標準額と床面積を基に求めた金額を、建物や土地の状況に応じて合理的にあん分するなどして、その住戸分の賃貸料相当額を計算します。従業員の社宅にも、役員社宅のこの計算の細目に準じた取扱いが適用されます。

借り上げ社宅の計算例

実務でよくある形として、会社が月12万円でマンションの1室を借り上げ、従業員に社宅として貸すケースで計算してみます。数字は説明用に設定したものです。

会社が家主に払う家賃	月120,000円
建物の固定資産税の課税標準額（住戸分）	6,000,000円
敷地の固定資産税の課税標準額（住戸分）	4,000,000円
床面積（住戸分）	66㎡

課税標準額と床面積は、1棟全体の金額を住戸分にあん分した後の数字とします。賃貸料相当額は次のとおりです。

（1）建物の課税標準額6,000,000円 × 0.2% ＝ 12,000円

（2）12円 × （66㎡ ÷ 3.3㎡）＝ 12円 × 20 ＝ 240円

（3）敷地の課税標準額4,000,000円 × 0.22% ＝ 8,800円

賃貸料相当額＝ 12,000円＋ 240円＋ 8,800円＝ 21,040円

給与課税されない家賃の下限＝ 21,040円 × 50% ＝ 10,520円

このケースでは、従業員から月10,520円以上の家賃を受け取れば、給与課税の問題は生じません。会社が家主に払う12万円の半分（6万円）を受け取る必要はない、という点が従業員の社宅の大きな特徴です。受け取る家賃ごとの扱いは次のとおりです。

従業員から受け取る家賃（月額）	給与として課税される金額（月額）
0円（無償）	21,040円（賃貸料相当額の全額）
8,000円（50%未満）	13,040円（21,040円と8,000円との差額）
10,520円（50%ちょうど）	0円
15,000円（50%以上）	0円

50%未満の場合の課税額＝賃貸料相当額21,040円 − 受け取っている家賃8,000円＝ 13,040円

注意したいのは、50%を下回ったときに課税されるのが「50%に足りない部分」ではなく、賃貸料相当額と受け取っている家賃との差額の全部である点です。上の例では、不足分の2,520円ではなく13,040円が毎月の給与に上乗せされ、源泉徴収の対象になります。家賃を決めるときは、下限ぎりぎりではなく少し余裕を持たせておくと、課税標準額の改訂があっても判定が揺れにくくなります。

給与として課税される範囲と例外

社宅の貸与は現物給与にあたる

給与は金銭で払うのが普通ですが、土地や家屋を無償または低い対価で貸したことによる経済的利益も、現物給与として原則は給与所得の収入金額になります国税庁　No.2508 給与所得となるもの。社宅や寮を相場より安く貸すことは、この経済的利益にあたります。そのうえで、従業員の社宅については賃貸料相当額の50%以上を受け取っていれば経済的利益はないものとする、という特別な取扱いが設けられています。

関連コラム会社が従業員の食事代を負担するときの注意点と経費にする条件▸

住宅手当や家賃補助との違い

現金で払う住宅手当は、原則として給与所得になります。また、従業員本人が家主と賃貸借契約を結び、会社がその家賃の一部を負担している場合も、社宅の貸与とは認められず給与として課税されます。50%ルールを使えるのは、会社が所有する住宅か、会社名義で借りた住宅を従業員に貸している場合に限られます。

実務では、家賃補助から社宅制度へ切り替えるご相談が多くあります。切り替えるときは、賃貸借契約の名義を会社に変える、家賃を会社が家主に払う、従業員からの家賃は給与から差し引くか別に受け取る、という形を整えることが前提になります。

無償でも課税されない場合とプール計算

看護師や守衛など、仕事を行ううえで勤務場所を離れて住むことが難しい従業員に、仕事に従事させる都合で社宅や寮を貸す場合は、無償で貸しても給与として課税されない場合があります。

また、社宅を貸している全ての従業員から、社宅の状況に応じてバランスのとれた家賃を受け取り、その合計額が全ての社宅の賃貸料相当額の合計額の50%以上であれば、全員について経済的利益はないものとする取扱いもあります（プール計算）。全社でまとめて計算するのが難しいときは、1か所または数か所の事業所等ごとに計算して差し支えないとされています。

家具や家電を一緒に貸す場合

社宅に家具や家電を備え付けて貸す場合、その経済的利益は社宅の賃貸料相当額とは原則として区分して評価します。自社所有の家具等は定額法による減価償却費相当額などを基礎に合理的に見積もった額、リースを受けた家具等はリース料相当額が目安になります国税庁　社員に家具等を貸与した場合の経済的利益。社宅の家賃が50%以上でも、家具等の分を別に考える必要がある点に注意してください。

役員社宅との違い

同じ社宅でも、役員に貸す場合は計算方法も判定基準も違います。役員の場合は、受け取る家賃が賃貸料相当額を下回ると、その差額が給与として課税されます。従業員のような「50%以上なら課税しない」という取扱いはありません国税庁　No.2600 役員に社宅などを貸したとき。役員の賃貸料相当額は、社宅の床面積や所有形態で次のように分かれます。

小規模な住宅	従業員と同じ（1）から（3）の合計額。法定耐用年数30年以下の建物は床面積132㎡以下、30年超の建物は99㎡以下が小規模な住宅
小規模な住宅以外（自社所有）	建物の課税標準額の12%（法定耐用年数30年超は10%）と敷地の課税標準額の6%の合計額の12分の1
小規模な住宅以外（借り上げ）	会社が家主に払う家賃の50%と、自社所有の場合の計算額のいずれか多い金額
いわゆる豪華社宅	算式は使わず、通常支払うべき使用料に相当する額

「役員は会社が払う家賃の50%」という話を従業員の社宅にもそのまま当てはめてしまうと、本人から必要以上に家賃を取る結果になりがちです。反対に、従業員の50%ルールを役員に当てはめると、役員給与の課税漏れにつながります。役員社宅の床面積の判定や共用部分の扱いは、次のコラムで詳しく解説しています。

関連コラム役員社宅の適正賃料の計算方法｜床面積の判定・共用部分の按分も解説▸

消費税の扱い

消費税では、住宅の貸付けは非課税取引です。対象は、契約で人の居住の用に供することが明らかにされているもの（契約で用途が明らかでなくても、貸付けの状況からみて居住用であることが明らかなものを含みます）に限られ、1か月未満の貸付けなどは非課税になりません国税庁　No.6201 非課税となる取引。従業員から受け取る社宅家賃は、居住用の住宅の貸付けの対価であれば非課税売上になります。

関連コラム役員社宅の賃料は課税売上か非課税売上か？消費税の扱いを徹底解説▸

実務での注意点

社宅の家賃設定は、一度決めると見直しを忘れがちです。漏れが起きやすいのは、制度を作ったときではなく、その後の運用の部分です。次の点を年に1回は確認しておくと安心です。

社宅規程に、家賃の計算方法・徴収方法・対象者（従業員か役員か）を定めているか
課税標準額の資料を毎年入手し、20%を超える改訂がないか確認しているか
借り上げ社宅の賃貸借契約が会社名義になっているか
従業員が役員に昇格したとき、役員の計算方法に切り替えているか
50%を下回る社宅がある場合、差額を給与に含めて源泉徴収しているか

とくに見落としやすいのが、従業員が役員に就任したケースです。就任後も従業員と同じ家賃のままにしていると、役員の賃貸料相当額との差額が給与として課税されるおそれがあります。社宅の家賃設定は、物件の所有形態、床面積、入居者の立場によって判断が変わります。具体的なケースは、まずは税理士にご相談ください。

まとめ

従業員に社宅や寮を貸すときの家賃設定は、賃貸料相当額の計算と50%の判定がすべての出発点です。最後に要点を整理します。

従業員から賃貸料相当額の50%以上の家賃を受け取っていれば、給与として課税されない
賃貸料相当額は、建物の課税標準額の0.2%、12円×床面積÷3.3㎡、敷地の課税標準額の0.22%の合計額（月額）
借り上げ社宅でも同じ式で計算し、会社が払う家賃の50%を受け取る必要はない
50%未満なら賃貸料相当額と受け取っている家賃との差額の全部、無償なら全額が給与として課税される
現金の住宅手当や、従業員が直接契約した家賃の会社負担は給与として課税される
役員社宅には50%ルールがなく、床面積や所有形態で計算方法が変わる

社宅制度は、正しく運用すれば従業員の手取りを守りながら会社の負担で住まいを用意できる仕組みです。家賃の決め方や規程の整え方に迷う点があれば、まずは税理士にご相談ください。

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参考文献

従業員の社宅・寮の家賃設定のよくある質問まとめ

Q.従業員の社宅家賃はいくら受け取れば給与課税されませんか。

A.1か月当たり、賃貸料相当額の50%以上の家賃を受け取っていれば給与として課税されません。賃貸料相当額は、建物と敷地の固定資産税の課税標準額と建物の床面積から計算します。

Q.借り上げ社宅の場合、会社が払う家賃の50%を従業員から受け取る必要がありますか。

A.必要ありません。従業員に貸す借り上げ社宅も、自社所有の社宅と同じく固定資産税の課税標準額などから計算した賃貸料相当額が基準で、その50%以上を受け取れば給与として課税されません。

Q.家賃が賃貸料相当額の50%に少し足りない場合、課税されるのは不足分だけですか。

A.不足分だけではありません。50%未満の場合は、賃貸料相当額と受け取っている家賃との差額の全部が給与として課税されます。

Q.住宅手当を払う場合も50%ルールは使えますか。

A.使えません。現金で払う住宅手当や、従業員が直接契約している住宅の家賃を会社が負担する場合は、社宅の貸与とは認められず給与として課税されます。

Q.役員に社宅を貸す場合も50%以上を受け取ればよいですか。

A.役員には50%ルールはありません。役員から受け取る家賃が賃貸料相当額を下回ると差額が給与として課税され、賃貸料相当額の計算方法も床面積や所有形態によって従業員と異なります。

Q.固定資産税の課税標準額が変わったら、家賃を計算し直す必要がありますか。

A.原則として計算し直しますが、従業員に貸した社宅は、改訂後の課税標準額の増減が20%以内であれば計算し直さなくても差し支えないとされています。判断に迷う場合は、まずは税理士にご相談ください。

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